近年来，出现不少因当事人长时间未能办理房屋产权证而解除房屋买卖合同，出卖人在不甘心返还购房款的同时要求买受人支付占有使用房屋期间的房租或使用费用的纠纷案件。为了总结审判经验，统一司法裁判指导思想和裁判尺度，加强上下级法院之间的调研与指导，现我庭特意编发此类型案件的典型判决例，以供参考。 [裁判要旨] 当事人签订房屋买卖合同并交付使用后，后因出卖人未为买受人办理房屋过户手续致使合同被解除的，过错完全在于出卖人。买受人依约履行了合同，依合同的约定占有使用房屋合法有据，出卖人要求买受人支付占有使用期间的房屋使用费没有法律依据，不予支持。 [基本案情] 案件编号：（2007）佛中法民五终字第183号建设银行顺德支行诉何丽红房屋买卖合同纠纷上诉案。中国建设银行股份有限公司佛山顺德支行（原名中国建设银行顺德市支行，以下简称建设银行顺德支行）与何丽红分别于1998年11月28日、2001年11月22日、2002年12月28日签订了三份《顺德市住房制度改革出售旧公有住房合同书》及《房地产买卖合同》。约定由何丽红购买建设银行顺德支行位于顺德区容桂街道办成业路37号401、402、801号房屋；何丽红分别支付了购房款52397元、60693元、16234.84元。签订合同后，建设银行顺德支行即将案涉三间房屋交付给了何丽红使用。何丽红接收后，对三间房屋进行了装修。后因建设银行顺德支行迟迟未办理房屋过户手续，何丽红遂向广东省佛山市顺德区人民法院提起诉讼。法院经审理后于2006年6月29日分别作出（2006）顺法民一初字第00477、00478、00476号民事判决，判决如下：一、解除双方签订的房屋买卖合同；二、建设银行顺德支行退还购房款及银行利息，并赔偿何丽红装修款；三、何丽红应于该判决生效之日起十五日内将案涉三房屋返还给建设银行顺德支行。判决生效后，何丽红收到返还的购房款后于2006年11月25日将案涉三房屋返还给了建设银行顺德支行。建设银行顺德支行于2006年11月21日向顺德区人民法院提起诉讼，要求何丽红按每平方米8元的单价支付使用三间房屋的租金共140423.20元。诉讼中，建设银行顺德支行要求何丽红按照其委托信德房地产土地资产评估有限公司出具的评估报告书中评估确认同地段的租金标准支付租金，即402、401房以每平方米7.3元计算，801房以每平方米6.6元计算。 [一审法院裁判] 顺德区人民法院经审理认为：本案讼争房屋买卖合同虽然是建设银行顺德支行的违约行为导致合同目的不能实现，合同被依法解除，但建设银行顺德支行已依法承担了相应的违约责任，除退回购房款外，还赔偿了何丽红装修款，并按银行同期贷款利率支付了购房款利息。何丽红使用了案涉房屋，建设银行顺德支行要求何丽红支付一定的房屋使用金合符情理，但何丽红使用案涉房屋是基于双方签订的购房合同，而合同解除的过错在于建设银行顺德支行，建设银行顺德支行要求参照同地段市场租金标准支付房屋使用金，明显不合理。租金标准可参照顺德区同期同类公有住房租金标准执行。即1999年前每月每平方米0.72元，1999年每月每平方米2.15元，2000年每月每平方米2.63元，2001年至今每月每平方米3.10元。按此标准，何丽红应支付建设银行顺德支行401号房租金25827元，402号房租金13277元，801号房租金13580元，合计52684元。（具体详见附表）。根据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，佛山市顺德区人民法院作出（2006）顺法民一初字第04966号民事判决，判决如下：一、何丽红应于本判决发生法律效力之日起15日向建设银行顺德支行支付房屋使用金52684元。二、驳回建设银行顺德支行的其他诉讼请求。本案诉讼费4318元、财产保全费1220元，合共5538元，由建设银行顺德支行负担3461元，何丽红负担2077元。 [二审当事人诉辩] 何丽红不服一审判决，向佛山市中级人民法院提起上诉称：一审判决何丽红支付房屋使用金无事实和法律依据，适用法律错误。一、何丽红使用案涉房屋是基于双方签订的房屋买卖合同，何丽红履行了合同全部义务后而合法使用，最终的目的是取得完整案涉房屋的完整所有权，包括占有、使用、收益、处分的权利。本案因合同的解除，使何丽红购房的目的落空，合同的解除是建设银行顺德支行的违约所致过错完全在建设银行顺德支行，一审判决和原何丽红与建设银行顺德支行之前的案件都予以了认定。根据《合同法》的相关规定，本案仅只能适用过错违约责任原则，即建设银行顺德支行不仅要承担违约责任，还要承担全部的过错责任，不存在适用公平原则，公平原则的适用的前提条件是双方当事人均无过错，并且不属于无过错原则拘束的这些侵权行为类型。本案中，只有建设银行顺德支行一方有过错，违反《民法通则》第四条的规定，而导致何丽红购房的目的不能实现。故一审法院适用公平原则为本案的法律依据，显然是完全错误的。二、除了基于双方签订的房屋买卖合同而合法使用案涉房屋的法律关系外，何丽红与建设银行顺德支行之间不存在其它任何法律关系。何丽红与建设银行顺德支行更没有房屋租赁关系，没有租赁关系，怎能要何丽红承担房屋租金呢？一审判决参照顺德区公有住房租金执行标准判决依据何在？三、一审判决认为何丽红使用了案涉房屋，建设银行顺德支行要求何丽红支付一定的房屋使用金合符情理，但何丽红使用案涉房屋是基于双方签订的购房合同，而合同解除的过错在于建设银行顺德支行。我国适用的是成文法，是以事实为依据，以法律为准绳的原则判案，一审判决以合符情理为依据，不符合法律规定。有过错的建设银行顺德支行反而合符情理，何丽红购房的目的由于建设银行顺德支行的过错不能实现倒反不符合情理？一审判决这样认定，违背了以事实为依据，以法律为准绳的原则。四、在一审法院审理了与本案完全相同的案件，判决驳回了建设银行顺德支行的诉讼请求。而在本案中却判决何丽红承担支付房屋使用金的责任，同一法律，同一法院，完全相同案件，两种判决，公平何在？显然一审法院违背了适用法律面前人人平等、统一原则，因而得出的判决是错误的。五、何丽红签订购房合同的目的是取得涉案房屋的完整所有权，当时购买建设银行顺德支行三套房屋总价款仅19万多，而现在买同样房屋少则上百万，由于建设银行顺德支行的违约过错，不仅使何丽红买房的目的不能实现，还造成了何丽红重大经济损失，一审判决还判决何丽红支付使用金，显然对何丽红是极不公平的。综上，上诉请求二审法院判令：一、请求依法撤销佛山市顺德区人民法院（2006）顺法民一初字第04966号民事判决书，改判驳回建设银行顺德支行的全部诉讼请求。二，本案一、二审诉讼费用由建设银行顺德支行承担。被上诉人建设银行顺德支行答辩称：一、何丽红使用诉争房屋构成不当得利，建设银行顺德支行有权向何丽红主张房屋使用费。《民法通则》第92条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案因（2006）顺法民一初字第00477、00478、00476号民事判决解除双方讼争三间房屋买卖合同，何丽红自1998年起使用讼争房屋没有合法依据，构成不当得利，其应返还不当得利，同时讼争房屋因何丽红长期使用已造成损失，故出卖人有权要求何丽红支付房屋使用费。二、一审法院判决合理、合法、公平。建设银行顺德支行主张何丽红按同地段同类房屋租金标准支付讼争房屋使用费共计140423.2元。但一审法院认为因解除合同的过错在于建行顺德支行，不支持建行顺德支行这一诉请，最终参照顺德区同期同类公有住房租金标准，判决何丽红支付讼争三间房屋使用费共计52684元。该判决已充分考虑何丽红的利益，既有法可依，又兼顾了公平，合情合理合法。三、何丽红上诉无理。1、讼争房屋买卖合同纠纷与本案属不同的法律纠纷，两者不能混同。在（2006）顺法民一初字第00477、00478、00476号房屋买卖合同纠纷案中，建设银行顺德支行已承担因未能过户导致合同解除的一切法律后果及责任，即除返还了何丽红购房款外，还赔偿了其装修款，承担了评估费，并按银行同期贷款利率支付了购房款利息等。何丽红在本案房屋使用纠纷案中，又以讼争房屋买卖合同纠纷案中建行顺德支行的过错来主张建行顺德支行承担本案的全部责任，实属无理。该主张属重复主张，于法无据。我国违约责任仅属损失填补责任，并不属惩罚责任，建设银行顺德支行在前述讼争房屋买卖合同纠纷案中已承担了相应不利法律后果。本案与讼争房屋买卖合同属不同的法律纠纷，建设银行顺德支行在本案中请求何丽红支付房屋使用费合理合法，应受法律保护。2、何丽红认识错误。何丽红在本案上诉中称同一法院，相同案件，得出两种不同判决，实属认识错误。据建设银行顺德支行所知，以（2006）顺法民一初字第3332号讼案为例，在该案判决法院按公平合理原则已认定了建行顺德支行有权按自己主张的市价租金标准收取房屋使用费，只因建行顺德支行未在法院指定期限内预交评估费用，导致建行顺德支行的诉讼请求无法通过评估结论予以认定，法院认为应由建行顺德支行承担举证不能的法律后果，故法院才驳回了建行顺德支行的诉讼请求。而本案，建设银行顺德支行已向法院提供同地段同类房屋租金评估结果，该评估结果真实有效。一审法院并不认同建行顺德支行提供的租金标准，最终依据公平合理原则，参照顺德区同期同类公有住房租金标准判决何丽红支付房屋使用费。本案一审判决已充分保障了何丽红的权益，又兼顾了公平。由此可看出，本案与（2006）顺法民一初字第3332号案，法院均认定建行顺德支行有权收取房屋使用费，但对收取标准问题认定不一，导致判决结果不同。现何丽红上诉仅从结果判断，实属断章取义。综上，本案因讼争买卖合同已解除，何丽红自1998年起占用讼争房屋没有合法依据，理应支付房屋使用费，一审法院判决合法合理，何丽红上诉无理。请求二审法院依法判决驳回何丽红的上诉请求，以维护建设银行顺德支行的合法权益。 [二审法院裁判] 佛山市中级人民法院审理认为：何丽红与建设银行顺德支行签订了《顺德市住房制度改革出售旧公有住房合同书》及《房地产买卖合同》，由何丽红购买建设银行顺德支行位于顺德区容桂街道办成业路37号401、402、801号房屋，合同合法有效。合同签订合同后，何丽红依约支付了购房款，建设银行顺德支行也已将房屋交付给了何丽红使用，后因建设银行顺德支行未为何丽红办理房屋过户手续，致双方上述房屋买卖合同解除。由此可见，何丽红对涉案房屋的使用是依据双方合同的约定而合法使用；而造成合同解除的原因是建设银行顺德支行未为何丽红办理房屋过户手续，过错完全在于建设银行顺德支行，何丽红并无过错。何丽红依约履行了合同，依合同的约定占有使用房屋，合法有据，建设银行顺德支行要求何丽红支付房屋使用费没有法律依据，不予支持。原审判决适用法律有误，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回建设银行顺德支行的诉讼请求。本案一、二案的案件受理费、财产保全费，共9856元，由建设银行顺德支行负担。 [法理点评] 实践中，不乏房屋买卖合同签订后，房屋已经交付买受人占用使用，并有一定时日，后因各种原因而解除房屋买卖合同。此时，无论出卖人甘心与否都应返还购房款给买受人，殊无异义。但是出卖人可否主张买受人支付占有使用房屋期间的房租或使用费用？一直存在争议。肯定者有之，否定者有之，莫衷一是。我们认为，对此类型案件的裁判处理，首先应正确认定合同的效力，其次认定合同当事人是否存在违约行为及其违约责任。凡合法有效的房屋买卖合同，因不可归责于买受人的原因而被解除终不能成交者，无论买受人占用使用房屋多长时间，其占用使用房屋为一种合法使用，出卖人作为违约人无权主张房屋占用期间房租或使用费用。如房屋买卖合同因买受人自身的原因被解除者，买受人作为违约人除返还房屋之外尚应承担违约损害赔偿责任，出卖人可主张买受人占用使用房屋期间的房租损失，此实质为买受人的违约损害赔偿责任。当房屋买卖合同无效时，出卖人可否主张房屋占用期间的房租或使用费，目前尚无定论，应具体情形具体分析。从北京宋庄画家村、深圳诸地农村房屋买卖合同纠纷案例看，主张房租观点缺乏判决例实证支持，故不予支持为宜。