笔者按：随着近阶段我国房地产市场调控力度的加强，各地不同程度的出现少部分业主退房的情形，由于要求退房的原因各不相同，开发商应对和缓解方式也不尽相同，不可避免的出现业主起诉至法院要求退房的诉讼案件。现笔者结合本人经办的案例就退房诉讼的风险进行相应的法律提示，并供相关人士进行探讨。

案件事实：

原告张某诉称，其与被告XXXX房地产开发有限公司于2010年X月X日签订了《商品房认购书》，约定原告出资750000元购买被告开发建设的天津市XX区XX大厦X号楼X门X号房屋。签约当天，原告向被告交付定金2万元。后国务院出台了《坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称“国十条”），该通知对外地人贷款购房作了限制性规定。2010年X月XX日原告与被告的工作人员前往银行办理按揭贷款时，银行告知原告不能办理贷款，造成原告无法购房。此后，原告多次与被告协商返还定金事宜，均遭被告拒绝。

按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同无法订立的，出卖人应该将定金返还买受人。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，可以不追究违约责任。原告签约时不能预见“国十条”的出台，而原告无法交付房款是不可归责于原告的原因造成的，由不可抗力引起的，故原告不应承担违约责任，请求法院判令解除原、被告签订的《商品房认购书》，并退还原告交纳的定金2万元。

  被告XXXX房地产开发有限公司辩称：由于原告延期交房款超过15日，《商品房认购书》已经自动解除。原告要求解除《商品房认购书》，我司无异议。双方签订的《商品房认购书》第三条违约责任中约定。原告逾期交款超过15日，本协议自行解除，被告有权将其所定房屋另行出售，原告所交定金不退。第八条约定，原告已经充分了解购房相关政策手续以及国家政策发生变化的可能性，办理贷款以国家政策为准。在原告办理签约过程中，应严格执行贷款手续。另外，“国十条”实在原告签约前出台的，原告在签约时就应该已经知道“国十条”的内容。而且“国十条”的出台仅仅是国家的金融政策，不属于合同法和商品房买卖司法解释所规定的不可抗力。“国十条”并非禁止外地人买房，只是规定了更为严格的金融政策，其目的是为了打击炒房和投机性购房。原告无法办理贷款是因其本人资信问题导致，与“国十条”无关。故我公司不同意返还定金20000元。

法院经审理查明：

原、被告于2010年X月X日签订了《商品房认购书》，原告以750000元购买被告开发建设的天津市XX区XX大厦X号楼X门X号房屋，双方约定原告以首付和向银行按揭贷款500000元的方式支付房款，签约时原告原告交付定金20000元，签约之日起5日内原告交付首付款并与被告签订《天津市商品房买卖合同》。认购书第三条约定，如原告未能按照协议约定的时间付款，延期15日内，被告有权追究原告逾期付款及其利息，利息自协议签订第6日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。原告延期交款超过15日，协议自动解除，被告有权将原告所定房屋另行出售，原告所交定金20000元不退。认购书第八条约定，原告已充分了解购房相关政策手续以及国家政策发生变化的可能性，办理贷款手续以国家政策为准。原告只于签约当天，向被告交付定金20000元，未按约定期限或延展期限向被告交纳购房首付款，双方未能签订正式的商品房买卖合同。

上述事实，有双方当事人陈述及相关书证为凭，本院予以确认。

法院认为：双方签订的《商品房认购书》原告订购天津市XX区XX大厦X号楼X门X号房屋，原告向被告交纳定金20000元，系被告通过订购的方式向原告收受定金20000元作为定力商品房买卖合同的担保。签约后，原告应该按约定向被告交纳购房首付款，与被告签订正式的商品房买卖合同。原告未履行交纳首付款的义务，致正式的商品房买卖合同没有签订，显属违约。关于原告要求解除双方签订的《商品房认购书》问题，被告不持异议，同意解除。原告虽自述曾于2010年X月XX日到银行申请办理贷款事宜，因其没有签订商品房买卖合同，根本不具备申请按揭贷款的条件，原告所述因贷款政策变动致其无法获得贷款，也未能提供证据证实，本院不予采信。故依双方认购书约定，原告要求被告返还定金20000元，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：

一、解除原、被告于2010年X月X日签订的《商品房认购书》；

二、驳回原告的其他诉讼请求。

案件受理费380元，由原告负担。