拍卖的房产不过户 为能督促办理 漫漫维权路

北京易行律师事务所 李哲彬

在我们的生活在中，每时每刻都存在着或多或少的交易，而其中对人们影响最大的莫过于房产的交易。能够居于物权交易中的“首位”，也正是因为房产作为不动产而言，不仅仅是因为它的价值，更多的是它带给我们无法估计的财富和利益。在房产交易中最多的是开发商的“一手交易”和与原房主的“二手交易”，而这两种方式却因为“市场价”或是“炒房”等多种因素使价格异常昂贵。毕竟动辄几十万、上百万用于购买房产在中国这样一个穷人居多、平民居多的发展中国家而言是一笔不小的投资。所以另一种购房模式成了很多购房人或是投资人追逐的方式。那就是通过竞买拍卖自己中意的房产。本案中就是对那些寻求通过竞买拍卖房产的人给予启迪。

案情回放：

2005年5月25日，王某通过报纸得知某市A银行委托某拍卖有限公司在2005年6月30日上午10点对海淀区某街11号房产公开进行拍卖，王某随即依照公告的要求向某拍卖有限公司提出了竞买申请并办理了竞买的手续。通过拍卖程序，王某中标成功并于2005年7月7日向某拍卖有限公司交付了购房款及拍卖佣金，同年7月14日与A银行办理了交接协议并入住。但是自王某竞买成功并交付购房款和拍卖佣金后，A银行一直也没有为王某办理房产过户手续，并拖延2年之久。期间，王某多次找到A银行负责人希望A银行能够尽快办理房产过户，但A银行一直推脱。

王某认为：王某成功中标并全额的支付了购房款，A银行就有义务为王某办理房产过户，A银行拖延办理房产过户已经构成违约，逐将A银行告上法庭。

A银行认为：⑴.并不是A银行不为王某办理房产过户，因为A银行名下的房产属于国有土地，需要进行国有土地使用权的出让后才能办理房产更名过户，而A银行在备齐所有材料的条件下，多次向某市国土资源局递交办理国有土地使用权出让的申请，但是某市国土资源局一直刁难A银行（答复材料不全），导致至今无法为王某办理房产过户。所以责任不在A银行，而在某市国土资源局。A银行并无过错，王某不应起诉A银行。⑵.虽然没有办理过户，但A银行永远承认该房产为王某所有，所以王某也没有必要进行诉讼。

律师分析：

在接待当事人并分析王某提交的证据：“拍卖公告、中标通知、缴款发票、拍卖成交确认书、交房交接手续”等材料后，从《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国合同法》的角度分析本案，律师认为本案存在以下几个焦点，如果理清这几个焦点，不难分析和制定本案诉讼方略！焦点问题如下：1、王某需要确定的诉讼方针和主体？如果真如A银行所述，A银行确实积极的履行了办理房产过户的义务，且递交申请时A银行提交的手续也都齐全、完备，那么责任不在A银行而是某市国土资源局的刁难所致，本案中王某是应当起诉A银行还是起诉某市国土资源局？2、A银行是否有义务并且积极的尽到了为王某办理房产更名过户的义务？3、A银行是否构成违约？

针对以上焦点并结合本案的证据，律师分析：只有先理清第1个焦点才能分析第2、第3个焦点。其中关于第1个焦点如果真是某市国土资源局的刁难，那么根据《中华人民共和国行政许可法》的规定王某是没有诉权的，因为在本案中向某市国土资源局进行国有土地使用权出让申请的主体仅是A银行（行政相对人），而王某是不能因为某市国土资源局的刁难致使该房产的国有土地使用权无法出让而不能办理过户手续，就将某市国土资源局作为诉讼的被告（没有法律依据）。对于第2个焦点，A银行虽然两年间一直主张向某市国土资源局不间断的递交国有土地使用权出让的申请，但一直没有批准。可是当王某提出希望A银行出示相应证据核实时，A银行却又“故左而言他”“推三阻四”！显然A银行的答复是没有根据的，不足以证明A银行履行了积极办理过户的义务。那么第3个焦点自然“迎刃而解”。

但是为了慎重起见，律师在核实以上证据的前提下又特意到拍卖的房产所在地进行实地调查。不但走访了该房产附近的商户、房主，也联系了A银行的负责人，但是A银行给予律师的答复依旧是某市国土资源局一直刁难A银行，至于什么原因刁难却没有进行解释。律师分析A银行没有尽到积极递交申请的义务，所以律师到某市国土资源局查询了办理国有土地使用权出让的手续情况，其中的“一次性报告单”中详细列明了办理国有土地使用权出让的许可期限、受理条件及需要递交的材料类别。之后律师又到某拍卖有限公司调取了A银行委托拍卖房产的相关手续和资料（证据显示某国土资源局要求递交的材料A银行都齐全和完备也都能够提供）。通过以上证据和本案的客观事实，律师分析A银行并没有积极的履行办理房产更名过户的义务。

审理过程：

虽然对于律师而言，代理案件的程序都是“大同小异”，但是在开庭前律师还是详细的分析了本案的审理重点，并结合律师执业多年来在代理案件上的习惯——“换位思考”，进而预测A银行会从哪一个方面进行抗辩。最后确定了质证方针和代理的方向。

庭审中围绕A银行是否积极的向某市国土资源局递交办理国有土地使用权出让的申请作为A银行是否违约的一个关键。A银行向法庭提交了两份证据（复印件）证明他们积极的向某市国土资源局递交办理国有土地使用权出让的申请，责任不在A银行。律师发现A银行提交的证据⑴仅仅是两份出让国有土地使用权的申请书；⑵其中一份申请书显示的时间为2005年7月，另一份申请书显示的时间是2007年10月，而此期间却是在王某起诉A银行立案的时间之后；⑶这两份申请书申请人处也没有A银行的签章；⑷两份申请书都是复印件（A银行辩称原价被某市国土资源局收回）。律师认为：首先，这两份证据都是复印件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》。应当提交原价；其次，这两份申请书仅仅是A银行自己单方面书写的内容并且都没有A银行的签章，所以并不能证明A银行向某市国土资源局递交了申请，再次，即使推断A银行确实向某市国土资源局递交了申请，但两份申请书记载的时间一个是在2005年7月，一个是在2007年10月，而2006年一年间A银行是否向某市国土资源局递交申请却是空白。另外2007年10月这一时间又是在王某起诉A银行法院立案之后，所以这些证据不但不具备形式和实体要件，也不具有关联性。除此之外A银行又无法向法庭证明自己向某市国土资源局提出国有土地使用权出让受理申请及某市国土资源局以什么理由拖延的其他证据。结论根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国拍卖法》的规定A银行构成违约，应当积极履行过户的手续。A银行当庭对自己的违约行为表示歉意并主动提出和解的请求，法庭在考虑双方都有和解意向的前提下休庭。期间A银行主动联系律师与王某，并对王某多次进行诚恳的道歉。最后以王某得到经济补偿和A银行派出专人为王某尽快办理更名过户这一最终目的而告终。（补偿是其次，督促A银行尽快办理更名过户才是关键）

专家点评：

虽然本案经历了与A银行：沟通、调查、立案、开庭、和解这个漫长的一年时间，但最终达成和解。期间本案经过多家报社、网站和媒体进行广泛报道，但律师认为这类因为参加拍卖而竞买房产的纠纷目前在全国范围还是很多，虽然通过拍卖程序竞买的房产会比一手房和二手房便宜，但也存在很多隐患。比如：1、通过参加竞买拍卖到的房产如果没有办理过户，该房产无法出租、无法进行商用（没有产权办理不了工商登记）、无法进行转让。2、如果遇到拆迁，因产权人不是竞买人，所以涉及到拆迁补偿等一系列的问题都很难解决。对此律师建言：无论是将竞买拍卖的房产作为投资还是作为生活之用，都一定要“审慎而行、三思后行”，首先，要查明房产的国有土地使用权是否出让，因为这涉及到国有土地使用权出让的审批、交费等问题；其次，查明该房产的质量、地段、商圈、交通等一系列影响其增值的因素；最后，能够与委托方签订如果一方违约的违约补偿协议。

虽然为了能够达到“防患于未然”，前期需要进行大量的准备工作，但“付出”终会避免或是减少将来可能发生的损失，因为“有防患意识未必能够避免或减少损失，但没有防患意识一定不会避免和减少损失”。愿以上的律师建言能够为那些准备竞买拍卖房产的读者朋友以深刻启迪和帮助。