“地随房走”协议是否有效

记者 孙 燕 来源：河南法制报

【案情】

2011年2月13日，原告某村村民黄女士与被告某村村民圣先生签订了房屋买卖协议，协议写明：黄女士将1984年建在该村的三间瓦房作价21600元卖给圣先生。该协议签订后，黄女士将房屋交给了圣先生，圣先生也实际给付了黄女士21600元，并住进了该房屋。2011年7月11日黄女士以圣先生不是自己所在村集体组织成员，不能取得诉争房屋宅基地使用权为由，认为其与圣先生签订的房屋买卖协议违反了相关国家法律、政策，因此诉讼法院，请求法院认定二人所签订协议无效，并相互返还房屋及购房款。

【分歧】

本案在审理过程中，存在两种不同意见。第一种意见认为此协议属于无效协议；第二种意见认为此协议有效。

法院经审理，依法认定此房屋买卖协议属于有效协议。

【说法】

房屋所有者的农民把房屋出卖给其他集体经济组织成员的行为是否违反法律的强制性规定，是否侵犯了集体经济组织对宅基地所有权经济利益？中南财经政法大学法律研究生李文涛告诉记者，长期以来，农村集体所有制土地上农民所建的房屋买卖都是以“地随房走”这项基本原则办事的。所以，房屋所有者的农民把房屋出卖给其他集体经济组织成员的行为不违法。同时，“地随房走”并不侵犯集体经济组织对宅基地所有权经济利益，因为法律规定，农村的土地归集体所有。

“地随房走”这项基本原则只适用于农民，法律没有对农村不同地域的农民相互买卖集体所有制土地上的房屋作强制性规定。但应当说明的是，“地随房走”只是此宅基地的使用权的转移，并非所有权的转移。因为宅基地的所有权仍属于集体所有。郑州高新区法院审判委员会专职委员王东明这样认为。

河南大学法律硕士李颖说，本案中的协议属有效协议。因为目前我国相关法律对农村宅基地流转的规定属于禁止性规定，而不是强制性效力规范，所以确认农村房屋买卖合同的效力，应当适用我国《合同法》。因为，债权行为是以发生债权债务关系为内容的法律行为。房屋出卖人和房屋买受人订立房屋买卖合同时就确立了双方债权债务关系。

“只要主体为农民，且按照法律或合同买卖农村宅基地上所建房屋依法应当有效。”西北政法大学法律研究生陈晓菲说，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》规定：“宅基地上的附着物如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。”因此，黄女士的诉求是不会被法院支持的。

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