李义才律师亲办案例
都是租赁惹的祸
来源:李义才律师
发布时间:2012-09-14
浏览量:2347
  

都是租赁惹的祸

——承租人优先购买权是有边界的

【内容提要】

房屋承租人优先购买权的行使,须严格依法行使。这些条件主要是:(1)承租人仅在“同等条件”下享有优先购买权,同等条件不完全等同于“同等价格”;(2)优先购买权仅及于承租人的租赁范围,部分承租人并不当然具有对整栋房屋的优先购买权;(3)优先购买权是有期限的,即十五天内,过期作废;(4)承租人不能要求出租人必须以书面方式通知其拟出卖信息;(5)承租人优先购买权还须受到善意取得制度的约束。另外,承租人行使优先购买权时,诉讼请求的选择也极为重要。

【案情摘要】

Z公司将一栋三层楼的商铺分别出租给D先生和Q小姐,Z公司与Q小姐的租赁期为2010年4月28日至2012年8月1日。2010年5月16日,Z公司扎巴曲桑将整栋商铺卖给B先生。出卖的15日前,Z公司口头通知了Q小姐。出卖后,Q小姐仍然沿袭原租赁合同享有承租权。2010年9月,Z公司变更为L公司。2011年9月,Q小姐以Z公司未履行出卖通知为由,将L公司诉至法院,要求撤销Z公司与B先生之间的买卖合同,以同等价格购买整栋商铺。诉讼中,本律师作为L公司的代理人,依法出庭,同时,法院追加第三人参与诉讼。

【主要问题】

1.          出租人拟出卖房屋时,是否必须书面通知承租人?

2.          承租人是否有权撤销出租人与第三人之间的买卖合同?

3.          部分承租人能否就整栋房屋行使优先购买权?

4.          承租人行使优先购买权的期限是多长?

5.          同等条件与同等价格有何异同?

6.          什么是善意取得制度?

【代理词】

审判长、审判员:

依照法律规定,受L公司的委托和北京市北斗鼎铭律师律师事务所西藏分所的指派,我担任L公司的诉讼代理人,参与本案诉讼活动。

【特别申明】本次出庭,并不意味律师承认L公司为本案适格被告,只是为了避免L公司的合法权益受到原告蓄意侵害,从而依法出庭发表意见。原告起诉的对象是Z公司,理由是其与Z公司签定了《房屋租赁合同》。举证中没有提交证据表明Z公司与L公司是同一主体。原告起诉的Z公司究为泛指还是特指,Z公司现在是否存在,我们无从得知。但在原告没有提交证据证明的前提下,将Z公司等同于L公司显然是不当的。故,L公司不是本案适格被告。根据最高人民法院《关于适用<民事诉讼法>若干问题的意见》第139条规定:“立案后发现起诉不符合受理条件的,裁定驳回起诉。”

接下来,就本案择要发表如下代理意见:

一、原告据以起诉的理由与客观事实不符,诉讼请求缺乏事实依据,Z公司已履行了通知义务。

原告诉称,她是在2011年9月7日才得知,其所承租的房屋被出卖与第三人,该说法明显与事实不符。

第一,包含原告承租的商铺在内的青年公寓楼群,自2007年以来始终处于销售持续状态,XX晚报销售广告、Z公司制作的促销广告等证据表明,原告是应当知道自己承租的商铺是随时可能出售的,其租赁的权利既受到合同期限的约束,也受到Z公司处分权的约束。法律设立出租人通知的义务,其意义在于确保承租人的知情权。原告对于应当知道的事实,不能以被告未书面通知作为权利受到侵害的理由。诚实信用是民法的帝王原则,也是我们所处的和谐社会的基本为人处世原则。如果应当知道的事、已得到口头通知的事,也非要行书面通知,则有悖诚实信用原则,那将是法律不能承受之重。

第二,Z公司于2010年5月16日,将青年公寓21号至22商铺卖与第三人。在拟出卖前的2010年5月1日,通知了原告。而通知的这一天,正是原告与Z公司签定租赁合同的日期。根据《合同法》第二百三十条的规定,Z公司作为出租人,只需在出卖前的“合理期限内”通知承租人即可。而最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(法释[2009]11号)第二十一条第三项明确规定,承租人行使优先购买权的“合理期限”为“十五日内”。由于原告在十五日内未明确表示购买,故十五日后的2010年5月16日,原告优先购买权丧失,Z公司有权将房屋出卖给第三人。需要说明的是,现行法律没有对出租人履行通知义务的方式作出明确规定,故Z公司的口头通知也是符合民法意旨的。

第三,Z公司履行合同法规定的通知义务时,不仅通知了原告,同时也通知了一楼的承租人D先生,通知了S小姐(S小姐是原告租赁房屋的转租人),告知了买受人。即使原告矢口否认这些铁的事实,换个角度来看,我们仍不难得出Z公司履行了通知义务的结论。按照生活逻辑:Z公司既然通知了D先生和S小姐,没有理由不通知同样作为承租人的原告;Z公司将出租事实告知买受人,没有理由不通知承租人;Z公司如果没有通知原告,不可能严格按法律规定十五日后行使处分权,租赁合同签定后的第十六天签定买卖合同,十五天这差绝非巧合。

上述三点表明:Z公司作为出租人,在拟将租赁房屋出卖给第三人前,尽管原告应当知道所租商铺要出售,还是全面、适当地履行了通知的义务。原告起诉的理由依法不能成立。

二、原告请求“按照同等价格优先购买”租赁房屋,违背法律规定,依法不应得到法律支持

(一)原告请求“按照同等价格优先购买”租赁房屋,不符合“同等条件”的规定

《合同法》第二百三十条,在赋予承租人优先购买权的同时,也设定了“同等条件”的限制,以免承租人滥用权利而损害出租人利益。这就是说,承租人仅在同等条件下享有优先购买权。这是极其重要的一个前提条件,没有这一个条件,优先购买权就不可能存在和实现。那么,房屋承租人优先购买权中的“同等条件”如何确定呢?

代理人认为,“同等条件”不能简单等同于“同等价格”,在转让价格之外,还必须考虑一些特殊的因素。如购买人的信用、履约能力、出卖人与购买人之间的特殊身份及情感等因素。于是,法律设立了“同等条件”作为承租人优先购买权行使的前提,目的在于维护出租人利益,对抗承租人滥用优先购买权,以收法律衡平之效。而购买人提供的任何条件包括机会均是出租人利益所在,这些条件和机会能否以金钱替代,只能以出租人的价值判断为准,而不能以承租人的观念衡量。所以,承租人优先购买权中的“同等条件”不能简单等同于“同等价格”。

显然,综合价格之外的其它“同等条件”因素,Z公司选择第三人作为交易对象,是权利的正当行使。而原告要求以“同等价格”优先购买所承租的房屋实属对法律的误解,也是对法律赋予Z公司对房屋享有处分权的剥夺。因此,原告的诉讼请求是不合理、不合法、不公平的,不应得到法律支持。

(二)原告请求“按照同等价格优先购买”租赁房屋,不符合“租赁房屋”的规定

房屋承租人行使优先购买权,受到法律的严格限制。房屋承租人仅就其已合法有效承租的房屋享有优先购买权。若出租人所卖的房屋,除了承租人已承租的楼层之外,尚有其他楼层,则承租人不得对其承租之外的其它楼层享有优先购买权。换句话说,房屋局部承租人不能主张整体房产的优先购买权。

本案中,Z公司需要将位于青年公寓21号至22的商铺整栋出卖,出卖的房屋超出了原告租赁楼层的范围。若支持原告的诉请,则既违背法律的规定,扩张了承租人优先购买权的范围,也是对出租人所有权权能的限制,这对Z公司来说无疑是不公平的。

(三)原告请求“按照同等价格优先购买”租赁房屋,不符合法律关于承租人优先购买权行使期限的规定

从权利义务对等的角度来分析,承租人在合理期限内行使优先购买权,亦应为承租人优先购买权的内容。如果承租人不及时行使优先行使购买权,将导致出租人所有者权益受到损害。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(法释[2009]11号)第二十四条第(三)项将承租人接到通知后15日,作为行使优先购买权的合理期限,逾期视为承租人放弃优先购买权。根据该规定,Z公司在2010年5月1日通知原告,包含其所承租的楼层在内的整栋房屋拟出卖,15日内原告未作出购买的意思表示,故Z公司将房屋卖与第三人并无不当。原告未在15日内行使优先购买权,理应承担相应的法律后果。

(四)原告请求“按照同等价格优先购买”租赁房屋,不符合法律关于善意取得的规定

本案中,购买房屋的第三人,出于善意并已办理登记手续,取得了位于青年公寓21号至22的整栋商铺的所有权。根据《物权法》第106条的规定,受让人以财产所有权转移为目的,善意、对价受让且占有该财产,即使出让人无处分权,受让人仍可取得转让物的所有权。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(法释[2009]11号)第二十四条第(四)项在第三人善意购买出租房屋,并办理登记手续情形下,可以对抗承租人优先购买房屋的主张。故,原告请求“按照同等价格优先购买”租赁房屋,不符合法律关于善意取得的规定。

(五)原告请求“按照同等价格优先购买”租赁房屋,是不公平、不合理的

这几年,包括X市在内的全国房价都在持续上涨,青年公寓21号至22号商铺价格也同样水涨船高。2010年5月,该商铺出租时的价格与现在的市场价格相比,已有很大变化。原告请求以2010年的价格来购买已涨价的2011年的房屋,既悖离了“同等条件”优先的立法意旨,也是一种投机的行为,这种请求对出租人、第三人而言是明显不公平、不合理的。

三、原告请求“按照同等价格优先购买”租赁房屋,“撤销Z公司与第三人之间的房屋买卖合同”,依法不应得到支持。

首先,原告不是撤销权的合法行使主体,退后一步,就算赋予其撤销权,则因原告知道或者应当知道该房屋已于2010年5月16日出卖与第三人,却“一任时光流逝”,“按兵不动”。根据《合同法》第七十五条规定:“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使,一年内没行使,撤销权消灭。”

其次,原告认为其优先购买权受到侵犯,而房屋又已出卖给善意第三人的情形下,完全可以请求赔偿损失。但是,截止辩论终结,原告没有提出该请求。民事诉讼“不告不理”的原则告诉我们,当事人起诉时没有提出的诉讼请求,人民法院不能启动相应诉讼程序。根据《民事诉讼法》第13条规定:“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”本案中,原告没有请求赔偿损失,是其自由处分诉讼权利的具体体现。

最后,原告请求“撤销Z公司与第三人之间的房屋买卖合同”,无异于“请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效”。在善意第三人已购买房屋,并已办理登记手续的情形下,依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(法释[2009]11号)第二十一条的规定,其请求依法不能得到法律支持。

四、关于最高院民一庭给江苏省高院的复函——最高人民法院(2004)民一他字第29号的意见

(一)该复函不符合最高人民法院《关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》,不能引用

该《规定》第四条规定:“民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例,可以直接引用。”这就是说,我国的规范性法律文件仅为法律及法律解释、行政法规、地方性法规、自治条例或者单行条例、司法解释。故,最高院的复函因不属于规范性法律文件,而不在法院应当引用之列。

(二)该复函属于实体性复函,只针对个案,不具有普适性

最高院的复函分两种,一为实体案件复函,二为纯程序性复函。 实体性复函又称具体案件复函,一般指仅对下级法院(省高院)就某个个案中定性或存疑点进行答疑,一般下级法院报请时会附上审委会倾向性意见,以便最高院审核。就其效力只涉及本案。至于纯程序性复函是指对下级法院就司法实践中某个程序问题的复函。因为司法程序具有共性化,也较稳定,故下级法院一般就该问题均会作为依据。另外,批复通常由最高院做出,而复函一般则由最高院业务庭做出,故批复效力要高于复函。本案属于纯程序性复函,不属于规范性文件,故法院不应引用以作裁判说理的依据。

以上代理意见,谨供法庭参考。 

另附:《房屋承租人优先购买权法律依据》一份

       北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师  李义才 

             二一一年十一月二十五日

【法律依据】[1]   

房屋承租人的优先购买权问题,在司法实践中,援引的法律依据主要有:

1.1983年12月国务院《城市私有房屋管理条例》[2]

第11条:“房屋所有人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权”。

2.《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干意见》

第118条[3]:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

3.1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》

“房主出卖房屋时在同等条件下原房客优先购买的的权利应予保护”。

4.1994年建设部《城市公有房屋管理规定》[4]

第36条第二款:“出售出租公有房屋时,承租人有优先购买权”。

5.1999年《中华人民共和国合同法》

第230条:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”。

6.《商品房屋租赁管理办法》(2010年12月1日,中华人民共和国住房和城乡建设部令第6号)

第十三条 房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的,应当在出售前合理期限内通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。

7.最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(法释[2009]11号)

第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

   第二十四条 具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:

   (一)房屋共有人行使优先购买权的;

   (二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

   (三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;

 (四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

8.最高院民一庭给江苏省高院的回函——中华人民共和国最高人民法院(2004)民一他字第29号

江苏省高级人民法院:

你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题,目前,法律和司法解释对此尚无明确规定。

经研究认为:目前处理此类案件,可以从以下两个方面综合考虑:

第一,从房屋的使用功能上看,如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的,则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋;如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的,则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。

第二,从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看,承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的,则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权;反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。   

请你院结合以上因素,根据案件具体情况,妥善处理。

二○○五年九月二十六日

9.《物权法》

第一百零八条 善意受让人取得动产后,该动产上的原有权利消灭,但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。

【法院判决】

    本案经调解未果,法院以原告不得以同等条件就整栋房屋行使优先购买权和善意取得为由,驳回原告诉讼请求。原告上诉后,二审法院维持一审判决。后来,原告申诉,被依法驳回。



[1] 李义才,北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师,中国政法大学民商法学硕士,长期专注于民商法领域的实践与研究,致力于民商事纠纷的防控与解决;联系电话:183 0801 5748,138 8903 6042;邮箱:lyclawyer@163.com。

[2] 注:该法规已被《国务院关于废止部分行政法规的决定》(发布日期:2008年1月15日 实施日期:2008年1月15日)废止(原因:已被2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号公布的《中华人民共和国物权法》、2007年8月30日中华人民共和国主席令第72号公布的《中华人民共和国城市房地产管理法》、2001年6月13日中华人民共和国国务院令第305号公布的《城市房屋拆迁管理条例》代替)

[3] 注:最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定(法释〔2008〕15号)已废止该意见中的:第88条、第94条、第115条、第117条、第118条、第177条,原因为与物权法有关规定冲突。

[4] 注:该规定于2001年被建设部在《关于废止〈建设工程质量管理办法〉等部令的决定》中废止。

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