一、案情概要

  2002年1月25日，中国银行龙泉支行与成都龙泰生化实业有限公司签订2002抵004号《最高额抵押合同》约定，由龙泰公司为其在2001年至2005年期间向中行龙泉支行借款在680万元内进行抵押担保，该合同所附《抵押财产清单》载明的抵押物为：国有土地使用权为11012.67平方米，权利价值为320万元；房屋所有权2700平方米，权利价值为360万元。上述11012.67平方米国有土地办理了抵押登记，2700平方米房屋未办理抵押登记。《最高额抵押合同》签订后，中行龙泉支行分五次向龙泰公司发放了630万元贷款，龙泰公司到期未归还，2004年6月，中行龙泉支行将该贷款形成的债权转让给信达公司成都办，后信达公司成都办诉至成都市中级人民法院，请求：1、龙泰公司归还欠款619万元、利息38万元；2、信达公司成都办有权对龙泰公司抵押的土地、房屋折价、拍卖、变卖后，在619万元本金及利息38万元内优先受偿。滕言平律师代理成都龙泰生化实业有限公司参加该案二审诉讼。

二、一审成都市中级人民法院观点及判决

一审成都市中级人民法院认为：中行龙泉支行与龙泰公司在《最高额抵押合同》约定，以龙泰公司自有的土地及地上房产作抵押，虽然只有土地办理了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”规定，故信达公司成都办对龙泰公司设定的抵押物土地及该地上的房产享有优先受偿权，依照《物权法》第一百八十二条、第二百零三条判决：1、龙泰公司归还欠款619万元、利息38万元；2、信达公司成都办有权对龙泰公司抵押的土地、房屋折价、拍卖、变卖后，在619万元本金及利息38万元内优先受偿。

三、滕言平律师二审观点

根据法不溯及既往原则，本案抵押担保纠纷应适用抵押合同签订时的法律，一审依据物权法处理本案担保纠纷，适用法律及判决错误；根据《担保法司法解释》第六十一条规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准，被上诉人信达公司成都办只能对上诉人龙泰公司办理抵押登记的土地在320万元抵押权利价值范围内享有抵押权，对未办理抵押登记的房屋不享有抵押权。

四、四川省高级人民法院二审观点及判决

二审四川省高级人民法院认为：本案抵押担保的事实发生在《物权法》施行前，按照法不溯及既往原则，本案应适用《担保法》。《物权法》第一百七十八条关于“担保法与本法规定不一致的，适用本法”的规定，是针对《物权法》施行后与《担保法》出现冲突的情况，不适用本案。因此本案应适用《担保法》。由于《最高额抵押合同》所附《抵押财产清单》载明的2700平方米未办理抵押登记，根据《担保法司法解释》第六十一条规定，《最高额抵押合同》的抵押物应该是11012.67平方米国有土地使用权，其抵押权利价值为320万元，原审法院依据《物权法》处理本案适用法律错误，本院予以纠正。根据《担保法》第四十一条、《民事诉讼法》第一百五十三条第一款作出如下判决：撤销成都市中级人民法院一审判决第2项，信达公司成都办有权对龙泰公司抵押的土地折价、拍卖、变卖后，在320万元内优先受偿。