福建省厦门市中级人民法院

民 事 判 决 书

 (2011)厦民终字第466号

上诉人（原审原告）钟红梅，

被上诉人（原审被告）李嘉，

上诉人钟红梅因与被上诉人李嘉居间合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2010）思民初字第8877号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审查明，2010年4月27日，钟红梅与李嘉签订一份《购买意向书》，内容为，李嘉有意向购买厦门市思明区内厝沃16-18号房产，买方报价为9615元/㎡；委托洽谈期限为7天；李嘉自愿在签订本意向书时向钟红梅支付购买该房产诚意保证金5000元，在与卖方签订正式买卖合同时转为购买房产的首付款；若钟红梅在约定期限内无法谈到买方出价要求，则买方所付诚意保证金无息全额退还；诚意保证金转入“刘小宝”指定账号。该《购买意向书》并对双方其他权利义务进行了约定。同日李嘉向钟红梅支付诚意保证金5000元。李嘉并在钟红梅提供的《看房书》上签字，该《看房书》第三条记载：委托人经我公司介绍认购上述房产，签订买卖协议时，业主房款实收，中介费为成交价的2.5%，由委托方支付。第四条记载：经我公司介绍上述房产后，无论通过何种途径与业主成交，或介绍他人与业主成交，均视为我公司介绍，应按第三条规定支付中介费用。2010年5月19日，钟红梅将李嘉所交5000元保证金予以退还。另查，2010年6月12日，李嘉与讼争房产的原所有人吴秀枝的委托代理人曾石羡珠签订一份《厦门市房地产买卖合同》，李嘉购得讼争房产并前往厦门市房地产交易权籍登记中心办理登记手续。2010年7月30日，钟红梅向李嘉发出一份《律师函》，要求其支付中介费用。钟红梅认为其已完成居间行为，遂提起诉讼，要求李嘉支付中介费用5万元并承担本案诉讼费用。

原审认为，钟红梅与李嘉所签订的《购买意向书》，系双方当事人真实意思表示，内容与法不悖，应认定为合法有效。李嘉虽然认为其系与“刘小宝”签订居间合同而非钟红梅，但根据《购买意向书》原件显示，《购买意向书》中复写的第二联有加盖钟红梅所经营的厦门市思明区信曦房产经营部印章，钟红梅亦承认“刘小宝”系其经营部员工，且钟红梅亦持有《购买意向书》及《出售看房书》的原件，因此，应认定系钟红梅与李嘉发生居间合同关系。另，双方所签订的《出售看房书》亦属居间合同，且系由钟红梅提供的格式合同。其中规定经过其介绍房产后，客户无论通过何种途径与业主成交，或介绍他人与业主成交，均视为公司介绍，应支付中介费用，该条款属于格式条款。钟红梅设定这一格式条款虽非完全免除其提供中介服务的义务，但在客观上将其居间行为与是否促成合同的最终成立相剥离，即只要客户经由其介绍实地看房后，客户与房主的一切交易行为均视为其居间的结果，就需要向其支付中介费或违约金。因此，该条款违反了《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款的乙方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，部分免除了居间人的法定责任，造成双方之间权利义务的失衡，应认定为无效条款。居间合同中，居间人应本着诚实信用原则向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并且要努力促成合同的成立，但本案中，钟红梅所提供的《购买意向书》仅是李嘉委托钟红梅代为与卖方洽谈的意思表示，《看房书》仅是看房的记录，均不能证明居间人已经提供了中介服务、促成了李嘉与房产原所有人之间的房屋买卖合同的成立，且钟红梅已于2010年5月19日退还诚意保证金，即表明钟红梅以其实际行为表示无法达到委托人的出价要求。因此，钟红梅并未最终促成房屋买卖合同成立，故其要求李嘉支付中介费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回钟红梅的诉讼请求。案件受理费525元，由钟红梅负担。

一审宣判后，钟红梅不服原审判决，向本院提起上诉。

上诉人钟红梅上诉称，1、原审认定“上诉人所提供的《购买意向书》仅是李嘉委托钟红梅代为与卖方洽谈的意思表示，《看房书》仅是看房的记录，均不能证明居间人已经提供了中介服务、促成了李嘉与房产原所有人之间的房屋买卖合同的成立”，属认定事实不清，适用法律不当。上诉人安排被上诉人与房主代理人进行了直接面谈，商讨房屋的出售事宜，已经为促成房屋买卖的成立付出了大量的劳动力，提供了中介服务，事实上也促成了房屋买卖合同的成立，上诉人有付出就应获得相应的回报。2、原审判决认定上诉人退还诚意保证金系以实际行为表示无法达到被上诉人的出价要求，也属于认定事实不清。本案的真实情况是，上诉人与房主见面洽谈后，获得房主的联系方式等信息后，与第三方中介串通，故意提高出卖方的出售价格，并以卖方提高价格、上诉人不再购买为由要求退还该款，被上诉人即将该款退还，事实并非原审所认定的。综上，应撤销原审判决，改判支持上诉人在原审所提出的诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。

被上诉人李嘉答辩称，1、上诉人没有提供相关的证据证明其获得房主的授权。2、上诉人也没有安排被上诉人与房产业主进行洽谈，在双方约定的洽谈期限届满后，上诉人一直无法安排被上诉人与房产业主洽谈，双方一致同意解除居间合同关系，上诉人也将诚意保证金退还。综上，原审判决认定事实清楚，应驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。

经审理查明，原审查明的事实属于，本院予以确认。

本院认为，讼争双方当事人所签订的《购买意向书》、《出售看房书》，符合居间合同的法律特征，钟红梅亦在本案中向李嘉主张中介费用5万元，本案系居间合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。本案中，虽然李嘉最终买受了看房书中载明的房屋，但居间人钟红梅并未提交相应证据证明其已经促成房屋买卖合同的成立；而看房书中约定的条款，其效力的认定原审已对此作出充分的阐述，钟红梅以该条款的约定主张其已经促成合同成立并要求李嘉支付中介费用（报酬）5万元，没有事实和法律依据，其为此而提出的上诉请求，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费1050元，由上诉人钟红梅负担。 

本判决为终审判决。

审  判  长   蔡美苹

                      审  判  员   郑  萍

                      代理审判员   纪荣典

二○一一年四月二十日

代书 记 员   陈玉梅

附：相关法律法规、司法解释：

第一百五十三条　第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。