【案 情】

甲委托乙中介公司出售位于虹口区某处的房产，并签订了《房产求购确认书》，约定甲不得利用乙中介公司提供的该处房产买卖信息，私下与买家达成房产买卖协议。乙中介按照甲的要求积极带买家看房。甲同时又与本市其他多家中介公司签订了委托协议，出售该处房产。在比较了多家中介公司的报价、收费后，甲通过丙中介公司将房产卖出。乙中介公司起诉到虹口法院，要求甲违反“跳单”条款的约定，赔偿中介费2万元。此前在交涉过程中，乙中介公司的员工与甲家爆发激烈了冲突。法庭上，甲辩称，《房地产求购确认书》的“跳单“条款为格式条款，加重了委托人的责任，要求认定为无效，不同意赔偿 

【法院认定】

法院调查认为，在房屋买卖居间合同中，房产中介公司与客户签订《房屋买卖居间协议》时，都会约定“禁止买方利用中介公司提供的房源信息，绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同”。“跳单“的约定一般都是格式条款，是在保护房产中介人的合法权益，合法有效。但是具体认定是否存在“跳单”行为是不能只看约定，关键还是要看委托房产买卖行为，主要是看对房产中介的委托权限、是否履行中介服务、委托人是否利用中介信息绕开房产中介与他人签订《房屋买卖合同》、是否逃避支付中介费。对于非独家委托挂牌房源，房屋买卖双方通过公众可以得到房屋买卖信息的正当途径（比如网上买卖信息、其他中介的信息）而达成交易的，不属于违反“跳单”条款的约定，当然也不需要支付违约金。

具体到本案来看，虽然一审法院认定甲某向乙中介公司按约定支付1%的违约金计1.38万元，但是二审法院在甲某上诉后却认定了甲某并未违约。同时也应该看到二审法院还认定了《房地产求购确认书》合法有效，格式条款也依法成立。该条款目的是保护中介公司作为居间人依法应当享有的权益，并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为有效 

【解读】

甲某与乙房产中介公司法律性质居间合同是居间人向委托人报告订阅合同的机会或者提供订阅合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人的义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人的义务是在居间人促成合同订立后向其支付居间报酬或佣金。因而，乙中介公司需要向甲某提供交易的机会，提供购房媒介服务，佣金为房屋实际成交价的1％。

“跳单“条款目的在于通过居间活动取得佣金，防止委托人利用房产中介取得的信息私下成交，造成中介费损失。房产买卖中，这种约定很普遍，而且还会要求委托人签订《个人承诺书》，确认1%的中介费为中介公司的预期收入。在具体履行过程中，中介公司会与看房人签订《看房确认书》、《购买房屋意向书》，以证明自己履行了合同义务。

同时，应该看到法院在认定“跳单”条款时是通过解释该条款的目的是规避委托人绕开中介，私下成交，而不是保护中介公司不用促成交易就可以坐享中介费。如果中介公司没有积极履行合同义务，报告交易机会，促成交易，仍拿不到中介费。从这个方面来说，“跳单”条款是不足以加重委托人的义务。

但是应该看到，中介公司会通过书面的法律文件来确认已经履行合同。即使实际履行与书面确认不符，委托人也会因举证困难败诉。所以，委托人在与中介公司打交道的时候，最好能在理解条款、文件目的后，再签字，并明确约定房屋买卖合同条款磋商范围，将《房屋买卖合同》的签订作为中介人取得报酬的唯一依据