关键词：物权，共有，善意第三人，赠与，债权债务

基本案情：

原告黎女士与被告刘先生系夫妻关系。婚后第九年小俩口用自己的多年积蓄，及双方父母共同资助购买了一处位于河东区45平米的私产单元房屋。

黎某与刘某于1993年4月1日登记结婚，婚后夫妻二人住公婆单位分得的一处直门独单房屋。夫妻二人虽然没有子女，但是日子过的恩爱有加，多年以后小有积蓄，梦想着买一套属于二人世界大一点儿的房屋。但是仅靠俩人存款无法一次全部支付购房款八万元，由此决定与双方家长商量对策。此时双方父母认为他俩都是残疾人，由双方父母及哥姐每人资助一点问题就解决了。随后双方父母及哥姐出资总计四万元，终于在2001年底购得诉争房，且登记在被告刘先生名下。

2009年10月被告起诉离婚，分割夫妻共同财产时，庭审中被告主张诉争房屋系夫妻与公婆共有，公婆当年是用卖房款作为出资购得诉争房，占出资总额的50%份额。为此俩被告在原告女方不知情的情况下，擅自将诉争房屋以十二万元卖给被告公婆，且于2008年底已经办理转移登记在公婆蒋女士名下。主审法官提出该房产权因归属不明无法分割，诉争房屋只能另行诉讼解决其归属问题。

因此，原告黎女士另行起诉要求法院判令被告刘先生与公婆房屋买卖行为无效且请求恢复原状。

判决结果：

法院认为，被告蒋女士卖房时间为2002年10月，而晚于买房2002年4月，所以被告主张用卖房款支付买房款的抗辩理由本院不予支持。

关于诉争房蒋女士主张共有一节，法院认为诉争房屋系刘先生在与原告夫妻关系存续期间取得并登记在刘先生名下，被告未征得原告同意的情况下，擅自将属于夫妻双方共有的房屋过户被告公婆名下，已经侵犯了原告作为房屋共有人的权利。又因俩个被告系母子关系，双方存在利害关系，故被告公婆蒋女士不构成善意取得。因此俩被告的买卖行为不能适用善意取得制度。故确认涉诉房屋买卖行为无效。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《物权法》第九十五条之规定，2010年4月14日（2010）东民初字第1229号判决如下：1、确认俩被告关于诉争房屋的买卖行为无效；2、本判决生效之日起十五日内，被告蒋女士将诉争房屋过户回被告刘先生名下；被告刘先生负协助义务；过户费用由俩被告共同承担；3、本判决生效之日起十日内，被告刘先生返还被告蒋女士购房款十二万元。案件受理费由俩被告承担。

鞠家莉律师分析：

父母为子女结婚购房出资构成什么？是否构成借款（债权债务关系）？还是构成物权关系？这些问题一直困扰我们已经为人父母的家长。

父母出资依据时间分析：若发生在儿女登记结婚前，属于赠与子女个人的财产；若发生在儿女登记结婚后，属于赠与俩人的财产；父母出资与结婚的子女另有约定除外。

父母出资为子女结婚购房，若主张其共有则应在产权证上进行登记；若主张债权，应当有书面约定；若主张只赠与个人子女，无论婚前还是婚后，都应书面明确约定。

本案争议房产为什么只归原被告夫妻俩人共有？

1、房屋属于原被告婚姻存续期间购置

 原被告双方所居房屋，其房产系夫妻关系存续期间购置的房产。不动产的物权归属以登记为准，物权法对此有明确规定“第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条 不动产权证书是权利人享有该不动产物权的证明。”又据《婚姻法》第十七条的规定，该房系夫妻共同财产，而不是与公婆共有。

2、双方父母为原被告购房支付的部分房款，其行为又构成什么？

2001年12月该房当时价值为8万元，其中原被告夫妻双方共同出资4万元，原告兄弟姐妹及双方父母出资4万元，构成什么？他们的行为依据法律的规定，均构成赠与而不是共有或债权债务关系：依《婚姻法》司法解释（二）第二十二条第二款“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”双方父母的出资据此法律，无论多少及有无约定，都不能认定为共有，只能认定为赠与及赠与谁的问题。

 被告主张其母亲构成共有，却没有提供有效证据，比如公证书或房产证，或双方人认可的书面资料。因此依据《民诉法的证据若干规定》第二条第二款“没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。