申请人：刘某

被申请人：广州市某物业管理有限公司

案情简介：

    2005年1月17日，申请人与被申请人签订租赁合同，约定被申请人将动感华庭二个铺位出租给申请人，若被申请人单方面终止合同，则退还保证金并赔偿三倍损失。后因动感华庭的开发商反对租赁合同，被申请人要求终止合同。申请人不同意，向仲裁委员会提起仲裁，要求被申请人按约赔偿。

代理思路：

    作为被申请人的代理律师，首先对涉及的二个铺位进行调查，发现该两铺位为冯某所有，冯某委托开发商代其处理有关房屋的相关事项。并围绕争议的二个焦点：租赁合同的效力和是否存在表现代理，根据案件事实和相关法律提出代理意见。主要观点有：一、申请人与被申请人签订的租赁合同无效。申请人不是商铺的产权人，其无权签订租赁合同，产权人事后也没有追认。二、本案不具备表现代理要件。被申请人以自己的名义与申请人签订租赁合同，而不是代理他人与申请人签订合同，不符合表现代理的形式要件，不构成表现代理。三，申请人出示的录音证据是证人证言，应当当庭质证，否则不能不具备证据效力，不能釆信。

     经过法庭审理，支持了被申请人的反驳意见，驳回了申请人要求赔偿损失的仲裁请求。