2012年2月9日，李某与烟台市某房地产开发商签订了商品房认购协议书，其中约定：“乙方（李某）于签订本认购书之日起3日内以认购金方式支付甲方（开发商）人民币306288元，乙方认购甲方开发的坐落于某地段住宅小区2单元16层1号楼房一套，建筑面积120平方米，单价每平米8366元，总价1003920元：甲方具备商品房买卖条件时向乙方通知，乙方接到通知15日内到甲方接待处签订《商品房买卖合同》”如乙方逾期未签订《商品房买卖合同》，本协议自然解除，甲方有权另行出售房屋，乙方交纳的认购金不予退还。”

   2012年3月，李某要求与房地产公司解除认购协议书，退还认购金及利息，被房地产公司拒绝。随后李某联系了山东中亚顺正律师事务所付磊律师，付磊律师了解案情后接受了李某的委托，遂向法院提起诉讼，要求判定双方签订的认购协议书无效并返还认购金及利息。

   以下部分摘自付磊律师庭审笔录：“1、认购协议书实为商品房买卖合同。认购协议书包含了商品房买卖的主要内容。认购协议书从形式上看是一个预约，其约定的是将来签订的商品房买卖合同才是本约。预约当事人所负的是诚信协商义务，本约当事人所负的是给付义务。预约合同分为未包含主要条款的预约和包含主要条款的预约，其中包含主要条款的预约可转化为本约或者应当视为本约。就买卖合同而言，是否具备主要条款就是看是否具备了标的物及其价格条款。具备了主要条款的预约，应视为买卖合同而不是预约。2、房地产公司已按约定收取了购房款，且比例在30%以上，符合出卖人已按照约定收取购房款的条件。3、认购协议书为无效合同”，综上房地产公司应退还李某认购金及利息。

  本案经过3次庭审的举证、质证、最终判定：“李某与某房地产公司之间认购协议书无效，房地产公司于判决生效后10日内支付李某人民币306288元购房款及利息1132.8元”。后了解到房地产公司已经依判决履行了义务。

   付磊律师案后语：因政府政策的调控，现在的楼市并没有回暖，开发商资金链存在着考验，未拿到预售而先签订了《认购协议》以便回笼资金，将《商品房买卖合同》换个名称，这样的做法，开发商是存在风险的！