周志旗
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广西农业机械贵港公司与杨彩敏租赁合同纠纷一案——广西桂圣桥律师事务所案例
来源：周志旗律师
发布时间：2011-09-03
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广西农业机械贵港公司与杨彩敏租赁合同纠纷一案——广西桂圣桥律师事务所案例
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民 事 起 诉 状
原告：广西农业机械贵港公司，住所地：贵港市中山中路。
法定代表人：胡义明
被告：杨彩敏，男，成年，汉族，住：贵港市建设西路华宁旅馆。电话：13100473383。
诉讼请求：依法解除原告与被告签订的《房屋、场地租赁合同》。
事实与理由：2006年3月30日原告与被告签订的《房屋、场地租赁合同》（以下简称：合同），合同约定：我司将位于我司院内南面空地出租给您用于经营洗车场，租凭期限从2006年4月1日起至1016年3月31日止，月租金500元。依据双方签订的合同第八条有关约定，原告有权与被告解除双方于2006年3月30日签订的《房屋、场地租赁合同》。现原告因规划、建设等原因，根据政府有关规定将该地块交付给贵港市巴厘岛房地产开发有限公司开发建设，故原告有仅与被告解除合同。
基于上述，原告依法向人民法院提出解除原告与被告签订的《房屋、场地赁凭合同》请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。
此致
贵港市港北区人民法院
具状人：广西农业机械贵港公司
法定代表人：
二OO八年六月三十日
民 事 反 诉 状
反诉原告：杨彩敏，男，1959年10月8日出生，汉族，住贵港市港南区桥圩镇杨村塘头屯23号。
反诉被告：广西农业机械贵港公司，住所地：贵港市中山中路。
法定代表人：胡义明，经理。
因反诉被告广西农业机械贵港公司诉反诉原告杨彩敏租赁合同纠纷一案，现反诉原告根据事实和法律作如下答辩，并提出以下反诉请求：
反诉请求
1、判令反诉被告赔偿反诉原告的经济损失15万元及违约金2万元，合计17万元。
2、本案的诉讼费用由反诉被告承担。
事实及理由
反诉原告于2006年6月30日与反诉被告签订了《房屋、场地租赁合同》，该租赁合同约定反诉被告将其院内南面的平房及原来与平房一起配套使用的厨房等生活设施、生活用房拆除平整后的空地等租赁给反诉原告经营洗车场用，租赁期共10年，从2006年4月1日起至2016年3月31日止。并在该合同第八条中特别约定“在合同生效日起的六年内（即从2006年4月1日起至2011年3月31日止），出租方不得以任何理由终止合同收回场地及不得出现为了收回场地故意设置防害承租方正常经营的行为，否则出租方不但必须赔偿承租方前期各项拆除及建设投入的费用人民币12万元（壹拾贰万元整），而且必须赔偿承租方因此遭受的经营损失及搬迁费用合计人民币3万元（叁万元整）；同时，承租方还有权追究出租方违约责任并有权要求出租方赔偿特别约定违约金人民币2万元（贰万元整）的权利。”该合同签订后，反诉原告按合同的约定交清租金及费用，全面履行了合同约定的义务。反诉被告将租赁的房地产转让给开发商搞房地产开发。2008年7月4日，反诉被告书面通知反诉原告须拆除租赁物，并从2008年7月起不再收取租赁房屋及场地的租金。现反诉被告在履行租赁合同的中途向法院起诉主张解除《房屋、场地租赁合同》，不仅违反了在经济活动中诚实信用的原则，且还违反了租赁合同的约定和《合同法》的规定，给反诉原告造成严重的经济损失，明显属违约行为。根据该租赁合同第八条的约定，反诉原告有权追究反诉被告的违约责任，反诉被告不但必须赔偿反诉原告前期各项拆除及建设投入的费用12万元，且必须赔偿反诉原告因终止合同收回场地而遭受的经营损失及搬迁费用3万元，同时向反诉原告赔偿特别约定的违约金2万元。否则，反诉原告有权要求反诉被告继续履行租赁合同至2016年3月31日止。
综上所述，《房屋、场地租赁合同》是双方自愿签订的，且合同内容合法有效，双方应遵守履行。现反诉被告主张解除该租赁合同缺乏事实和法律依据，完全违反了在经济活动中诚实信用的原则，违反了合同的约定，理应承担赔偿责任，向反诉原告赔偿的经济损失及违约金合计17万元。为此，特具状反诉，请求法院支持反诉原告的诉讼请求，驳回反诉被告的诉讼请求，以维护反诉原告的合法权益。
此致
贵港市港北区人民法院
反诉原告：
二ＯＯ八年七月八日
房屋、场地租赁合同
出租方：广西农业机械贵港公司
承租方：杨彩敏
根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确出租方和承租方的权利义务关系，现就承租方租赁位于出租方南面（即出租方东南面羽毛球馆旁）的平房及空地的有关事宜，经双方平等协商一致，签订本合同。
第一条、租赁范围、租赁用途
一、租赁范围：
1、房屋：出租方院内南面的平房（即出租方东南面羽毛球馆旁）。共75M2（15 M×5 M）。
2、空地：由承包方把其租赁的出租方院内的南面平房（即出租方东南面羽毛球馆旁）后面，原来与平房一起配套使用的厨房等生活设施、生活用房拆除平整后（15M×8.5M），作为空地使用及平房南面的空地（6M×25M）。共277.5M2，拆除费用及场地的三通一平工作、费用全部由承租方承担。
一、租赁用途：经营洗车场用。
第二条、租赁期限
租赁期共1O年，从2006年4月1日起至2016年3月31日止。出租方从2006年4月1日起把房屋及场地交付承租方进行设施的建设工作，租金从2006年5月1日起计收。
第三条、租金、押金的缴纳办法和缴纳期限及房屋的启用
一、租金：平房按每平方2元/月计算、空地按每平方1.50元/月计算。
二、租金的缴纳办法和期限：每月租金五百元整（￥500.OO元），实行先交租金后使用房屋的办法，承租方必须在每月3O日前（遇双休日或节假日则提前1—2天）将将下月租金及费用全部交清，逾期则按应缴税金（含费用）总额每天5%所收取滞纳金。
三、押金的缴纳办法和期限：承租方必须在合同签订的当天向出租方缴纳押金壹仟元整（￥1000元整），终止合同时，承租方不欠出租方款项、没有违约行为、承租方交房屋钥匙给出租方，并经出租方当面验收房屋合格后，十个工作日内如数退还给承租方。
四、房屋的启用：由于承租方承租的平房，早就被贵港市房产评估部门对鉴定为危房，因此承租方启用房屋前，必须对房屋进行维护整修和加固，彻底消除安全隐患后，方可使用。否则由此所造成的一切后果全部由承租方承担。
第四条、租赁期间房屋及配套设施的修缮
1、出租方提供并安装好电表、水表、水龙头，今后维修费用均由承租方自理。
2、承租方要爱护房屋及有关设备，如属承租方使用不当或人为损坏的，承租方不但要负击赔偿或修复，而且必须承担违约责任及由此而引起全部的法律、民事、经济责任。
第五条、违约责任
1、出租方未按时交付房屋给承租方使用的，负责偿付违约金1000元给承租方。
2、承租方出现本合同所指违约行为的，不但要支付违的金1000元给出租方，还要承担因违约而产生的一切经济、民事、法律责任。
第六条、其它需要约定的事项
1、在合同终止后，承租方的所有装修（包括线路、灯具、开关、插座等）及有关设施全部无偿归出租方所有，如有拆除或损坏则视为违约。
2、承租方必须提供具有较强经济实力的法人或具有承担相应的法律责任、经济责任的自然人做担保，担保人承担承租方有能力而抵赖不履行合同所规定的责任或承租方无能力履行合问所规定的责任时，代承租方履行本合同所规定的应由承租方履行的一切责任。
3、承租方下得随意丢弃生活垃圾并承担有关部门规定的市容卫生管理费用否则出租方有权对承租方停水、停电，直至收回出租的房屋。
4、承租方不得在承租的房屋内存放易燃、易爆等危险品，更不得搞各种形式的违反国家法规、扰乱社会秩序、损坏国家和社会公共利益的非法交易，否则由此所造成的一损失和后果均由承租方负责。
5、承租方可以使用出租方现有的供水、排污、供电系统及道路设施，但是因此需要对线路或管道进行驳接、改造、改建、新建、扩建、经营而产生的一切费用以及对周边环境影响治理所涉及的一切费用全部由承租方负责，水电费按有关部门确定的价格加线（管）路损耗后收取，其价格随着有关部门价格调整的改变而改变。
第七条、合同的延续、终止
1、延续
合同期满双方必须提前两个月签订续租合同，若不能如期签订续租合同的，合同到期双方的租赁关系则自然终止，合同同时自动失效，承租方必须按期交还房屋给出租人，逾期交还的，视同承租方无理占用，占用费按原租金2倍计收，并承担违约责任， 如果由于承租方逾期交还或拒不交还房屋而造成出租方经济损失及由此而造成的一切民事、经济、法律责任全部由承租方承担。
2、出现下列情形之一的，合同自然终止
①、承租方擅自将房屋、场地转租、转让或转借的。
②、承租方利用承租房屋进行非法活动的。
③、不经出租方同意私自改变承租用途的，
④、超过十天不交租金的，出租方不但收取租金（含费用），而且每天按总额5%计收滞纳之外，还有权终止合同收回房屋。
⑤、承租方逾期交纳租金或费用的，出租方除如数追收租金、滞纳金及费用外，还要追究承租方的违约责任。
第八条、特别约定
由于本合同签定和执行期间遇到出租方处于企业改制不稳定的特殊时期，又再考虑到根据本合同第一条第一项第2点“空地由承租方把其租赁的出租方院内南面的平房（即出租方东南面羽毛球馆旁）后面，原来与平房一起配套使用的生活厨房等生活设施、生活用房拆除平整后（15 M×8.5 M），做为空地使用及平房南面的空地（6 M×25 M，共227.5 M2，拆除费用及场地的三通一平工作、费用全部由承租方承担。”的约定。及承租方前期填土、土建工程、基础设施建设上程、装修上程等投入人民币合计共12万元（壹拾贰万元整），因此出租方和承租方作出以下特别约定：
l、在本合同生效日起的六年内（即从2006年4月1日起至2011年3月31日止），出租方不得以任何理由终止合同收回场地及不得出现为了收回场地故意设置妨害承租方正常经营的行为，否则出租方不但必须赔偿承租方前期各项拆除及建设投入的费用人民币12万元（壹拾贰万元整）， 而且必须赔偿承租方因此遭受的经营损失及搬迁费用合计人民币3万元（查万元整）同时，承租方还有权追究出租方违约责任并有权要求出租方赔偿特别约定违约金人民币2万元（贰万元整）的权利。
2、在出租方一次性全额赔付上述款项后，承租方才把使用的场地交还出租方
第九条、争议的解决方式
本合同在履行中发生争议，双方应协商解决，如协商不成，则由出租方所在地人民法院裁决。
第十条、随着时间的推移，本合同如出现与《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规相抵触的条款一律按有关规定执行，或经双方协商一致，作出补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第十一条、本合同一式两份，双方各执一份，具同等法律效力，出租、承租方签字或盖章后生效。
出租方：广西农业机械贵港公司 承租方：
法定代表： 法定代表：
委托代理人：
联系电话： 联系电话：
签约地点：广西农业机械贵港公司办公室
签约时间：2006年3月30日
广西壮族自治区贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）港北民初字第1518号
原告（反诉被告）：广西农业机械贵港公司，住所地市中山路。
法定代表人：胡义明，该公司经理。
委托代理人：陆延军，正大五星律师事务所律师。
被告（反诉原告）:杨彩敏（身份证号452522195910086653），男，1959年10月8日出生，汉族，住贵港市港南区桥圩镇杨村塘头屯23号。
委托代理人：陆如积，君望律师事务所律师。
原告（反诉被告）：广西农业机械贵港公司与被告被告（反诉原告）杨彩敏租赁合同纠纷一案，本院于2008年7月2日立案受理，依法由审判员罗绍辉适用简易程序，于2008年8月7日公开开庭进行了审理。原告广西农业机械贵港公司的委托代理人、被告杨彩敏的委托代理人陆如积到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广西农业机械贵港公司诉称：2006年3月30日原告与被告签订了《房屋、场地租赁合同》，合同约定：我公司将位于我公司院内南面空地出租给被告用于经营洗车场，租赁期限从2006年4月1日起至2016年3月31日止，月租金500元。依据双方签订的合同第八条有关约定，原告有权与被告解除双方于2006年3月30日签订的《房屋、场地租赁合同》现原告因规划、建设等原因，根据政府有关规定将该地块交付给贵港市巴厘岛房地产开发有限公司开发建设，故原告有权与被告解除合同。基于上述，原告依法向人民法院提出解除原告与被告签订的《房屋、场地租赁合同》
被告杨彩敏辩称：1、不同意解除双方签订的房屋租赁合同，如果原告依照合同约定支付赔偿经济损失17万元，则同意解除租赁合同。2、原告在起诉书称因规划原因而提出解除合同不是真实的，而是因房地产开发公司开发该场地而提出解除合同，原告违反合同约定，属于违约行为，应承担违约责任。
被告杨彩敏同时反诉称：反诉原告于2006年3月30日与反诉被告签订了《房屋、场地租赁合同》。合同签订后，反诉原告按合同的约定交清租金及费用，全面履行了合同约定的义务。反诉被告将租赁的房地产转让给开发商搞房地产开发。2008年7月4日，反诉被告书面通知反诉原告须拆除租赁物，并从2008年7月起不再收取租赁房屋及场地的租金。反诉被告在履行租赁合同的中途向法院起诉主张解除《房屋、场地租赁合同》，不仅违反了在经济活动中诚实信用的原则，且违反了租赁合同的约定和《合同法》的规定，给反诉原告造成严重的经济损失，明显属违约行为。根据该租赁合同第八条的约定，反诉原告有权追究反诉被告的违约责任，反诉被告不但必须赔偿反诉原告前期各项拆除及建设投入的费用120000元，且必须赔偿反诉原告因终止合同收回场地而遭受的经济损失及搬迁费用30000元，同时向反诉原告赔偿特别约定的违约金20000元。否则，反诉原告有权要求反诉被告继续履行租赁合同至2016年3月31日止。为此，特具状反诉，请求法院支持反诉原告的诉讼请求，驳回反诉被告的诉讼请求，以维护反诉原告的合法权益。
原告广西农业机械贵港公司对反诉辩称：本案的《房屋、场地租赁合同》是原告原法定代表人李贵昆收受被告财物后签订的，严重损害了原告的合法权益，房屋、场地租金500元／月，被告采用贿赂手段使原告原法定代表人签订合同，恶意串通，损害原告集体利益，违反合同法第52条第2项，依法对原告不产生法律约束力。本案租金偏低，租赁房屋面积75平方，空地277.5平方，前面的篮球场还可供被告洗车、停车使用，按照市场价起码2000元／月，但合同的价格远远低于市场价，被告的行为属于行贿，严重损害原告利益，原告提出解除合同有法律依据。原告的场地经过贵港市建设规划部门批准，有相关的政府批准文件证实，原告通过法院提起诉讼不是违约行为，由法院认定，原告不存在违约行为。被告提出反诉，要求损失150000元及违约金20000元，损失没有具体证实，违约金也过高，违反公平原则，被告没有证实自己损失，原告依法评估确认被告损失，由原、被告协商后支付被告损失，被告认为原告违约，原告至今没有干扰被告的经营行为，被告至今仍在使用租赁场地，原告在本案不存在违约行为。原告提起诉讼要求解除合同，属原告合法诉权。被告提出违约行为与事实不符，也没有法律依据。
经审理查明：2006年3月30日，原、被告双方签订了《房屋、场地租赁合同》，合同约定了租赁范围、租赁用途、租赁期限、租金、押金的缴纳办法和缴纳期限、违约责任、合同的延续、终止、特别约定等条款。特别约定载明：“1、在本合同生效日起的六年内（即从2006年4月1日起至2011年3月31日止），出租方不得以任何理由终止合同收回场地及不得出现为了收回场地故意设置妨害承租方正常经营的行为；否则出租方不但必须赔偿承租方前期各项拆除及建设投入的费用人民币12万元（壹拾贰万元整），而且必须赔偿承租方因此遭受的经营损失及搬迁费用合计人民币3万元（叁万元整）；同队承租方还有权追究出租方违约责任并有权要求出租方赔偿特别约定违约金人民币2万元（贰万元整）的权利。2、在出租方一次性全额赔付上述款项后，承租方才把使用的场地交还出租方。”合同签订后，原、被告双方分别履行着各自的义务；2008年7月2日，原告广西农业机械贵港公司提起诉讼，请求法院判令解除双方的合同关系，并于7月4日的书面通知被告杨彩敏自7月起不再收取租金，协商解决有关拆除房屋的损失问题；1999年，原告广西农业机械贵港公司曾将本单位商场铁质大棚工程交被告杨彩敏承建，被告杨彩敏于2000年春节前向原告广西农业机械贵港公司时任法定代表人行贿30000元。
以上事实，有当事人提供的营业执照、《房屋、场地租赁合同》、《通知》、《刑事判决书》及当事人陈述等证据证实，足以认定。
本院认为：本案争议的焦点是合同能否解除；反诉请求的支付违约金、赔偿金是否成立。
本案中，原告广西农业机械贵港公司主张解除合同、拒绝支付违约金、赔偿金的事实理由主要有：原告广西农业机械贵港公司出租的房屋、场地要进行开发建设；由于被告杨彩敏行贿、恶意串通，使约定的租金偏低，违反了合同法的规定，合同无效，对双方不具有法律约束力。关于解除合同，按我国合同法规定，有两种方式：法定解除；约定解除。本案的事实表明，双方当事人采用的是约定解除的方式，即双方在签订《房屋、场地租赁合同》中第八条作出了特别约定。根据双方约定，原告广西农业机械贵港公司在2011年3月31日前终止合同，收回出租的房屋、场地的，须一次性金额赔付建设费用120000元、经营损失及搬迁费30000元、违约金20000元后，被告杨彩敏才把其使用的房屋、场地交还原告广西农业机械贵港公司。亦即约定解除合同的条件成就后，合同得以解除。否则，合同仍得继续履行。关于合同的效力，原告广西农业机械贵港公司列举被告杨彩敏行贿的事实发生在1999年，而《房屋、场地租赁合同》签订于2006年；被告杨彩敏行贿获得的利益是承建商场铁质大棚工程。被告杨彩敏行贿的行为在时间、内容、目的上都与签订《房屋、场地租赁合同》没有关联性。原告广西农业机械贵港公司即主张解除合同，又主张合同无效，两种互相排斥的主张并于一案，于法无据。按我国合同法理论，无效合同自始无效，对合同当事人不具法律约束力，不存在合同解除问题。相对本案，原告广西农业机械贵港公司在提出解除合同之请求后，继而提出合同无效之主张，属变更诉讼清求，应依法提起，或者在法定期限内提出变更诉讼请求，或者依法另行起诉。原告广西农业机械贵港公司提出解除合同的请求，应当在其履行约定解除合同的义务后，方能得以实现。因此，对原告广西农业机械贵港公司的主张，本院不予支持。被告杨彩敏对其提出的，约定解除合同的条件成就时解除合同的反诉主张，提供了确实的证据。事实清楚，理由充分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、一百零八条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）广西农业机械贵港公司赔偿损失150000元、支付违约金20000元，合计170000元给被告（反诉原告）杨彩敏。
二、原告（反诉被告）广西农业机械贵港公司履行上项义务完毕之日，解除《房屋、场地租赁合同》。
三、驳回原告（反诉被告）广西农业机械贵港公司的诉讼讼请求。
本案本诉受理费50元，反诉受理费1850元，合计1900元，由原告（反诉被告）广西农业机械贵港公司负担。
上述债务，原告（反诉被告）广西农业机械贵港公司应于本案判决生效后十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。
审 判 员 罗 绍 辉
二ＯＯ八年九月十八日
书 记 员 黄 莉 珊
广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2008）贵民二终字第92号
上诉人（一审原告、反诉被告）：广西农业机械贵港公司。住所地：贵港市中山路。
法定代表人：胡义明，该公司经理。
委托代理人：周志旗，桂圣桥律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：杨彩敏，男，1959年10月8日出生，汉族，住贵港市港南区桥圩镇杨村塘头屯23号。
委托代理人：陆如积，君望律师事务所律师。
上诉人广西农业机械贵港公司与被上诉人杨彩敏租赁合同纠纷一案，上诉人不服港北区人民法院（2008）港北民初字第1518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年10月27日立案受理后，依法组成由审判员马荣兴担任审判长，审判员黄钰雄、李庚华参加的合议庭，并于同年12月2日公开开庭进行了审理。上诉人的法定代表人胡义明及代理人周志旗，被上诉人杨彩敏及代理人陆如积均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
案经一审法院审理查明，2O06年3月30日，原、被告双方签订了《房屋、场地租赁合同》，合同约定了租赁范围、租赁用途、租赁期限、租金、押金的缴纳办法和缴纳期限、违约责任、合同的延续、终止、特别约定等条款。特别约定载明：“1、在本合同生效日起的六年内（即从2006年4月1日起至2011年3月31日止），出租方不得以任何理由终止合同收回场地及不得出现为了收回场地故意设置妨害承租方正常经营的行为；否则出租方不但必须赔偿承租方前期各项拆除及建设投入的费用人民币12万元（壹拾贰万元整），而且必须赔偿承租方因此遭受的经营损失及搬迁费用合计人民币3万元（叁万元整）；同时，承租方还有权追究出租方违约责任并有权要求出租方赔偿特别约定违约金人民币2万元（贰万元整）的权利。2、在出租方一次性全额赔付上述款项后，承租方才把使用的场地交还出租方。”合同签订后，原、被告双方分别履行着各自的义务；2008年7月2日，原告广西农业机械贵港公司提起诉讼，请求法院判令解除双方的合同关系，并于7月4日的书面通知被告杨彩敏自7月起不再收取租金，协商解决有关拆除房屋的损失问题；1999年，原告广西农业机械贵港公司曾将本单位商场铁质大棚工程交被告杨彩敏承建，被告杨彩敏于2000年春节前向原告广西农业机械贵港公司时任法定代表人行贿30000元。
一审法院认为：本案争议的焦点是合同能否解除；反诉请求的支付违约金、赔偿金是否成立。本案中，原告广西农业机械贵港公司主张解除合同、拒绝支付违约金、赔偿金的事实理由主要有：原告广西农业机械贵港公司出租的房屋、场地要进行开发建设；由于被告杨彩敏行贿、恶意串通，使约定的租金偏低，违反了合同法的规定，合同无效，对双方不具有法律约束力。关于解除合同，按我国合同法规定，有两种方式：法定解除；约定解除。本案的事实表明，双方当事人采用的是约定解除的方式；即双方在签订《房屋、场地租赁合同》中第八条作出了特别约定。根据双方约定，原告广西农业机械贵港公司在2011年3月31日前终止合同，收回出租的房屋、场地的，须一次性金额赔付建设费用120000元、经营损失及搬迁费30O00元、违约金20000元后，被告杨彩敏才把其使用的房屋、场地交还原告广西农业机械贵港公司。亦即约定解除合同的条件成就后，合同得以解除。否则，合同仍得继续履行。关于合同的效力，原告广西农业机械贵港公司列举被告杨彩敏行贿的事实发生在1999年，而《房屋、场地租赁合同》签订于2006年；被告杨彩敏行贿获得的利益是承建商场铁质大棚工程。被告杨彩敏行贿的行为在时间、内容、目的上都与签订《房屋、场地租赁合同》没有关联性。原告广西农业机械贵港公司即主张解除合同，又主张合同无效，两种互相排斥的主张并于一案，于法无据。按我国合同法理论，无效合同自始无效，对合同当事人不具法律约束力，不存在合同解除问题。相对本案，原告广西农业机械贵港公司在提出解除合同之请求后，继而提出合同无效之主张，属变更诉讼清，应依法提起，或者在法定期限内提出变更诉讼请求，或者依法另行起诉。原告广西农业机械贵港公司提出解除合同的请求，应当在其履行约定解除合同的义务后，方能得以实现。因此，对原告广西农业机械贵港公司的主张，该院不予支持。被告杨彩敏对其提出的，约定解除合同的条件成就时解除合同的反诉主张，提供了确实的证据。事实清楚，理由充分，予以支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、一百零八条的规定，判决：一、原告（反诉被告）广西农业机械贵港公司赔偿损失150000元、支付违约金20000元，合计170000元给被告（反诉原告）杨彩敏。二、原告（反诉被告）广西农业机械贵港公司履行上项义务完毕之日，解除《房屋、场地租赁合同》。三、驳回原告（反诉被告）广西农业机械贵港公司的诉讼请求。本案本诉受理费50元，反诉受理费1850元，合计1900元，由原告（反诉被告）广西农业机械贵港公司负担。
上诉人不服一审判决上诉称，一、2006年3月30日上诉人与被上诉人签订的《房屋、场地租赁合同》，是当时的双方当事人在恶意串通，严重损害国家、集体和广大职工的利益，损害社会公共利益的，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条等法律法规的规定，属无效合同。上诉人的前任总经理李贵昆，因涉嫌犯受贿罪于2006年11月6日被刑事拘留，同月20日被逮捕，李贵昆被逮捕前与被上诉人有特殊利益关系的朋友，被上诉人向李贵昆行贿三万元，这一事实已经法院刑事判决所确认。2006年3月30日签订合同时，上诉人方的实际操作者杨锋是被上诉人的亲侄子，他们恶意串通签订了损害国家和集体利益的该合同，表现在价格离谱的低，按贵港市当时此地段的非商业用房和地的月租金是10—20元平方米，商业用房和地的月租金是100—200元平方米，而本案租赁的房和地是商业用途，但合同约定的月租金是平房每平方米每月2元，空地是每平方米每月1.5元，更离谱的是按合同约定的价格及面积计每月租金应为566.25元，但双方串通约定每月只是500元；权利义务极不平等，上诉人收取一万多元的租金，就要付出一十七万元的代价，而被上诉人怎么违约也只是承担一千元的责任。严重损害国家和集体利益，为被上诉人牟取了特别巨大的非法利益。根据合同法五十二条的规定本合同属无效合同，请二审依法确认。二、一审判决认定事实不清，适用法律不当和错误，审判程序违法。一审认定事实不清的错误，如：合同单价、数量的确定，总价计算的错误，正常情况下应收租金的确认和被上诉人杨彩敏添置物的残值等，都未进行相应的勘验和评估，就错误的确认事前约定的损失和违约金；对相关问题的适用法律的不当和错误，请二审依法纠正。总之，一审判决认定事实不清和错误，适用法律不当和错误，审判程序违法，判决结果严重损害了国有企业和广大职工的根本利益，请二审依法撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求，即：依法解除上诉人与被上诉人签订的《房屋、场地租赁合同》，依法驳回被上诉人的反诉请求。
被上诉人口头答辩称，1、上诉人说被上诉人与杨锋恶意串通与事实不符；2、李贵昆与本案无关；3上诉人主张被上诉人欠租金不是事实；4、每月500元租金过低不是事实。请二审维持原判。
经二审审理查明，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明以下事实：二ＯＯ三年九月十日广西壮族自治区农业机械化管理中心以（桂农机人[2003]49号文《关于广西农机贵港公司改制的通知》同意上诉人改制，二ＯＯ五年三月四日广西壮族自治区国有资产监督管理委员会以（桂国资函［2005］44号《关于对广西农业机械贵港公司和桂林公司改制实施方案的审核意见的复函》第四点、职工安置。同意将资产变现所得（含土地出让金及土地转让所得）按国家及自治区有关政策用于职工安置……。2006年3月份上诉人与被上诉人签订《房屋、场地租赁合同》，上诉人保管的合同上“签约时间：2006年3月30日”，被上诉人保管的合同上“签约时间：2006年3月20日”，两份合同的签约时间相差十日，代表上诉人方在合同上签名的有周敏聪、杨锋，均为上诉人办公室主要负责人；周敏聪在2006年3月份与上诉人解除劳动合同，同月30日周敏聪领取了解除劳动合同经济补偿金。杨锋与被上诉人杨彩敏是亲叔侄关系。2008年5月30日因改制上诉人取得了包括该出租房屋土地在内的建设用地规划许可证。另查明，双方签订的《房屋、场地租赁合同》约定的第一条、租赁范围、租赁用途：一、租赁范围：1、房屋共75平方米。2、空地共277.5平方米。二、租赁用途：经营洗车场用。第二条、租赁期限：租赁期共10年，从2006年4月1日起至2016年3月31日止，出租方从2006年4月1日起把房屋及场地交付承租方进行设施的建设，租金从2006年5月1日起计收。第三条、租金、押金的缴纳办法和缴纳期限及房屋的启用：一、租金：平房按每平方2元／月计算、空地按每平方1.50元／月计算。二、租金的缴纳办法和期限：每月租金伍佰元整（Y500.00元）……。四、房屋的启用：由于承租方承租的平房，早就被贵港市房产评估部门鉴定为危房，因此承租方启用房屋前，必须对房屋进行维护整修和加固，彻底消除安全隐患后，方可使用。否则由此所造成的一切后果全部由承租方承担。第八条、特别约定：由于本合同签订的执行期间正遇到出租方处于企业改制不稳定的特殊时期，又再考虑到根据本合同第一条第一项第2点“空地由承租方把其租赁的出租方院内南面的平房（即出租方东南面羽毛球馆旁）后面，原来与平房一起配套使用的厨房等生活设施、生活用房拆除平整后（15M×8.5M），做为空地使用及平房南面的空地（6M×25M），共227.5平方米，拆除费用及场地的三通一平工作、费用全部由承租方承担。”的约定，及承租方前期填土、土建工程、基础设施建设工程、装修工程等投入人民币合计共12万元，因此出租方和承租方作出以下特别约定……。2008年11月20日上诉人委托广西众益资产评估有限公司，对出租给被上诉人的洗车场相关建筑物及附属设施的市场价值进行评估鉴定，经该公司按2006年6月交付时的市场价值进行合理计算，评估结果为50735元。从2006年5月1日至2008年6月上诉人共收取被上诉人租金25个月共12500元。
本院认为，在本案合同签订之前即2005年上诉人已获得上级的批准进行改制，改制的内容之一即包括出租给被上诉人的房屋土地进行变现转让，作为上诉人的原法定代表人李贵昆和办公室的主要负责人杨锋是知道这一情况的，而被上诉人杨彩敏在签订本案合同前即与上诉人的原法定代表人李贵昆相识，杨彩敏曾因承建上诉人商场大棚及附属工程总造价100多万元，为感谢李贵昆的关照而向李行贿3万元，李贵昆于本案合同签订后的2006年11月6日被刑事拘留，同月20日被逮捕，后被判处有期徒刑五年。因此，被上诉人杨彩敏与上诉人的原法定代表人李贵昆之间有一定的经济利益关系，而代表上诉人方在合同上签名之一的杨锋与杨彩敏是亲叔侄关系。故双方签订的《房屋、场地租赁合同》存在恶意串通，损害国家、集体利益，以合法形式掩盖非法目的的行为，是无效的。主要表现在：一、上诉人的原法定代表人李贵昆和在合同上代表上诉人方签名的杨锋与被上诉人杨彩敏存在经济利益和亲属关系；二、在未签订本合同前，上诉人已经上级批准进行改制，这是双方均知的事实，并且改制不知哪天就进行，而双方签订的合同约定期限为十年，并特别约定六年内不得以任何理由终止合同；三、租金计算偏低，双方合同约定房屋75平方米，每平方米每月2元计应为150元；空地277.5平方米，每平方米每月1.5元计应为416.25元；两项相加每月应为566.25元，而实际合同约定每月租金500元，上诉人少收了66.25元，拆算成面积房屋是33个平方米，如是空地为44个平方米，明显损害集体的利益，慷国家、集体之慨；四、为被上诉人牟取暴利。1、合同未签订之前，被上诉人即开始动工，而且填土、土建工程、基础设施建设、装修工程没有结算依据，即约定为12万元；而按合同约定房屋是在原平房的基础上维护整修和加固，何来的土建工程和基础设施建设；空地一半是拆除平房和厨房形成，而余下的空地又需要填多少方土，均没有证据证实。而按上诉人委托评估的评估价为50735元，两者相差一倍多；2、按合同约定每月租金500元，十年租金也只不过是六万元，而按特别约定上诉人要赔偿共十七万元，明显存在以合法形式俺盖非法目的，恶意串通为被上诉人牟取高额利益，严重损害国家利益；五、合同第六条第2点约定：承租方必须提供具有较强经济实力的法人或具有承担相应的法律责任、经济责任的自然人做担保。而实际上被上诉人并没有提供担保，即得以履行本合同。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（三）项的规定，双主签订的《房屋、场地租赁合同》是无效的合同，对于无效的合同，特别是损害国家利益而无效的合同，人民法院在案件审理过程中应依职权主动进行审查，不受当事人是否有主张的约束，而原审以上诉人主张解除合同，又主张合同无效，两种互相排斥的主张并于一案，于法无据为由，不予确认合同的效力，反而支持被上诉人的反诉请求，显然是错误的，本院予以纠正。对无效合同的处理，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第五十九条规定：当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。结合本案实际，从利于团结、稳定、和谐出发，上诉人应将收取被上诉人的租金12500元返还给被上诉人，被上诉人所建的洗车房由被上诉人自行拆除，上诉人认为其存在损失的可另行主张权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项和《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条之规定，判决如下：
一、撤销港北区人民法院（2008）港北民初字第1518号民事判决。
二、上诉人广西农业机械贵港公司与被上诉人杨彩敏于2006年3月30日签订的《房屋、场地租赁合同》为无效合同。
三、上诉人广西农业机械贵港公司返还已收取的租金12500元给被上诉人杨彩敏。
四、被上诉人杨彩敏所建的洗车房等设施由被上诉人杨彩敏自行拆除。
五、驳回被上诉人杨彩敏的反诉请求。
本案一审受理费50元，反诉受理费1850元，二审受理费3700元，合计共5600元，由上诉人广西农业机械贵港公司负担2000元，被上诉人杨彩敏负担3600元。
上述义务，限义务人于本判决生效后五日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。权利人可在本判决生效确定的履行期限最后一日起二年内，向港北区人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 荣 兴
审 判 员 黄 钰 雄
审 判 员 李 庚 华
二ＯＯ八年十二月十七日
书 记 员 刘 丽
广西桂圣桥律师事务所
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民 事 起 诉 状
原告：广西农业机械贵港公司，住所地：贵港市中山中路。
法定代表人：胡义明
被告：杨彩敏，男，成年，汉族，住：贵港市建设西路华宁旅馆。电话：13100473383。
诉讼请求：依法解除原告与被告签订的《房屋、场地租赁合同》。
事实与理由：2006年3月30日原告与被告签订的《房屋、场地租赁合同》（以下简称：合同），合同约定：我司将位于我司院内南面空地出租给您用于经营洗车场，租凭期限从2006年4月1日起至1016年3月31日止，月租金500元。依据双方签订的合同第八条有关约定，原告有权与被告解除双方于2006年3月30日签订的《房屋、场地租赁合同》。现原告因规划、建设等原因，根据政府有关规定将该地块交付给贵港市巴厘岛房地产开发有限公司开发建设，故原告有仅与被告解除合同。
基于上述，原告依法向人民法院提出解除原告与被告签订的《房屋、场地赁凭合同》请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。
此致
贵港市港北区人民法院
具状人：广西农业机械贵港公司
法定代表人：
二OO八年六月三十日
民 事 反 诉 状
反诉原告：杨彩敏，男，1959年10月8日出生，汉族，住贵港市港南区桥圩镇杨村塘头屯23号。
反诉被告：广西农业机械贵港公司，住所地：贵港市中山中路。
法定代表人：胡义明，经理。
因反诉被告广西农业机械贵港公司诉反诉原告杨彩敏租赁合同纠纷一案，现反诉原告根据事实和法律作如下答辩，并提出以下反诉请求：
反诉请求
1、判令反诉被告赔偿反诉原告的经济损失15万元及违约金2万元，合计17万元。
2、本案的诉讼费用由反诉被告承担。
事实及理由
反诉原告于2006年6月30日与反诉被告签订了《房屋、场地租赁合同》，该租赁合同约定反诉被告将其院内南面的平房及原来与平房一起配套使用的厨房等生活设施、生活用房拆除平整后的空地等租赁给反诉原告经营洗车场用，租赁期共10年，从2006年4月1日起至2016年3月31日止。并在该合同第八条中特别约定“在合同生效日起的六年内（即从2006年4月1日起至2011年3月31日止），出租方不得以任何理由终止合同收回场地及不得出现为了收回场地故意设置防害承租方正常经营的行为，否则出租方不但必须赔偿承租方前期各项拆除及建设投入的费用人民币12万元（壹拾贰万元整），而且必须赔偿承租方因此遭受的经营损失及搬迁费用合计人民币3万元（叁万元整）；同时，承租方还有权追究出租方违约责任并有权要求出租方赔偿特别约定违约金人民币2万元（贰万元整）的权利。”该合同签订后，反诉原告按合同的约定交清租金及费用，全面履行了合同约定的义务。反诉被告将租赁的房地产转让给开发商搞房地产开发。2008年7月4日，反诉被告书面通知反诉原告须拆除租赁物，并从2008年7月起不再收取租赁房屋及场地的租金。现反诉被告在履行租赁合同的中途向法院起诉主张解除《房屋、场地租赁合同》，不仅违反了在经济活动中诚实信用的原则，且还违反了租赁合同的约定和《合同法》的规定，给反诉原告造成严重的经济损失，明显属违约行为。根据该租赁合同第八条的约定，反诉原告有权追究反诉被告的违约责任，反诉被告不但必须赔偿反诉原告前期各项拆除及建设投入的费用12万元，且必须赔偿反诉原告因终止合同收回场地而遭受的经营损失及搬迁费用3万元，同时向反诉原告赔偿特别约定的违约金2万元。否则，反诉原告有权要求反诉被告继续履行租赁合同至2016年3月31日止。
综上所述，《房屋、场地租赁合同》是双方自愿签订的，且合同内容合法有效，双方应遵守履行。现反诉被告主张解除该租赁合同缺乏事实和法律依据，完全违反了在经济活动中诚实信用的原则，违反了合同的约定，理应承担赔偿责任，向反诉原告赔偿的经济损失及违约金合计17万元。为此，特具状反诉，请求法院支持反诉原告的诉讼请求，驳回反诉被告的诉讼请求，以维护反诉原告的合法权益。
此致
贵港市港北区人民法院
反诉原告：
二ＯＯ八年七月八日
房屋、场地租赁合同
出租方：广西农业机械贵港公司
承租方：杨彩敏
根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确出租方和承租方的权利义务关系，现就承租方租赁位于出租方南面（即出租方东南面羽毛球馆旁）的平房及空地的有关事宜，经双方平等协商一致，签订本合同。
第一条、租赁范围、租赁用途
一、租赁范围：
1、房屋：出租方院内南面的平房（即出租方东南面羽毛球馆旁）。共75M2（15 M×5 M）。
2、空地：由承包方把其租赁的出租方院内的南面平房（即出租方东南面羽毛球馆旁）后面，原来与平房一起配套使用的厨房等生活设施、生活用房拆除平整后（15M×8.5M），作为空地使用及平房南面的空地（6M×25M）。共277.5M2，拆除费用及场地的三通一平工作、费用全部由承租方承担。
一、租赁用途：经营洗车场用。
第二条、租赁期限
租赁期共1O年，从2006年4月1日起至2016年3月31日止。出租方从2006年4月1日起把房屋及场地交付承租方进行设施的建设工作，租金从2006年5月1日起计收。
第三条、租金、押金的缴纳办法和缴纳期限及房屋的启用
一、租金：平房按每平方2元/月计算、空地按每平方1.50元/月计算。
二、租金的缴纳办法和期限：每月租金五百元整（￥500.OO元），实行先交租金后使用房屋的办法，承租方必须在每月3O日前（遇双休日或节假日则提前1—2天）将将下月租金及费用全部交清，逾期则按应缴税金（含费用）总额每天5%所收取滞纳金。
三、押金的缴纳办法和期限：承租方必须在合同签订的当天向出租方缴纳押金壹仟元整（￥1000元整），终止合同时，承租方不欠出租方款项、没有违约行为、承租方交房屋钥匙给出租方，并经出租方当面验收房屋合格后，十个工作日内如数退还给承租方。
四、房屋的启用：由于承租方承租的平房，早就被贵港市房产评估部门对鉴定为危房，因此承租方启用房屋前，必须对房屋进行维护整修和加固，彻底消除安全隐患后，方可使用。否则由此所造成的一切后果全部由承租方承担。
第四条、租赁期间房屋及配套设施的修缮
1、出租方提供并安装好电表、水表、水龙头，今后维修费用均由承租方自理。
2、承租方要爱护房屋及有关设备，如属承租方使用不当或人为损坏的，承租方不但要负击赔偿或修复，而且必须承担违约责任及由此而引起全部的法律、民事、经济责任。
第五条、违约责任
1、出租方未按时交付房屋给承租方使用的，负责偿付违约金1000元给承租方。
2、承租方出现本合同所指违约行为的，不但要支付违的金1000元给出租方，还要承担因违约而产生的一切经济、民事、法律责任。
第六条、其它需要约定的事项
1、在合同终止后，承租方的所有装修（包括线路、灯具、开关、插座等）及有关设施全部无偿归出租方所有，如有拆除或损坏则视为违约。
2、承租方必须提供具有较强经济实力的法人或具有承担相应的法律责任、经济责任的自然人做担保，担保人承担承租方有能力而抵赖不履行合同所规定的责任或承租方无能力履行合问所规定的责任时，代承租方履行本合同所规定的应由承租方履行的一切责任。
3、承租方下得随意丢弃生活垃圾并承担有关部门规定的市容卫生管理费用否则出租方有权对承租方停水、停电，直至收回出租的房屋。
4、承租方不得在承租的房屋内存放易燃、易爆等危险品，更不得搞各种形式的违反国家法规、扰乱社会秩序、损坏国家和社会公共利益的非法交易，否则由此所造成的一损失和后果均由承租方负责。
5、承租方可以使用出租方现有的供水、排污、供电系统及道路设施，但是因此需要对线路或管道进行驳接、改造、改建、新建、扩建、经营而产生的一切费用以及对周边环境影响治理所涉及的一切费用全部由承租方负责，水电费按有关部门确定的价格加线（管）路损耗后收取，其价格随着有关部门价格调整的改变而改变。
第七条、合同的延续、终止
1、延续
合同期满双方必须提前两个月签订续租合同，若不能如期签订续租合同的，合同到期双方的租赁关系则自然终止，合同同时自动失效，承租方必须按期交还房屋给出租人，逾期交还的，视同承租方无理占用，占用费按原租金2倍计收，并承担违约责任， 如果由于承租方逾期交还或拒不交还房屋而造成出租方经济损失及由此而造成的一切民事、经济、法律责任全部由承租方承担。
2、出现下列情形之一的，合同自然终止
①、承租方擅自将房屋、场地转租、转让或转借的。
②、承租方利用承租房屋进行非法活动的。
③、不经出租方同意私自改变承租用途的，
④、超过十天不交租金的，出租方不但收取租金（含费用），而且每天按总额5%计收滞纳之外，还有权终止合同收回房屋。
⑤、承租方逾期交纳租金或费用的，出租方除如数追收租金、滞纳金及费用外，还要追究承租方的违约责任。
第八条、特别约定
由于本合同签定和执行期间遇到出租方处于企业改制不稳定的特殊时期，又再考虑到根据本合同第一条第一项第2点“空地由承租方把其租赁的出租方院内南面的平房（即出租方东南面羽毛球馆旁）后面，原来与平房一起配套使用的生活厨房等生活设施、生活用房拆除平整后（15 M×8.5 M），做为空地使用及平房南面的空地（6 M×25 M，共227.5 M2，拆除费用及场地的三通一平工作、费用全部由承租方承担。”的约定。及承租方前期填土、土建工程、基础设施建设上程、装修上程等投入人民币合计共12万元（壹拾贰万元整），因此出租方和承租方作出以下特别约定：
l、在本合同生效日起的六年内（即从2006年4月1日起至2011年3月31日止），出租方不得以任何理由终止合同收回场地及不得出现为了收回场地故意设置妨害承租方正常经营的行为，否则出租方不但必须赔偿承租方前期各项拆除及建设投入的费用人民币12万元（壹拾贰万元整）， 而且必须赔偿承租方因此遭受的经营损失及搬迁费用合计人民币3万元（查万元整）同时，承租方还有权追究出租方违约责任并有权要求出租方赔偿特别约定违约金人民币2万元（贰万元整）的权利。
2、在出租方一次性全额赔付上述款项后，承租方才把使用的场地交还出租方
第九条、争议的解决方式
本合同在履行中发生争议，双方应协商解决，如协商不成，则由出租方所在地人民法院裁决。
第十条、随着时间的推移，本合同如出现与《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规相抵触的条款一律按有关规定执行，或经双方协商一致，作出补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第十一条、本合同一式两份，双方各执一份，具同等法律效力，出租、承租方签字或盖章后生效。
出租方：广西农业机械贵港公司 承租方：
法定代表： 法定代表：
委托代理人：
联系电话： 联系电话：
签约地点：广西农业机械贵港公司办公室
签约时间：2006年3月30日
广西壮族自治区贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）港北民初字第1518号
原告（反诉被告）：广西农业机械贵港公司，住所地市中山路。
法定代表人：胡义明，该公司经理。
委托代理人：陆延军，正大五星律师事务所律师。
被告（反诉原告）:杨彩敏（身份证号452522195910086653），男，1959年10月8日出生，汉族，住贵港市港南区桥圩镇杨村塘头屯23号。
委托代理人：陆如积，君望律师事务所律师。
原告（反诉被告）：广西农业机械贵港公司与被告被告（反诉原告）杨彩敏租赁合同纠纷一案，本院于2008年7月2日立案受理，依法由审判员罗绍辉适用简易程序，于2008年8月7日公开开庭进行了审理。原告广西农业机械贵港公司的委托代理人、被告杨彩敏的委托代理人陆如积到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广西农业机械贵港公司诉称：2006年3月30日原告与被告签订了《房屋、场地租赁合同》，合同约定：我公司将位于我公司院内南面空地出租给被告用于经营洗车场，租赁期限从2006年4月1日起至2016年3月31日止，月租金500元。依据双方签订的合同第八条有关约定，原告有权与被告解除双方于2006年3月30日签订的《房屋、场地租赁合同》现原告因规划、建设等原因，根据政府有关规定将该地块交付给贵港市巴厘岛房地产开发有限公司开发建设，故原告有权与被告解除合同。基于上述，原告依法向人民法院提出解除原告与被告签订的《房屋、场地租赁合同》
被告杨彩敏辩称：1、不同意解除双方签订的房屋租赁合同，如果原告依照合同约定支付赔偿经济损失17万元，则同意解除租赁合同。2、原告在起诉书称因规划原因而提出解除合同不是真实的，而是因房地产开发公司开发该场地而提出解除合同，原告违反合同约定，属于违约行为，应承担违约责任。
被告杨彩敏同时反诉称：反诉原告于2006年3月30日与反诉被告签订了《房屋、场地租赁合同》。合同签订后，反诉原告按合同的约定交清租金及费用，全面履行了合同约定的义务。反诉被告将租赁的房地产转让给开发商搞房地产开发。2008年7月4日，反诉被告书面通知反诉原告须拆除租赁物，并从2008年7月起不再收取租赁房屋及场地的租金。反诉被告在履行租赁合同的中途向法院起诉主张解除《房屋、场地租赁合同》，不仅违反了在经济活动中诚实信用的原则，且违反了租赁合同的约定和《合同法》的规定，给反诉原告造成严重的经济损失，明显属违约行为。根据该租赁合同第八条的约定，反诉原告有权追究反诉被告的违约责任，反诉被告不但必须赔偿反诉原告前期各项拆除及建设投入的费用120000元，且必须赔偿反诉原告因终止合同收回场地而遭受的经济损失及搬迁费用30000元，同时向反诉原告赔偿特别约定的违约金20000元。否则，反诉原告有权要求反诉被告继续履行租赁合同至2016年3月31日止。为此，特具状反诉，请求法院支持反诉原告的诉讼请求，驳回反诉被告的诉讼请求，以维护反诉原告的合法权益。
原告广西农业机械贵港公司对反诉辩称：本案的《房屋、场地租赁合同》是原告原法定代表人李贵昆收受被告财物后签订的，严重损害了原告的合法权益，房屋、场地租金500元／月，被告采用贿赂手段使原告原法定代表人签订合同，恶意串通，损害原告集体利益，违反合同法第52条第2项，依法对原告不产生法律约束力。本案租金偏低，租赁房屋面积75平方，空地277.5平方，前面的篮球场还可供被告洗车、停车使用，按照市场价起码2000元／月，但合同的价格远远低于市场价，被告的行为属于行贿，严重损害原告利益，原告提出解除合同有法律依据。原告的场地经过贵港市建设规划部门批准，有相关的政府批准文件证实，原告通过法院提起诉讼不是违约行为，由法院认定，原告不存在违约行为。被告提出反诉，要求损失150000元及违约金20000元，损失没有具体证实，违约金也过高，违反公平原则，被告没有证实自己损失，原告依法评估确认被告损失，由原、被告协商后支付被告损失，被告认为原告违约，原告至今没有干扰被告的经营行为，被告至今仍在使用租赁场地，原告在本案不存在违约行为。原告提起诉讼要求解除合同，属原告合法诉权。被告提出违约行为与事实不符，也没有法律依据。
经审理查明：2006年3月30日，原、被告双方签订了《房屋、场地租赁合同》，合同约定了租赁范围、租赁用途、租赁期限、租金、押金的缴纳办法和缴纳期限、违约责任、合同的延续、终止、特别约定等条款。特别约定载明：“1、在本合同生效日起的六年内（即从2006年4月1日起至2011年3月31日止），出租方不得以任何理由终止合同收回场地及不得出现为了收回场地故意设置妨害承租方正常经营的行为；否则出租方不但必须赔偿承租方前期各项拆除及建设投入的费用人民币12万元（壹拾贰万元整），而且必须赔偿承租方因此遭受的经营损失及搬迁费用合计人民币3万元（叁万元整）；同队承租方还有权追究出租方违约责任并有权要求出租方赔偿特别约定违约金人民币2万元（贰万元整）的权利。2、在出租方一次性全额赔付上述款项后，承租方才把使用的场地交还出租方。”合同签订后，原、被告双方分别履行着各自的义务；2008年7月2日，原告广西农业机械贵港公司提起诉讼，请求法院判令解除双方的合同关系，并于7月4日的书面通知被告杨彩敏自7月起不再收取租金，协商解决有关拆除房屋的损失问题；1999年，原告广西农业机械贵港公司曾将本单位商场铁质大棚工程交被告杨彩敏承建，被告杨彩敏于2000年春节前向原告广西农业机械贵港公司时任法定代表人行贿30000元。
以上事实，有当事人提供的营业执照、《房屋、场地租赁合同》、《通知》、《刑事判决书》及当事人陈述等证据证实，足以认定。
本院认为：本案争议的焦点是合同能否解除；反诉请求的支付违约金、赔偿金是否成立。
本案中，原告广西农业机械贵港公司主张解除合同、拒绝支付违约金、赔偿金的事实理由主要有：原告广西农业机械贵港公司出租的房屋、场地要进行开发建设；由于被告杨彩敏行贿、恶意串通，使约定的租金偏低，违反了合同法的规定，合同无效，对双方不具有法律约束力。关于解除合同，按我国合同法规定，有两种方式：法定解除；约定解除。本案的事实表明，双方当事人采用的是约定解除的方式，即双方在签订《房屋、场地租赁合同》中第八条作出了特别约定。根据双方约定，原告广西农业机械贵港公司在2011年3月31日前终止合同，收回出租的房屋、场地的，须一次性金额赔付建设费用120000元、经营损失及搬迁费30000元、违约金20000元后，被告杨彩敏才把其使用的房屋、场地交还原告广西农业机械贵港公司。亦即约定解除合同的条件成就后，合同得以解除。否则，合同仍得继续履行。关于合同的效力，原告广西农业机械贵港公司列举被告杨彩敏行贿的事实发生在1999年，而《房屋、场地租赁合同》签订于2006年；被告杨彩敏行贿获得的利益是承建商场铁质大棚工程。被告杨彩敏行贿的行为在时间、内容、目的上都与签订《房屋、场地租赁合同》没有关联性。原告广西农业机械贵港公司即主张解除合同，又主张合同无效，两种互相排斥的主张并于一案，于法无据。按我国合同法理论，无效合同自始无效，对合同当事人不具法律约束力，不存在合同解除问题。相对本案，原告广西农业机械贵港公司在提出解除合同之请求后，继而提出合同无效之主张，属变更诉讼清求，应依法提起，或者在法定期限内提出变更诉讼请求，或者依法另行起诉。原告广西农业机械贵港公司提出解除合同的请求，应当在其履行约定解除合同的义务后，方能得以实现。因此，对原告广西农业机械贵港公司的主张，本院不予支持。被告杨彩敏对其提出的，约定解除合同的条件成就时解除合同的反诉主张，提供了确实的证据。事实清楚，理由充分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、一百零八条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）广西农业机械贵港公司赔偿损失150000元、支付违约金20000元，合计170000元给被告（反诉原告）杨彩敏。
二、原告（反诉被告）广西农业机械贵港公司履行上项义务完毕之日，解除《房屋、场地租赁合同》。
三、驳回原告（反诉被告）广西农业机械贵港公司的诉讼讼请求。
本案本诉受理费50元，反诉受理费1850元，合计1900元，由原告（反诉被告）广西农业机械贵港公司负担。
上述债务，原告（反诉被告）广西农业机械贵港公司应于本案判决生效后十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。
审 判 员 罗 绍 辉
二ＯＯ八年九月十八日
书 记 员 黄 莉 珊
广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2008）贵民二终字第92号
上诉人（一审原告、反诉被告）：广西农业机械贵港公司。住所地：贵港市中山路。
法定代表人：胡义明，该公司经理。
委托代理人：周志旗，桂圣桥律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：杨彩敏，男，1959年10月8日出生，汉族，住贵港市港南区桥圩镇杨村塘头屯23号。
委托代理人：陆如积，君望律师事务所律师。
上诉人广西农业机械贵港公司与被上诉人杨彩敏租赁合同纠纷一案，上诉人不服港北区人民法院（2008）港北民初字第1518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年10月27日立案受理后，依法组成由审判员马荣兴担任审判长，审判员黄钰雄、李庚华参加的合议庭，并于同年12月2日公开开庭进行了审理。上诉人的法定代表人胡义明及代理人周志旗，被上诉人杨彩敏及代理人陆如积均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
案经一审法院审理查明，2O06年3月30日，原、被告双方签订了《房屋、场地租赁合同》，合同约定了租赁范围、租赁用途、租赁期限、租金、押金的缴纳办法和缴纳期限、违约责任、合同的延续、终止、特别约定等条款。特别约定载明：“1、在本合同生效日起的六年内（即从2006年4月1日起至2011年3月31日止），出租方不得以任何理由终止合同收回场地及不得出现为了收回场地故意设置妨害承租方正常经营的行为；否则出租方不但必须赔偿承租方前期各项拆除及建设投入的费用人民币12万元（壹拾贰万元整），而且必须赔偿承租方因此遭受的经营损失及搬迁费用合计人民币3万元（叁万元整）；同时，承租方还有权追究出租方违约责任并有权要求出租方赔偿特别约定违约金人民币2万元（贰万元整）的权利。2、在出租方一次性全额赔付上述款项后，承租方才把使用的场地交还出租方。”合同签订后，原、被告双方分别履行着各自的义务；2008年7月2日，原告广西农业机械贵港公司提起诉讼，请求法院判令解除双方的合同关系，并于7月4日的书面通知被告杨彩敏自7月起不再收取租金，协商解决有关拆除房屋的损失问题；1999年，原告广西农业机械贵港公司曾将本单位商场铁质大棚工程交被告杨彩敏承建，被告杨彩敏于2000年春节前向原告广西农业机械贵港公司时任法定代表人行贿30000元。
一审法院认为：本案争议的焦点是合同能否解除；反诉请求的支付违约金、赔偿金是否成立。本案中，原告广西农业机械贵港公司主张解除合同、拒绝支付违约金、赔偿金的事实理由主要有：原告广西农业机械贵港公司出租的房屋、场地要进行开发建设；由于被告杨彩敏行贿、恶意串通，使约定的租金偏低，违反了合同法的规定，合同无效，对双方不具有法律约束力。关于解除合同，按我国合同法规定，有两种方式：法定解除；约定解除。本案的事实表明，双方当事人采用的是约定解除的方式；即双方在签订《房屋、场地租赁合同》中第八条作出了特别约定。根据双方约定，原告广西农业机械贵港公司在2011年3月31日前终止合同，收回出租的房屋、场地的，须一次性金额赔付建设费用120000元、经营损失及搬迁费30O00元、违约金20000元后，被告杨彩敏才把其使用的房屋、场地交还原告广西农业机械贵港公司。亦即约定解除合同的条件成就后，合同得以解除。否则，合同仍得继续履行。关于合同的效力，原告广西农业机械贵港公司列举被告杨彩敏行贿的事实发生在1999年，而《房屋、场地租赁合同》签订于2006年；被告杨彩敏行贿获得的利益是承建商场铁质大棚工程。被告杨彩敏行贿的行为在时间、内容、目的上都与签订《房屋、场地租赁合同》没有关联性。原告广西农业机械贵港公司即主张解除合同，又主张合同无效，两种互相排斥的主张并于一案，于法无据。按我国合同法理论，无效合同自始无效，对合同当事人不具法律约束力，不存在合同解除问题。相对本案，原告广西农业机械贵港公司在提出解除合同之请求后，继而提出合同无效之主张，属变更诉讼清，应依法提起，或者在法定期限内提出变更诉讼请求，或者依法另行起诉。原告广西农业机械贵港公司提出解除合同的请求，应当在其履行约定解除合同的义务后，方能得以实现。因此，对原告广西农业机械贵港公司的主张，该院不予支持。被告杨彩敏对其提出的，约定解除合同的条件成就时解除合同的反诉主张，提供了确实的证据。事实清楚，理由充分，予以支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、一百零八条的规定，判决：一、原告（反诉被告）广西农业机械贵港公司赔偿损失150000元、支付违约金20000元，合计170000元给被告（反诉原告）杨彩敏。二、原告（反诉被告）广西农业机械贵港公司履行上项义务完毕之日，解除《房屋、场地租赁合同》。三、驳回原告（反诉被告）广西农业机械贵港公司的诉讼请求。本案本诉受理费50元，反诉受理费1850元，合计1900元，由原告（反诉被告）广西农业机械贵港公司负担。
上诉人不服一审判决上诉称，一、2006年3月30日上诉人与被上诉人签订的《房屋、场地租赁合同》，是当时的双方当事人在恶意串通，严重损害国家、集体和广大职工的利益，损害社会公共利益的，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条等法律法规的规定，属无效合同。上诉人的前任总经理李贵昆，因涉嫌犯受贿罪于2006年11月6日被刑事拘留，同月20日被逮捕，李贵昆被逮捕前与被上诉人有特殊利益关系的朋友，被上诉人向李贵昆行贿三万元，这一事实已经法院刑事判决所确认。2006年3月30日签订合同时，上诉人方的实际操作者杨锋是被上诉人的亲侄子，他们恶意串通签订了损害国家和集体利益的该合同，表现在价格离谱的低，按贵港市当时此地段的非商业用房和地的月租金是10—20元平方米，商业用房和地的月租金是100—200元平方米，而本案租赁的房和地是商业用途，但合同约定的月租金是平房每平方米每月2元，空地是每平方米每月1.5元，更离谱的是按合同约定的价格及面积计每月租金应为566.25元，但双方串通约定每月只是500元；权利义务极不平等，上诉人收取一万多元的租金，就要付出一十七万元的代价，而被上诉人怎么违约也只是承担一千元的责任。严重损害国家和集体利益，为被上诉人牟取了特别巨大的非法利益。根据合同法五十二条的规定本合同属无效合同，请二审依法确认。二、一审判决认定事实不清，适用法律不当和错误，审判程序违法。一审认定事实不清的错误，如：合同单价、数量的确定，总价计算的错误，正常情况下应收租金的确认和被上诉人杨彩敏添置物的残值等，都未进行相应的勘验和评估，就错误的确认事前约定的损失和违约金；对相关问题的适用法律的不当和错误，请二审依法纠正。总之，一审判决认定事实不清和错误，适用法律不当和错误，审判程序违法，判决结果严重损害了国有企业和广大职工的根本利益，请二审依法撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求，即：依法解除上诉人与被上诉人签订的《房屋、场地租赁合同》，依法驳回被上诉人的反诉请求。
被上诉人口头答辩称，1、上诉人说被上诉人与杨锋恶意串通与事实不符；2、李贵昆与本案无关；3上诉人主张被上诉人欠租金不是事实；4、每月500元租金过低不是事实。请二审维持原判。
经二审审理查明，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明以下事实：二ＯＯ三年九月十日广西壮族自治区农业机械化管理中心以（桂农机人[2003]49号文《关于广西农机贵港公司改制的通知》同意上诉人改制，二ＯＯ五年三月四日广西壮族自治区国有资产监督管理委员会以（桂国资函［2005］44号《关于对广西农业机械贵港公司和桂林公司改制实施方案的审核意见的复函》第四点、职工安置。同意将资产变现所得（含土地出让金及土地转让所得）按国家及自治区有关政策用于职工安置……。2006年3月份上诉人与被上诉人签订《房屋、场地租赁合同》，上诉人保管的合同上“签约时间：2006年3月30日”，被上诉人保管的合同上“签约时间：2006年3月20日”，两份合同的签约时间相差十日，代表上诉人方在合同上签名的有周敏聪、杨锋，均为上诉人办公室主要负责人；周敏聪在2006年3月份与上诉人解除劳动合同，同月30日周敏聪领取了解除劳动合同经济补偿金。杨锋与被上诉人杨彩敏是亲叔侄关系。2008年5月30日因改制上诉人取得了包括该出租房屋土地在内的建设用地规划许可证。另查明，双方签订的《房屋、场地租赁合同》约定的第一条、租赁范围、租赁用途：一、租赁范围：1、房屋共75平方米。2、空地共277.5平方米。二、租赁用途：经营洗车场用。第二条、租赁期限：租赁期共10年，从2006年4月1日起至2016年3月31日止，出租方从2006年4月1日起把房屋及场地交付承租方进行设施的建设，租金从2006年5月1日起计收。第三条、租金、押金的缴纳办法和缴纳期限及房屋的启用：一、租金：平房按每平方2元／月计算、空地按每平方1.50元／月计算。二、租金的缴纳办法和期限：每月租金伍佰元整（Y500.00元）……。四、房屋的启用：由于承租方承租的平房，早就被贵港市房产评估部门鉴定为危房，因此承租方启用房屋前，必须对房屋进行维护整修和加固，彻底消除安全隐患后，方可使用。否则由此所造成的一切后果全部由承租方承担。第八条、特别约定：由于本合同签订的执行期间正遇到出租方处于企业改制不稳定的特殊时期，又再考虑到根据本合同第一条第一项第2点“空地由承租方把其租赁的出租方院内南面的平房（即出租方东南面羽毛球馆旁）后面，原来与平房一起配套使用的厨房等生活设施、生活用房拆除平整后（15M×8.5M），做为空地使用及平房南面的空地（6M×25M），共227.5平方米，拆除费用及场地的三通一平工作、费用全部由承租方承担。”的约定，及承租方前期填土、土建工程、基础设施建设工程、装修工程等投入人民币合计共12万元，因此出租方和承租方作出以下特别约定……。2008年11月20日上诉人委托广西众益资产评估有限公司，对出租给被上诉人的洗车场相关建筑物及附属设施的市场价值进行评估鉴定，经该公司按2006年6月交付时的市场价值进行合理计算，评估结果为50735元。从2006年5月1日至2008年6月上诉人共收取被上诉人租金25个月共12500元。
本院认为，在本案合同签订之前即2005年上诉人已获得上级的批准进行改制，改制的内容之一即包括出租给被上诉人的房屋土地进行变现转让，作为上诉人的原法定代表人李贵昆和办公室的主要负责人杨锋是知道这一情况的，而被上诉人杨彩敏在签订本案合同前即与上诉人的原法定代表人李贵昆相识，杨彩敏曾因承建上诉人商场大棚及附属工程总造价100多万元，为感谢李贵昆的关照而向李行贿3万元，李贵昆于本案合同签订后的2006年11月6日被刑事拘留，同月20日被逮捕，后被判处有期徒刑五年。因此，被上诉人杨彩敏与上诉人的原法定代表人李贵昆之间有一定的经济利益关系，而代表上诉人方在合同上签名之一的杨锋与杨彩敏是亲叔侄关系。故双方签订的《房屋、场地租赁合同》存在恶意串通，损害国家、集体利益，以合法形式掩盖非法目的的行为，是无效的。主要表现在：一、上诉人的原法定代表人李贵昆和在合同上代表上诉人方签名的杨锋与被上诉人杨彩敏存在经济利益和亲属关系；二、在未签订本合同前，上诉人已经上级批准进行改制，这是双方均知的事实，并且改制不知哪天就进行，而双方签订的合同约定期限为十年，并特别约定六年内不得以任何理由终止合同；三、租金计算偏低，双方合同约定房屋75平方米，每平方米每月2元计应为150元；空地277.5平方米，每平方米每月1.5元计应为416.25元；两项相加每月应为566.25元，而实际合同约定每月租金500元，上诉人少收了66.25元，拆算成面积房屋是33个平方米，如是空地为44个平方米，明显损害集体的利益，慷国家、集体之慨；四、为被上诉人牟取暴利。1、合同未签订之前，被上诉人即开始动工，而且填土、土建工程、基础设施建设、装修工程没有结算依据，即约定为12万元；而按合同约定房屋是在原平房的基础上维护整修和加固，何来的土建工程和基础设施建设；空地一半是拆除平房和厨房形成，而余下的空地又需要填多少方土，均没有证据证实。而按上诉人委托评估的评估价为50735元，两者相差一倍多；2、按合同约定每月租金500元，十年租金也只不过是六万元，而按特别约定上诉人要赔偿共十七万元，明显存在以合法形式俺盖非法目的，恶意串通为被上诉人牟取高额利益，严重损害国家利益；五、合同第六条第2点约定：承租方必须提供具有较强经济实力的法人或具有承担相应的法律责任、经济责任的自然人做担保。而实际上被上诉人并没有提供担保，即得以履行本合同。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（三）项的规定，双主签订的《房屋、场地租赁合同》是无效的合同，对于无效的合同，特别是损害国家利益而无效的合同，人民法院在案件审理过程中应依职权主动进行审查，不受当事人是否有主张的约束，而原审以上诉人主张解除合同，又主张合同无效，两种互相排斥的主张并于一案，于法无据为由，不予确认合同的效力，反而支持被上诉人的反诉请求，显然是错误的，本院予以纠正。对无效合同的处理，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第五十九条规定：当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。结合本案实际，从利于团结、稳定、和谐出发，上诉人应将收取被上诉人的租金12500元返还给被上诉人，被上诉人所建的洗车房由被上诉人自行拆除，上诉人认为其存在损失的可另行主张权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项和《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条之规定，判决如下：
一、撤销港北区人民法院（2008）港北民初字第1518号民事判决。
二、上诉人广西农业机械贵港公司与被上诉人杨彩敏于2006年3月30日签订的《房屋、场地租赁合同》为无效合同。
三、上诉人广西农业机械贵港公司返还已收取的租金12500元给被上诉人杨彩敏。
四、被上诉人杨彩敏所建的洗车房等设施由被上诉人杨彩敏自行拆除。
五、驳回被上诉人杨彩敏的反诉请求。
本案一审受理费50元，反诉受理费1850元，二审受理费3700元，合计共5600元，由上诉人广西农业机械贵港公司负担2000元，被上诉人杨彩敏负担3600元。
上述义务，限义务人于本判决生效后五日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。权利人可在本判决生效确定的履行期限最后一日起二年内，向港北区人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 荣 兴
审 判 员 黄 钰 雄
审 判 员 李 庚 华
二ＯＯ八年十二月十七日
书 记 员 刘 丽
广西桂圣桥律师事务所
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律师姓名：周志旗
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执业律所：广西桂圣桥律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：20159*********
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服务地区：广西-贵港
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地 址：广西贵港市中山路中段211号 聚龙城1#楼 三楼 363# 365# 通讯地址 广西贵港市第三十号信箱981分箱