关于要求房屋中介退还多收12万房款的律师函（函件送达的第三天，对方如数退还）

作者:毛敬文 时间:2011-12-28 查看(3)

关于广东省某区建设局工作人员伍某涉嫌参与房屋中介服务欺诈、诈骗违法犯罪行为的

律师函

【2011】盈广州律函字第    号

致：广东省某区建设局

我所接受叶松涛先生的委托，指派毛敬文律师作为代理人，对伍某在与叶松涛先生的房屋买卖中介服务过程中涉嫌欺诈乃至诈骗事件，进行了深入细致的调查和分析，由于在调查中有证据表明本事件当事人伍某为区建设局的工作人员，其行为涉嫌严重的违法、违纪甚至涉嫌犯罪，特依法向贵单位出具本法律意见书，以供贵单位在对本事件调查、处理时参考之用。

一、 基本事实；

2011年9月，叶松涛找到位于某区的“华林房屋

地产中介”表示想购买一套区政府宿舍的房子，接待的中介人员叫李敏。

同年10月5日，李敏电话通知叶松涛有一套符合其要求的区政府宿舍房（位于区坑口民乐花园A栋501房），10月23日，带叶松涛去区政府宿舍看房的是李敏的丈夫伍某，伍某声称该房房价为62万元人民币，叶松涛表示对房子很满意并于同年11月4日向伍转账支付了2万元定金。

 11月8日下午15时，按照伍约好的时间到区房屋交易中心办理过户手续，通过查询：房产证上的房主名叫黄妹；伍以及另一个被伍称为房主“黄双妹”的女人（假冒的卖方），三人让叶松涛在一份过户手续、合同上签字，叶松涛看手续上已有房主的签名，没有起疑心没看详细内容就匆忙签了字。当天下午就把余下的房款60万元转账到了伍的银行账号上；伍要求叶松涛支付9千元房屋中介费（但自始至终没有签订过房屋中介合同）。

办完过户手续拿到房门钥匙的第二天，根据伍的说法是卖方要带走房间的一些家电以及私人用品，伍叫人把该套房里的大部分家电以及私人用品都搬走了；而叶松涛在收拾新购房屋的房间时，发现奇怪的是卖方人黄妹结婚照片上的女人都与过户当天见到的卖方“黄妹”完全不一样，在房间内找到黄妹的手机号码，拨过去后才知道：真正的卖方并不是过户当天见到的那个女人，而且更让叶松涛吃惊的是卖方黄妹转让该套房屋的价格居然是50万元。

卖方黄妹卖房的价格为50万，而买方叶松涛购买房屋的价格却是62万，双方办理过户房屋又是在同一天、涉及的也是同一套房子；这些不解，让叶松涛向真正的卖方黄妹继续了解下去。

原来，是伍主动找到黄妹问其是否要卖房（据黄妹本人说，一年前就在另一家叫“利家利居”的房屋中介放了该套房出卖的信息），而且卖房的底价是50万，其他费用由买方承担，伍声称是自己的表妹要买该房。

2011年10月30日，伍建民与黄妹签订了《房屋买卖协议》，伍并向黄妹支付了3万元定金，留了房屋钥匙，约定过户时余款一次性付清。同年11月8日上午，卖方黄妹来到鼎湖区房屋交易中心，在伍以及现场工作人员的极力催促下，也没有细看过户手续上的内容即签了字、办手续（根本没有看到买房人的名字），在办理过户手续的现场也没有伍所谓的买方“表妹”到场；当天，黄妹就收到了伍转账支付的购房款47万元（加上定金3万，共50万）。

黄妹表示：从来没有委托过除区“利居”房屋中介之外的任何单位或个人卖房，也没有委托过任何人去搬自己的家电、家私以及私人物品，一直都以为是伍一家人是买房人，想不到真正买方的人是叶松涛先生，而且价格还相差了12万元。

直到211年11月13日，叶松涛和黄妹一块到区找到伍、李敏当面对质，伍才不得不把擅自搬走黄妹的家电、家私和私人用品交还黄妹，并承认自己办理过户手续当天下午带到房屋交易中心那个女人是假的卖方“黄妹”。

二、案情分析及依据；

伍的行为涉嫌严重的违法、违纪甚至犯罪。

身为国家工作人员的伍建民与妻子李敏以房屋中介公司的名义对外招揽有买卖房屋需求的客户，并通过各种渠道收集房屋买卖信息，在发现有信息对称的客户时，虚构或隐瞒自己的亲戚要购房或售房的事实，以买卖房屋的一方当事人身份与卖房人或买房人进行交易（实际上真正交易的并非伍，并有策划、有预谋地将真实买卖双方支开），对卖房人进行压价，同时对买房人虚构、增加房价，找来一个女人虚构、假冒卖房人或购房人，并利用与房屋交易中心工作人员熟络的便利打时间差，让卖方黄妹上午误以为买方到了场而办理卖房手续，并让买房人下午误以为卖方到了场而签署了买房协议手续，在促成了真正的买卖双方的手续后，向卖方黄妹支付50万元，并收取叶松涛的62万元，通过这一系列偷梁换柱、偷天换日的手段，伍达到了非法占有买方叶松涛12万元的目的。

伍向卖房人黄妹虚构自己要买房的事实，以及向买房人叶松涛隐瞒真实卖房人和真实房价的情况，非法占有了买方叶松涛12万元的行为，根据《中华人民共和国刑法》266条的规定，以非法占有为目的，用虚构事实或隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的，涉嫌诈骗罪。

（根据《广东省高级人民法院关于办理破坏社会主义市场经济秩序犯罪案件若干具体问题的指导意见》，肇庆市及所辖市县关于诈骗罪的数额认定为：2千以上4万元以下为数额较大，处3年以下有期徒刑或管制、拘役；4万元以上不满40万元的为数额巨大，处3年以上10年以下有期徒刑并处罚金）

伍夫妇购房双方当事人还未真正交付房屋的间隙，向买房人慌称是卖房人搬走了大部分家电家私和私人物品（事实上，卖房人黄妹并未委托过任何人搬家电、家私和私人用品，只说过会将一些大件的家电送给买方人），伍夫妇根本就不是买房人，无权搬走房屋内家电、家私以及私人用品，根据《中华人民共和国刑法》266条的规定，伍夫妇虚构自己是买房人的身份搬走家电、家私的行为同样涉嫌诈骗罪。

以上事实有买方叶松涛的陈述、卖方黄妹的陈述，银行转账单、魏敏的收款条、伍与黄妹的购房协议、黄妹房屋物品丢失清单等证据材料相互印证。（以及在2011年11月8日在区房屋交易中心的监控视频、建设银行的监控视频有相关记录）

三、 律师意见和建议；

基于给予伍某夫妇一次改过自新、认识错误的机会，本案发生之后（2011年11月13日），黄妹、叶松涛及其委托的律师找到伍夫妇协商此事的解决，经过交涉，伍口头同意在次日把多收的12万元房款退还叶松涛（当天的协商过程有视频记录），但11月14日伍夫妇反口不履行退款的承诺。

之所以叶松涛不轻易启动刑事程序直接追究伍夫妇的刑事责任，是出于对国家培养一名国家工作人员之不易，宁愿多耗费时间和精力给其两人悔过、改正的机会；本着《刑法》关于诈骗罪的相关精神，如能及时地退还受害人所骗取的财物，可以不认为是《刑法》规定的“非法占有”，为普通的民事纠纷，叶松涛同样愿意息事宁人；一旦启动刑事程序，再想回头协商，一切晚矣！

所以，恳请贵单位能重视此事件，出于对国家工作人员的违纪行为的查处也好，出于挽救一名国家工作人员的政治生命也好，建议贵单位能依法履行国家、人民赋予的职责，对本案涉案人员进行全面的调查以及处理。

此致

致函人：毛敬文 律师

北京盈科（广州）律师事务所

二0一一年十一月十七日