代  理  词

审判长、审判员：

受王某某委托，江西泰方律师事务所指派，我们依法担任王某某诉李某某房屋所有权确认纠纷一案原告的诉讼代理人，现就本案法庭查明的事实及适用法律问题，发表以下代理意见：

经法庭调查，查明的事实如下：

原、被告系朋友关系，被告因急需资金投资涉诉商铺，于是，被告向原告提出合作购买涉诉房屋，原告占35%产权，被告占65%产权。2000.12.17、2000.12.21、2000.12.23、2000.12.24、2000.12.28，被告分别书写收据收到原告交付的2000元、40000元、84000元、100000元、30000元，共计256000元，并于2001年2月13日统一书写收条为“合作购买XX房款项如下：....”。2001年3月31日，原告再次交付50000元给被告，并由被告出具收条，涉诉房屋共计1086045元，原告共出资306000元。

2000年12月20日，被告隐瞒原告以个人名义与XX建设开发公司签订《商品房购销合同》，2001年8月3日，被告仍以个人名义向XX银行设立抵押贷款50万元人民币，但50万元的贷款一直由原、被告按约定比例偿还完毕。2000年12月25日，XX开发公司开出房地产销售发票330000元，2001年4月9日开出销售发票256045元，2001年9月26日开出房地产销售发票50万元，2001年8月10日，涉诉房屋登记于被告名下。

2000年12月，原、被告商议以XX公司名义与XX营业部签订本案房屋租赁合同，自2001年2月1日起至本案起诉时止，被告一直支付给原告应享的35%租金，但涉诉房屋一直登记在被告名下，原告对此并不得知。

2002年12月30日，双方最终以书面形式确认之前双方合作的权利义务关系。

    综观以上事实，现归纳以下焦点，阐述本案法律意见：

焦点一、《协议书》是对双方合作购房意思表示的再次确认问题及《协议书》是否有效的问题。

代理人认为，《合作购房收条》与《协议书》是整体关系，原告交付合作投资款，合同义务已经履行完毕，《协议书》是原、被告合作关系权利义务的确认书，依法成立生效，理由如下：

第一、本案的原告的主要义务是出资，原告在2001年3月31日交付全部合作投资款后，即合同义务已经履行完毕，2002年12月30日，双方补签订的《协议书》是再次对合作购房意思表示的确认，且协议内容系：1、合同双方具有完全民事行为能力；2、意思表示真实，无胁迫、乘人之威等因素；3、内容符合不违反法律法规，因此，该《协议书》依法成立生效。

第二、2000.12.17、2000.12.21、2000.12.23、2000.12.24、2000.12.28，原告交付给被告的合作款306000元在《协议书》上得到再次确认，所有的投资款均在涉诉房屋登记在被告名下之前就已经全部交付，被告拿着原告交付的投资款才得以顺利办理房屋登记，因此，原告已经履行了《协议书》的全部合同义务。

第三、被告提出《协议书》签订时间为房屋登记于被告名下之后，依据物权登记生效主义理论，房屋系被告“夫妻共同财产”，《协议书》违反《婚姻法解释一》第17条“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见...。”的法律强制性规定，因此《协议书》无效。但提醒法庭注意的是《协议书》所涉及的权利义务内容仅仅是对之前双方合作购房的再次确认，并非是双方的买卖或赠与的关系，更不是转让行为，而是共同合作投资的法律关系，因此，不存在需要被告妻方同意的问题，更不存在侵害被告妻方利益的问题。

第四、《协议书》第8条约定“以上合同的结算期自2001年2月1日起开始计算”，试问为什么会有这样一条约定？？2002年12月30日签订的《协议书》所约束的起始时间点却在2001年2月1日。唯一的解释是2001年2月1日之前，双方已经就合作购房达成了一致意见，原告已经履行交付投资款的全部义务，本条的约定更好的印证了原告陈述的所有事实均属客观事实。如果按照被告的法律逻辑，双方的合作起始点应该在2002年12月30日，但为什么会约定结算自2001年2月1日起，难道是被告好心白送2002年12月30日之前的租金给原告？？不可能！事实上，被告也支付了租金给原告。

综上，《协议书》是对双方购房意思表示的再次确认及固定，原告已经全部交付投资款，义务已经履行完毕，被告认为《协议书》内容属于“未经作为妻子的共有人同意而转让的行为无效”逻辑不成立，本案不存在被告转让产权份额给原告的问题，协议内容白纸黑字清清楚楚的写着是合作购房，因此，《协议书》合法有效。

焦点二、被告是否有义务依据《协议书》的约定为原告办理35%产权变更手续。

第一、如前所述，早在2000年底，原、被告就已经达成共同出资购买房屋，按比例划分产权的意向，2001年3月31日，原告交付完306000元购房款时，合同义务已经履行完毕，双方就已经口头达成合作购房的明确具体的意思表示，合同自双方意思表示一致时成立生效。且原告的购房款均在房屋被登记在被告名下之前就已经支付给被告。

同时，被告于2001年4月9日向房屋建设开发公司支付的2560XX际上就是原告于2001年2月13日交付给被告的256000元购房款，在原告交付所有应承担的购房款后，被告拿着原告交付的购房款付给XX开发公司。

第二、依据《协议书》第2条约定：双方同意向银行按揭贷款50万元，甲方承担65%，乙方承担35%。如果按被告所述原、被告系借款关系，那么，被告有何理由要求原告承担按揭贷款的偿还义务？？十多年来，原告也一直如约履行了偿还贷款的义务，原告所履行的全部义务均是作为产权人的义务。

因此，原告完全有理由按《协议书》内容分割涉诉房屋产权。

焦点三、被告的抗辩理由是否有充足的事实与法律依据。

被告认为《协议书》是在涉诉房屋办理产权登记及抵押登记后签订，依据不动产物权登记生效原则及设立抵押登记的不动产在未消除抵押权进行转让行为无效原则，房屋属于被告夫妻共同财产，因此，《协议书》约定的“转让”行为无效，这是片面、孤立、形式化的曲解了《物权法》规定和《协议书》的内容。

第一、根据《物权法》公示公信的原则，物权登记的主要作用在于对外产生公信力，保护善意第三人的利益平衡，本案中不存在作为买方的第三方，且也不存在房屋买卖然后再转让第三方的行为，自始自终仅仅只有原、被告双方。

第二、假如双方不是合作购房，那么被告收下原告投资款的理由是什么？是借款？绝对不可能，常人都可以想像得到，如果借款为什是不可能在收条上写“合作XX房款”字样，因此，被告认为本案的法律关系为借款的说法不成立。同时，客观事实也是被告一直拖延不与原告签订书面协议。

    第三、不能简单的认为房屋登记时间在夫妻关系存续期间就认定为夫妻共同财产。夫妻共同财产的认定不仅仅是在时间上的反应，更要看财产来源，即投资款是否来源于夫妻，难道可以不问财产的来源，仅仅依据财产“形成”于夫妻关系存续期间就可以认定为夫妻共同财产吗？显然这种说法是错误曲解法律。按此逻辑，夫妻关系存续期间，一方盗窃、抢劫等非法手段取得的不动产是不是也要一律被认定为夫妻共同财产呢？我们能说因为这种“夫妻共同财产”形成于夫妻关系存续期间，所以是夫妻共同财产吗？逻辑明显不成立，加之我国《物权法》对物权的取得除善意取得制度例外制度外是有因性的。

   第四、 被告在答辩状中阐述其观点的前提本身就是问题的争议点，即涉诉房屋是否是被告夫妻共同财产本身就是疑问点、争议点，而被告却把这个争议点作为其阐述法律逻辑的前提，实质是将问题本末倒置，不应得到法律的支持。正是因为被告拿着原告投资款私下把房屋登记在个人名下才引起本案的发生。

相反，被告的行为严重违反诚实信用原则，原告共计交付306000元合作投资款给被告，除去50万元的按揭贷款，被告表面出资280045元，但是，被告的出资中包括XX营业部交付的12万押金及9万元的增容费，因此，被告实际出资数非常少，却得到了与其实际出资不符的65%的产权份额，这是严重的不讲诚信，与诚实守信的进行民事活动的原则不符。

《物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。被告的“物权”取得采取了欺骗手段，不讲诚信手法，法律绝对不应该保护不讲诚信的行为。

    综上意见，我们认为原告起诉时所陈述的事实客观真实，证据充分，法律维护的是真实的客观真相，也只有站在真相的基础上适用法律才是对法律最好的诠释，我们请求法庭依法支持原告诉求，维护当事人的合法权益。

以上代理意见，请审议并采纳。

                          代理人：江西泰方律师事务所律师

                                   吴  子  金

                                二0一一年十月十日