行政复议决定书
    申请人：彭某某，男，生于1963年6月8日，汉族，陕西汉阴籍，大学本科文化程度，住汉阴县城关镇南街20号，系句阳县工商局公务员。

复议代理人：史鹏，陕西恒典律师事务所律师。

复议代理人：何荣波，陕西恒典律师事务所律师。

被申请人：汉阴县人民政府。

住所地：汉阴县和平街39号

法定代表人：杜风军，县长。

复议代理人：王兆先，汉阴县房产管理局局长。

第三人：陈某某，男，生于1962年7月8日，汉族，陕西汉阴县人，大学专科文化程度，住汉阴县马道巷汉阴中学四号家属楼，系汉阴县太平中学教师。

申请人彭某某不服被申请人汉阴县人民政府于2007年1月17日颁发给第三人陈某某的\"汉阴县房权证2007字第111号\"《房屋所有权证》，向本府申请复议，本府依法受理，现已审查终结。

申请人请求本府撤销被申请人颁发给第三人的\"汉阴县房权证2007字第111号\"«房屋所有权证»

申请人称，被申请人颁发给第三人的房产证的行为违法。法律规定房产证的颁发机关是县级以上地方政府房产管理部门，被申请人代行其所属的房产管理部门的职权，颁发的房产证，超越了法律、法规授予的权限，实施了无权实施的行为。国务院法制办就《城市房地产管理法》中有关核发房产证的机关房产管理部门已经作了解释。原申请房产证材料相互矛盾，隐瞒了事实真相，明显申报不实。被申请人所属的房产管理部门对原申请房产证的材料疏于审查，属于滥用职权。

被申请人请求本府维持被申请人颁发给第三人的\"汉阴县房权证2007字第111号\"《房屋所有权证》。

被申请人辩称，其颁发给第三人的房权证的行为是合法的，不属于超越职权。建设部《关于颁发和制作全国统一房屋权属证书的通知》要求房屋权属证书由建设部监制，各省、市房地产管理局统一印制，并明确要求在1998年1月1日起开始启用全国统一房屋权属证书。该《通知》的附件还要求未设置房地产行政管理部门的市、县暂套印人民政府印章。由于汉阴县未设置房地产行政管理部门，故套用汉阴县政府印章。1999年12月30日汉阴县房产管理局经汉阴县机构编制委员会批准成立后，国家建设部未要求变更发证机关印章，故\"汉阴县房权证2007字第111号\"《房屋所有权证》是合法的，不属于超越职权行为。况且安康市9个县的《房屋所有权证»，均是以县政府名义颁发的。根据建设部有关房屋权属登记管理规定，人民政府是真正房屋权属登记主体。国务院法制办有关《城市房地产管理法》的解释，属于行政解释，不属于立法解释，故不适用本案。陈某某申办房产证，向汉阴县城镇房产管理部门提供了有关材料。经审查，徐某某出让给陈某某的房屋具有合法的所有权，«房地产买卖契约》真实合法有效。徐某某和陈某某也办理了房产交易转移过户申报审批。汉阴县城镇房产管理部门代表汉阴县政府严格依法办理转让手续，陈某某符合发证条件。汉阴县政府不属于滥用职权，完全严格依法办事。申请人彭某某与徐某某签订的土地使用权转让《协议书》和《工程承包合同书》，均不具备法律效力。彭某某对汉阴县城南新区2号地2号楼的房屋和土地没有任何法律上的权益，被申请人颁发给陈某某的房产证，没有侵犯彭某某的合法权益。故彭某某不具有行政复议申请人资格。

第三人请求\"撤销申请人的复议请求\"。

第三人称，第三人于2006年2月27日与申请人、徐某某签订了《建房协议»，该协议实际上是房屋买卖协议，并三次分别给申请人和徐某某交款106000元;交办证费3000元。根据协议，申请人、徐某某负责办理房产证手续。在办理手续时，申请人让第三人提供了身份证复印件和印章。2006年8月初，徐某某告诉第三人办理房产证，汉阴县房产局认为房屋属买卖而不是联建、必须签订房屋买卖契约。为此第三人到汉阴县房产局咨询得到证实，于是第三人同意与徐某某签订《房地产买卖契约》。第三人于2007年4月2日从徐某某处拿到了《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。由于房价暴涨，为获取更大利益，申请人违约，于2007年4月8日采用违法手段侵入第三人房屋至今不予搬出。

经查， 2004年12月19日，徐某某、文某在汉阴土地使用权拍卖会上，经公开竞价，竞得编号为2号的拍卖地，面积为580平方米，成交份为684400.00元。2005年1月18日，徐某某与申请人签订协议一份，徐将竞拍所得的150平方米面积的土地使用权转让给申请人，作为申请人建房使用。但未经土地管理部门登记发证确认。2006年3月18日，徐某某与申请人签订《协议书》一份，载明有关税费开支由申请人承担的责任及房屋建设施工由徐某某安排等事项。同日，徐某某与申请人签订《汉阴县城南新区\"二号地二号楼\"一至二单元联建住宅楼工程承包合同书》一份，载明申请人的住宅楼工程由以徐某某为负责人的汉阴县蒲溪建筑劳务分包有限公司承担;为申请人建设两个单元房共5层(不含地下室);建筑计价总面积约725平方米，总价款约358000. 00元;总工期10个月。同日，徐某某还给申请人出具收款收条一份，载明收到申请人办理土管局办证费、地皮费等合计34775元。2006年2月27日，第三人与徐某某、申请人签订《建房协议》一份，载明由徐某某、申请人为第二人在城南新区二号地二号楼联建住宅楼，第三人的楼层为2楼3面积140平方米，单价780元，

总金额为109200. 00元，计划建设工期为8个月，该协议另载明，由徐某某、彭某某牵头为第三人购买建房用地，办理用地报建和分户房屋产权证手续，由第三人负责按协议规定期限交足建房款。第三人另与徐某某签订《房地产买卖契约》一份，签订契约落款时间为2005年8月12日。该契约约定由徐某某将城南新区二号地二号楼的房地产148.13平方米建筑面积的房屋出售给第二人，成交价总额为81600.00元。契约还载明将该契约提交汉阴县房地产交易管理中心一份。经查证，该契约的订立时间并不是2005年8月12日，因为该契约签订的落款时间，约定的房屋尚未建设。 另，复议期间，第三人向本府承认该契约订立的时间为2006年。根据第三人向本府提供的《行政复议答辩书》陈述所载：\"2006年8月初，徐某某告之答辩人办理房屋产权证，汉阴县房产管理局认为房屋属买卖而不是联建，必须签订房屋买卖契约。\"等，推断该契约订立时间是在2006年8月份抑或之后。该契约并非第三人亲自所签，但第三人向本府承认契约加盖的印章是本人的印章。2006年4月1日，申请人给第三人出具收款收条一份，载明收到第三人建房款30000. 00元。2006年8月20日，徐某某给第三人出具收款收条一份，载明收到第三人\"二期建房款\" 36000.00元。2007年1月28日，徐某某给第三人再次出具收款收条一份，载明收到第二人\"建房款\" 40000.00元。据这三份收款收条所载款项，第三人与徐某某、申请人于2006年2月27日签订《建房协议》后，共支付建房款106000. 00元。2006年6月26日，被申请人给第二人颁发了\"汉阴国用( 2006)第01 - 001146号\"《因有土地使用证》，2006年1 2月25日，第三人根据《建房协议》约定的办理手续责任，获得了《契税完税证》。该完税证载明纳税金额为2448. 00元，计税金额为81600.00元，与第三人与徐某某签订的《房地产买卖契约》所载金额一致。2007年1月，被申请人的房地产管理部门以徐某某与第三人系房屋买卖为由，进行了房屋转移登记。同年1月17日，第三人获取了以被申请人名义加盖印章颁发的\"汉阴县房权证2007字第111号\"«房屋所有权证》。该证载明房屋所有权人为第三人，房屋坐落在汉阴县城南新区2号地2号楼，所在层数为2楼，建筑面积为148.13平方米。另查明： 1、徐某某在交易出让该房产之前，没有取得房屋所有权证。2、汉阴县房产管理局根据汉阴县机构编委\"汉编发( 1999 )61号\"《关于汉阴县建设系统机构设置及人员编制的通知》，设立于1999年12月。

第三人获取《房屋所有权证》后，在房屋装修期间，申请人及其眷属进行了阻止。嗣后，第三人以申请人侵权为由，遂以申请人为民事诉讼被告人，于2007年4月诉诸汉阴县法院，要求申请人停止侵害、赔偿损失。汉阴县法院予以受理立案。‘法院审理期间，申请人以徐某某擅自将房屋出让给第三人、被申请人发证违法、不当为由，遂于2007年5月8日向本府申请复议。复议期间，法院裁定中止审理。因本案情况复杂，本府决定将复议期延长30天。

以上事实，有汉阴县城南新区国有土地使用权拍卖《成交确认书》、徐某某与申请人转让土地使用权《协议书》、徐某某与申请人签订的各种税开支承担责任及徐某某安排房屋建设施工的《协议书》、徐某某与申请人签订的《汉阴县城南新区\"二号地二号楼\"一至二单元联建住宅楼工程承包合同书》、徐某某给申请人出具的收款收条、第三人与徐某某及申请人签订的《建房协议》、徐某某与第三人签订的《房地产买卖契约》、本府法制机构的《调查询问笔录》、申请人给第三人出具的收款收条、徐某某给第三人出具的收款收条、\"汉阴国用( 2006)第01\''-001146号\"«国有土地使用证》、第三人的《契税完税证》、\"汉阴县房权证2007字第111号\"«房屋所有权证》、《关于汉阴县建设系统机构设置及人员编制的通知》、第三人的《民事诉状》、汉阴县法院的《应诉通知书》、《民事裁定书》以及复议当事人各自陈述所证实，本府予以采信。

本府认为：

一、第三人与房屋交易出让方签订的《房地产买卖契约»，作为房屋产权转移登记提交资料的申报要件，其签订时间和约定金额均申报不实，违反了《城市房地产管理法》第三十四条的规定。第三人签订的契约，所涉内容属成品房买卖民事法律关系，没有约定建立合作建房民事法律关系，而且此时房屋尚未竣工验收，出让方客观上无法依照法律规定获取房产证，故未能依法持证转移。因此，被申请人的房产管理部门给予第三人转移登记，或者依《陕西省城市房地产市场管理条例》第十三条的规定，以合作开发房地产的形式给予视为转移登记，显属建立在事实不清、房屋权属登记要件的证明材料不足的基础上。

申请人、第三人及徐某某彼此之间签订的有关涉及房地产事宜的合同、协议，以及合同、协议项下彼此之间所为的行为，是否合法有效问题，因属于民事行为，本府不予认定。

二、根据《城市房地产管理法》第六十条第二款的规定，因房屋权属在性质上是当事人的一种民事权益，确认该权益是否合法有效，法律只规定由政府的所属房产管理部门核实并颁发房产证进行确认，故被申请人关于由其颁发房产证给第三人的行为合法有效的辩解，本府不予采信。

根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第(三)项第1、4目之规定，复议决定如下：

撤销被申请人汉阴县人民政府颁发给第三人陈某某的\"汉阴县房权证2007字第111号\"«房屋所有权证》。

申请人，第三人不服本复议决定可在收到本决定书之日起十五日内，依法定程序向人民法院提起行政诉讼。

                                 安康市人民政府（印章）

                                   二〇〇七年八月三日