房地产公司延期交房纠纷案

　尊敬的审判长、审判员:

依照法律规定我律师事务所接受本案原告的委托，指派我们担任原告的代理人依法参加本案诉讼，现代理人根据法庭查清的事实，发表如下代理意见，供合议庭参考。 一、被告存在将未经验收合格的房屋交付原告使用的事实。 根据今天的法庭调查，原、被告双方均认可了被告依照合同约定应当交付房屋的时间是2003年2月28日之前，被告实际交付房屋的时间是2003年2月21日。法庭调查中被告向法庭提交了证据《建设工程消防验收意见书》证明了被告开发的浅水湾项目的消防验收合格的时间是2004年3月12日，被告提交的证据《建设工程竣工验收备案表》证明被告进行备案的时间是2004年4月22日。上述证据证明被告的确在合同约定的时间内将房屋交付给原告，但是被告交付的房屋是否符合合同的约定以及法律规定呢?被告是否遵照诚实信用原则全面履行了合同呢?原告认为被告欺骗原告将未经验收合格的房屋交付给原告，违反了法律及合同的约定。被告没有依法全面履行合同。 《城市房地产管理法》第26条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，《城市房地产开发经营管理条例》第17条第一款规定“经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，同时第二款还对“验收”的内容进行了说明，即：“对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。这些规定已经明确，房地产开发项目竣工后必须要经过验收合格后才能将房屋交付使用。《消防法》第10条第三款规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”这又更加明确了经消防验收合格是建筑工程具备交付条件的一项法定要件。出卖人将未经消防验收合格的房屋交付使用，属于违法行为。 《建筑法》第61条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》对建设单位组织竣工验收的前提、程序、组织单位及监督机构作出了明确规定，被告组织的竣工验收没有照此规定执行，也没有按照其选定的国家质量标准要求进行验收，违反了合同约定。 法庭查证属实的证据证明，被告将房屋交付给原告使用时，并没有经过合法的消防验收，被告交付原告使用的房屋的消防验收直到2004年3月12日才验收合格，所以被告也才持该验收合格的材料在2004年4月22日到相关部门备案。上述证据也证明了原告的观点，被告存在将未经验收的房屋交付原告使用的事实，被告的交付行为不符合法定要件。 《合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”《合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”合同双方当事人在履行合同时应当遵循依法全面履行的原则，按照合同约定依法履行自己的义务，否则就属于违约。本案中被告就应当按照合同的约定，依法将验收合格可以交付使用的房屋交付原告。虽然被告在合同约定的期限内将房屋交付原告使用，但是被告交付的房屋未经合格的消防验收，而消防验收合格是建筑工程具备交付条件的一项法定要件，未经消防验收合格的房屋，是不能交付使用的，被告将不能交付使用的房屋交付原告使用，违反了法律规定，不能产生其所期待的交付房屋的法律后果，也违反了依法全面履行合同的原则，被告的行为实际上是一种违约行为，应当承担相应的违约责任。 既然被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任，原告按照双方签订的《商品房购销合同》第九条对逾期交房违约金的约定，其中前30天每日按房款的万分之二点一支付违约金：243832×30×2.1/10000=1536.14元，后388天每日按房款的0.03%支付违约金：243832×388×0.03%=28382.04元，两项合计29918.18元。是有事实和法律依据的，应当得到法庭的支持。 二、被告交付原告使用的房屋设计违反规定，存在设计上的瑕疵。 在今天的法庭调查中，原被告双方均认可房屋的设计应当遵循《住宅设计规范》和《工程建设标准强制性条文》以及相关法律的规定。被告方也认可，按照《住宅设计规范》中表述的用语及规定来判断本案诉争的房屋的设计是否符合规范要求，设计上是否存在瑕疵。并且进一步明确，按照《住宅设计规范》的用语说明(第一条第二项“表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：正面词采用‘应’，反面词采用‘不应’或‘不得’”)。被告认为他们并没有存在设计上的瑕疵，却没有证据证明被告的设计是属于非正常情况下设计的。双方在合同中也没有作出与《住宅设计规范》规定相反的约定，原告认为该房屋应按照正常情况进行设计。 今天，法庭出示的由法庭委托云南春城司法鉴定中心作出云春鉴2004第066号《司法鉴定书》的结论为： (一)a·本鉴定厨房窗地面积比为0.373/(8.857×0.85)= 0.050。 b·本鉴定厨房无直接对外通风窗。 (二)本鉴定卧室通风开口面积为0.462M2，面积比为0.462/21.22=0.022 (三)本鉴定卧室门洞宽为0.736M。根据《住宅设计规范》3·9·5条规定门洞的最小尺寸应为0.90×2M (四)本鉴定卫生间高度大于2.20M的部分面积为0.165M。 按照上述鉴定结论，结合《住宅设计规范》3.6.4条规定“厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m”;3·9·5条规定：“各部位门洞的最小尺寸应符合表3·9·5的规定”其中卧室门宽度为0.90米，高度为两米;5·1·3条规定“住宅采光标准应符合表5·1·3采光系数最低值的规定”其中厨房窗地面积比值为1/7(0.1429);5.1.5 条规定“采用自然通风的房间，其通风开口面积应符合下列规定：1、卧室、起居室(厅)、明卫生间的通风开口面积不应小于该房间地板面积的1/20。2、厨房的通风开口面积不应小于该房间地板面积的1/10，并不得小于0.60㎡”。我们可以得出被告交付原告使用的房屋的设计是不符合规范要求的结论。 根据《民用建筑隔声设计规范》第3.2.1条规定以及《住宅设计规范》第5.3.1条“住宅的卧室、起居室(厅)内允许的噪声级(A声级)昼间应小于或等于50dB，夜间应小于或等于40dB，住宅分户墙与楼板的空气声的计权隔声量应大于或等于40dB”的规定，以及《城市区域环境噪声测量方法》第5.4条、《民用建筑隔声设计规范》第1.0.4条、附录一、附录二等对开窗状态下测量的规定，已经明确开发商不管采用何种设计，采用什么样的方法来隔音，都不能超过该标准。而根据《昆明市环境监测中心检测报告》的检测值，原告的房屋在开窗状态下，客厅昼间噪声为67.1dB超标17.1dB，夜间噪声为57.8dB超标17.8dB;主卧室昼间噪声为64.1dB超标14.1dB，夜间噪声为61.0dB超标21.0dB。这已充分证明了被告交付给原告的房屋噪声超标，达不到规范要求和正常的居住需要。 被告交付给原告使用的房屋不符合规范要求，达不到法定的居住要求，原告为消除上述瑕疵必然要采取一定的修复改造措施。要进行修复改造，就一定要支付改造费用。这些费用的支出，是由于被告没有履行自己的法定义务造成的，应当由被告承担。而对改造费用的数额是多少?原告在法定期限内，曾提出申请，请求法庭委托有资质的部门进行评估，但没有得到法庭同意。所以原告根据市场的参考提出了23000元的修复改造费用，请求法庭酌情考虑，原告也相信法庭会在查清事实的基础上进行考虑。 三、由于被告交付原告的房屋存在设计上的瑕疵，人民法院依法委托有资质的部门对此作出鉴定而产生的鉴定费，过错责任在被告，应当由被告承担。该费用已经由原告预交，应由被告返还原告，所以原告要求被告承担鉴定费7557.50元，有事实和法律依据，应当得到法庭支持。 原告的合法权利受到被告的侵害，原告为了依法保护自己的合法权益，维护正常的市场秩序，维护市场的诚信，要求被告承担自己为获取法律帮助，聘请律师提供法律帮助所支付的律师费，有法律依据的基础，应当得到支持。 四、依照原、被告双方签订的《商品房购销合同》第十二条约定：甲方(被告)应当在商品房实际交付乙方(原告)使用后60日内，将办理产权证所需要的材料报产权登记机关备案。并约定了违约金的支付标准为万分之二点一。被告实际交付原告房屋的时间为2003年2月21日，但是被告将原告办理产权登记材料报送登记机关的时间是2003年6月30日。为此，被告应当依照合同约定，承担2003年4月22日至2003年6月30日共计68天的违约金3482元。 综上所述，我们认为，被告未按照法律规定和合同约定履行合同，将未经消防验收合格的房屋在合同履行期内交付原告使用，其履行合同不符合法律规定，也不符合合同约定。违反依法全面实际履行合同的履约原则，应当承担违约责任。原告要求被告承担依据合同约定应当交付房屋之日起，到房屋达到合格交付条件产生合法的交房结果之日的违约金，有事实和法律依据，应当得到法庭支持。由于被告交付原告使用的房屋存在设计上的瑕疵，原告为了消除瑕疵，对这些设计瑕疵进行改造，必然产生改造、修复费用，这些费用应当由被告承担。原告的权利受到被告的不法侵害，原告要求被告承担为此而垫付的鉴定费以及为保护自己合法权益获取法律帮助而支付的律师费有事实根据和法律依据，依法也应当得到法庭支持。 谢谢审判长、审判员。谢谢你们给我足够的时间来阐述我的意见，并认真听完我的意见。