【案情】

        2008年6月17日，被告丘某、张某（系夫妻关系）与原告黄某签订房产转让协议，将其订购的一套在建商品房转让给黄某，转让价格为12万元。被告负责办理好房产证，三年内交付房屋给原告使用，逾期则按月息2分计息。当天原告即付清12万元购房款，两被告共同写了收条给原告。2011年原告听说该房产已经交付使用，便找丘某要求交付房屋并办理房产证手续，但是一直联系不上。于是找到张某，张某却说自己已经和丘某离婚，房产归丘某处理，债务由丘某负责，她不知道丘某下落。苦等三年的房产却不是自己所有，黄某将丘某、张某共同起诉到法院，请求法院判令1、两被告履行房产转让协议，将该商品房过户归原告；2、如不能过户则返还购房款12万元。

【分析】

        虽然合同法具有鼓励交易的精神，原、被告签订的房产转让协议书也确实是原被告三方真实意思的表示，但也规定“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”。《城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，是强制性禁止规范，严格禁止未取得权属证书的房地产入市流转。应说明的是，该规定与商品房预售许可证制度并不相悖。根据《城市房地产管理法》第四十四条第一款的规定和《商品房买卖合同解释》，只要出卖人向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明的，预售合同有效。既然签订合同时被告尚未取得合同项下的房屋，也不具有县级以上人民政府房产管理部门出具的预售登记许可证明，那么原被告之间的房地产转让协议必然无效。因合同无效，依据《合同法》第五十八条，原告要求被告返还所付房款120000元的诉请，应当予以支持。

（李钊律师:江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所专职律师，中华全国律师协会会员， 联系电话：18762151252， QQ：1939461815。）