图上花园变马路　52户业主状告房产商获赔

上海市汇宝公寓的开发商售房交代不实，未将小区内有马路穿越的事实告知买房人，导致52户业主与之集体对簿公堂。日前，上海市闵行区法院对该案作出一审判决，认定被告房地产公司未履行告知义务，原告小区的52户居民应获得经济赔偿。　　　

孙先生是52户业主集体诉讼代表之一，孙先生给记者详细介绍了整件事的来龙去脉。　　　

1999年8月，上海一些媒体上有关汇宝公寓的期房售楼广告引起了他的注意。该公寓位于上海市闵行区七宝镇，虽然远离市区，但孙先生考虑到周围环境比较好，交通便利，房价也适中，最后下定了决心，与开发商上海漕河泾房产开发公司签订了期房预售合同。2000年8月，汇宝公寓一期完工，孙先生一家开开心心地拿到了新房钥匙，随即动工装修，3个月后全家人终于搬进了新居。　　　

但后来事情开始有了变化。2001年初，孙先生和其他业主们发现，房产商在广告中宣传的楼宇间走廊式花园迟迟没有动工，绿化也没有着落。业主们渐渐得到消息，根据七宝镇政府的规划，他们楼下的这块应该造花园的地皮即将开出一条双向双车道的马路，连接东西两条主干道。业主们同时得知，有关这条马路的规划早在1993年就已经决定。　　　

在孙先生提供的材料中，房产商的广告清楚地显示，两幢主住宅楼之间宽约20米、长100多米的空间被画成漂亮的花园，而且平面图也没有将这块地当做马路标出。而在上海市城市规划管理局的建设工程规划许可证校准图纸上（沪规建99－0007号），明确标注这块地为“新龙路”。显然，早在房屋建造之初，房产商就应该知道这块地的用途，但入住的百余户业主无一例外的都被房产商隐瞒了这个事实。孙先生说，自己当初来看房的时候，路的另一头甚至是另一处小区的大门，而且立有障碍物阻止机动车通行，这里根本没有造马路的迹象。气愤的业主们找到房产商评理，但漕河泾房产开发公司却回答，开马路是政府行为，公司也没办法阻止，至于广告上登的效果图和平面图则不具有法律效力。2001年5月，新龙路延伸工程开始，业主眼睁睁地看着一条崭新的马路穿过小区。　　　

新龙路竣工后，麻烦事一件接着一件。小区的宁静首先被打破，来来往往的车辆吵得业主们不得安宁。记者在孙先生家看到，新立起来的路灯正对着卧室，为挡光亮孙先生不得不用厚厚的窗帘遮挡。楼下的底层门面都出租给外来人员开店更令业主们感觉安全得不到保障。　　　

业主们忍无可忍，决定用法律武器为自己讨个说法。2002年1月，52户业主集体到上海市闵行区人民法院起诉开发商，每户向漕河泾房产开发公司索赔5000元。　　

上海君成律师事务所的余向栋律师认为，打赢这场官司的关键在于如何立案。在仔细分析了案情后，余律师决定将起诉理由定为“缔约过失”。　　　

为什么将理由定为“缔约过失”而不是“违约”，余律师解释说，在预售合同中没有任何关于这块地皮用途的条款，也就不存在房产商的违约责任，而缔约过失则包含了合同本身内容外的情况，因此可以就道路规划隐瞒这一事实追究房产商责任。　　　

法院审理中，漕河泾房产开发公司辩称，在签订合同时已经就房屋是否存在抵押、查封等情况履行了应尽的告知义务，关于小区内有新龙路通过属于政府规划，自己没有义务告知，也就不存在缔约过失。但法院认为，房产商没有告知小区内道路穿越的事实导致业主在购买后生活和居住环境受到影响，对此房产商应给予一定的经济补偿。最后法院判决，根据52家业主的购房款额，房产商给予每户1800元到2900元不等的补偿。　　　

一审判决后，被告漕河泾房产开发公司没有提起上诉。　　　

上海市消费者协会法律专家蒋存生在了解此案后认为，房产商以虚假广告引诱消费者购房的伎俩并不少见，但消费者以法律武器维护自身合法权益，并最终赢得官司的例子却并不多。此案尽管没有按虚假广告来判，不过从消费者角度讲，以合同法有关条款来判决还是比较实际的。

（ 原刊登于2002年4月24日 <<中国消费者报 >> ）