案情介绍：2011年10月6日，宋先生与陈女士约定，将宋先生名下的位于北京西城区的一处房屋卖给陈女士。双方约定房屋总价为190万元。双方又签订了《补充协议》。在《补充协议》中，明确约定了，首付款为50万元，支付时间为2011年10月18日支付15万，2011年11月18日支付15万元，2011年12月18日支付剩余的20万元整。陈女士按照约定支付了宋先生的前两笔首付款，但到2011年12月10日，宋先生突然接到陈女士的通知，称其因无法办理贷款，而无法购房。要求解除合同。双方因违约金问题协商不成，无奈之下，宋先生找到了本律师。

本律师分析认为，双方签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》均是双方当事人真实的意思表示。都应按照合同的约定来履行。虽然，陈女士认为其无法办理贷款是客观原因，但不属于法律上的不可抗力。况且，北京的限贷、限购政策出台在先，陈女士在买房前，应该对自己的购房能力作出预测的。因此，陈女士的拒绝购房行为属于违约。

开庭时，本案的争议焦点主要有以下几点：

一、         双方签订的《存量房屋买卖合同》中约定的总价款为190万，而双方的网签合同中的合同总价为130万。以哪个合同为准。

陈女士认为，应以网签合同为准，因为网签合同签订在后，应以网签合同为最终的合同。

本律师认为，存在两份合同的情况下，应以真实意思表示的合同为准。网签合同是为了办理房屋交易而必办的手续，是陈女士为了少交税款才故意写低的价格。另外，双方在《补充协议》中再次明确了合同的总价，故应认定双方在2011年10月6日签订的《存量房屋买卖合同》及后签订的《补充协议》为双方的真实意思表示。

二、         陈女士因政策原因导致无法购房，是否属于违约行为。

陈女士认为，其是受到中介公司的误导，认为自己有购房的资格，并有贷款的资格，故才与宋先生签订《存量房屋买卖合同》的。合同中约定除首付款部分外，其他办理贷款。而现在，自己是由于没有贷款资格，才不能购房的。

本律师认为，国家限制购房，限制贷款的政策发布在双方签订合同之前。即便是由于政策因素导致的不能办理贷款，也属于被告对国家政策不了解导致的违约，并非不可抗力。另外，北京市高级人民法院《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》中也指出，住房限购政策在司法实践中不宜认定为不可抗力。

法院经过审理认为：《存量房屋买卖合同》及网签合同、《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。双方当事人都应依约定履行各自的义务。被告认为由于本市限购政策导致其不具备办理贷款资格，且中介公司对其误导，使其义务自己具备贷款资格，造成不能履行合同的原因不在其本人。本院认为，本市限购政策在被告购房前已经出台并实施，被告在购房前对相关政策应当知晓，其在与原告签订购房合同前，应当明知其是否具备购房、贷款的资格，现被告以国家政策的出台致使合同部能履行的抗辩理由，不能成立。被告不能履行支付购房款的义务，构成违约，应承担违约责任。