商住楼里争车位居民敌不过商家
news.dayoo.com 2007年09月19日 08:52来源: 广州日报


天誉花园的业主下班开车回家，常常遭遇“车位已满”的情况。　黄嵩　摄

广州日报：

我们是林和中路天誉花园的业主，楼盘是商住合一的，下面6层是商铺，6层以上是住宅。从去年起，该楼盘的开发商不顾业主利益，将停车场中相当部分的车位让给了1～6层的凯悦酒店、宜家家私和国会夜总会，并拒绝业主办理车位月保，导致在消费高峰期内业主开车回家却找不到车位停车，必须在路边排队，直到饭局高峰过后等停车场内空出车位方能把车驶进。

天誉花园部分业主

晚上6时左右，余小姐开着私家车下班回到天誉花园的家门口，与平常一样，车位拥挤的地下停车库已无法多停一辆车，她只好拖着疲倦的身体排队等候车位。“我已经习惯了，这个时段回家，只能在停车场门口等。”余小姐说，天誉花园的停车库之所以如此紧张，并非业主的私家车过多，占着最多车位的是6层以下商家的顾客！”

业主回家要与食客争车位

地处林和中路的天誉花园是一栋商业住宅楼，整个楼盘的布局大致如此，一至六楼分别被宜家家私、国会夜总会和凯悦酒家租用，6楼以上至32层才是住宅，共有住户768户，负二、负三层作为地下停车场。业主余小姐透露，自商场及酒楼开张以来，楼盘发展商便将停车场内相当一部分车位让给了商家，以方便前来消费的顾客停车。

“下班归来通常都在消费高峰期，尤其是前来酒家吃饭的食客，总会享有‘优先权’，找个车位根本不可能。”一名不愿透露姓名的业主抱怨，有时“车库已满”，业主只能驱车在马路边上排队等候，等食客吃完饭开车离去，业主们方能进入，通常需要等半小时以上。无奈之下，业主们只好在下班后不急于回家，直到过了吃饭的高峰期才开车回到家中。记者在天誉花园的停车场观察，晚上6时刚过，车库已经处于“满位”的状态，在车库前等候的车已有4辆，且车龙还在继续增长。

月保业主亦无固定停放车位

据了解，天誉花园的地下停车场大概有200多个车位，当中自购车位在80个左右，除此之外，还向大约80名业主发放了“月保卡”。业主余小姐表示，自从去年楼下一家大型的家具卖场开业后，管理处就不再允许业主办理月保了，要想在小区车库停车，只能采取“临保”的方式。

原以为办理了月保的业主即可享受到固定车位停放的特权，但天誉花园管理处的袁小姐告诉记者，除了80个已购买的车位可以指定位置停放外，即使是发放了“月保卡”允许月保的业主，也不会有固定的车位停放。“实际上，办理了月保的业主仅在价格上有优惠，在停车位上与临保的业主毫无区别。”工作人员袁小姐说。

“小区的停车位应该优先满足我们业主，凭什么让食客争抢我们的车位。”业主黄先生对此愤愤不平，将于今年10月1日实施的《物权法》明确规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

商家之间也抢车位让物管头疼

实际上，这类商住合一的大楼，经常出现消费的顾客与大楼的业主争抢车位的现象，在东晓路的自由心岸小区，地下车库负一层的部分车位也被同在小区内的梨泰苑租用，争抢的激烈程度随着商家的规模以及生意大小而升级。

天誉花园物业管理处的袁小姐称，1～6层的商家只是租户，在与开发商签订合同时，确实约定了商户可以使用楼盘的停车库。在车位具体的使用过程中，由于没有规定哪些车位归商家使用，经常出现商家“霸占”车位越来越多的情况，甚至挤占了不该由商家使用的部分，这确实让管理处感到十分头疼。对于车位被商家越占越多的问题，目前物管处正在研究应对的方案。

律师：就算商家当了业主顾客难享停车优先权

广东舜华律师事务所的王朝阳律师表示，根据《物权法》的规定，车位应优先满足业主需要，该规定作为建筑区划内车位、车库问题处理的基本原则，彰显了《物权法》对业主权益予以优先保护的立法价值取向。

对此可以有两方面的理解：其一，区分所有建筑物的性质，必须保障住宅小区设置规定数量的停车设施，禁止开发商将所有建筑物的停车设施纳入自己的所有权范围单独开发；其二，建设单位按规划要求配置的机动车停放设施，应当提供给小区业主使用，在保证小区业主使用的前提下，方可许可小区业主以外的人使用。

商住楼的商家如购买了该建筑区划内的物业，他们同样也是业主，根据该规定，他们可以和其他业主一样享有优先使用车位、车库的权利。但必须注意的是，商家使用车位、车库是基于他们作为业主的自身的需要，而不是基于他们营业的需要，他们的顾客不能根据《物权法》的规定享有优先使用权。如果商家只是租赁该物业，他们也不能根据该规定享有优先使用权。天誉花园的做法是与《物权法》的立法精神相违背的，也损害了业主的合法权利。（记者姚卓文实习生冯珩晖）