【引言】

    这是北京市达莹律师事务所房地产律师团队吴德志律师承办的农村房屋买卖纠纷案件。依照法律规定，农村宅基地除本村村民之间相互买卖的以外，其他人购买农村宅基地，应一律确认为无效合同。合同无效之后，应当返回房屋和房款。本案房屋的买受人是城市居民，在房屋买卖合同无效之后，依目前的司法惯例面临无效返还的问题，但是经过律师细致的工作，强有力的辩论意见，最终说服对方当事人和法官，达成调解协议：买受人继续居住在该房屋，如五年之内拆迁得70%补偿款；如五年内不拆迁，买受人返还房屋，得40万元补偿款。双方案结事了，和谐共处，避免了一场恩怨纠葛的恶性发展。

【案件概述】

    刘淑梅（化名）与老伴是北京市居民，由于在市区住房异常困难，于1998年2月向大兴区榆垡镇陈各庄村村民李光荣（化名）购买一处老宅基地房屋（该村25号），该平房面积约300平米，房款约定为5000元。此后刘淑梅夫妇正式入住该房屋，一直至今。

    2011年1月15日，刘淑梅突然接到大兴法院送来的一张起诉状和传票，打破了刘大妈平静安宁的生活。原来李光荣起诉刘大妈，要求确认双方当初的房屋买卖协议无效，并要求刘淑梅将该房屋院落还给李光荣。

    刘淑梅对此不能接受，无法容忍李光荣反悔和忘义。但是她从电视节目中也听说过类似的案例，法院确实不认可这种买卖行为。看来，曾经担心的事情终于发生了！在寝食不安、一筹莫展之际，刘淑梅的女儿找到吴德志律师，请求解围。吴律师接受委托后，亲临80公里外的现场查看房屋，了解房屋买卖的来龙去脉和目前老人的真实想法，告知可能面临的局面，最终确定了应诉思路和策略。

【律师代理意见】

尊敬的审判长：

    北京市达莹律师事务所接受被告刘淑梅的委托，指派本律师代理其与李光荣房屋买卖合同纠纷一案，发表如下代理意见：

    我方的总体意见是：不同意、也无法将该房屋交给原告，其诉讼请求没有法律依据，更无法履行，请求法庭驳回原告的诉讼请求。理由如下：

    第一、从案件事实来讲：

    1、12年前，原被告双方和陈各庄村村委会的全体委员以及街坊四邻共同见证了该房屋的买卖过程，并且村委会在买卖协议上盖章确认。之后，被告支付给原告5千元房款，原告将房屋交付给了被告。此后，被告夫妇二人长期连续稳定地居住在此房屋。可见：房屋买卖行为是双方真实的意思表示，协议已经履行完毕，村集体对买卖行为表示认可。

    2、在被告在此房屋稳定居住的12年间，为保障正常舒适的居住，投入人力和资金对该房屋进行了主体加固、地面硬化、装修装饰、水电安装，并加盖了30平米东厢房和50米的院墙。而原告在该村已经另有一处宅基地房屋（南各庄街45号）。双方都安居乐业，平静生活、互不亏欠。所以，原告没有任何理由破坏这一交易行为的稳定和生活状态的稳定。

    3、被告购买诉争房屋的原因是住房确实困难，而不是投资或享受，被告夫妇二人至今没有其它任何可供居住的房屋，没有其它安身之所。居住权是公民的基本权利，是生存权的基本内容，如果被告腾退此房屋，其结果就是露宿街头。被告夫妇已经78岁高龄，没有经济能力购买房屋，也无法承受露宿街头的折磨。再说，其又有多少年可以居住在此！从人道主义角度来说，原告的诉讼请求无法得到支持和履行；从维护社会稳定，构建和谐社会的角度来说，人民法院也不能支持原告的诉讼请求。所以希望原告主动撤回诉讼。

     第二、从法律层面分析：

    1、目前，还没有明确的法律和行政法规规定此类买卖合同无效。即本协议不具备违反法律、行政法规强制性规定的情形，原告在起诉状中也没有明确“相关法律规定”的具体内容。

    2、原告李光荣已经丧失主张诉争房屋和土地的权利。因为其已经在该村另有宅基地房屋。根据土地法的规定，农村村民只能由一处宅基地房屋。如果法院支持其主张，意味着原告将有两处房屋，明显与法相悖。

    3、从该房屋本身分析，该房屋的所有权已经因为买卖行为而转移给被告，该房屋所占用的土地使用权因为原告另有宅基地而丧失，同时因为土地所有权人的村委会在协议上的盖章而确认同意给被告使用。所以原告对该房屋已经没有任何权益，其取回宅基地房屋的没有任何理由。

    4、陈各庄村村委会是房屋所占土地的所有权人，在原告另有宅基地房屋之时，该土地的使用权已经由村委会无偿收回。所以该土地的权利人村委会而不是原告。原告没有起诉资格。

    5、买卖合同应当遵守《合同法》的基本原则----诚实信用原则。既然买卖行为已经完成，就应当各自遵守契约，信守承诺，不得反悔。原告的行为明显违反了合同法的基本原则。

    综上所述，原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。

                              代理人：北京市达莹律师事务所吴德志

                                         2011年3月15日

【调解结果】   

    吴律师陈述完上述代理意见之后，法官感觉此案非常难以判决，同时对方当事人也陷入了沉思。之后，法院建议双方调解，这正符合我方的意愿。对方也表示可以调解。在法官耐心细致的工作之下，双方律师本着构建和谐社会的原则，各让一步，做通双方当事人的思想工作，当庭达成以下调解协议：

    一、原告与被告于1999年6月10日签订的买卖坐落于北京市大兴区榆垡镇陈各庄25号房屋的买卖协议书伟无效合同；

    二、坐落于北京市大兴区榆垡镇陈各庄25号房屋及院落仍由被告李淑梅占有使用，至2016年5月1日前，如国家不张贴拆迁公告，原告于2016年6月30日前给付被告房屋折价款40万元，被告于2016年7月30日前将该院落中的房屋及附属物返还给原告李光荣，如有损毁，被告承担相应的赔偿责任。

    三、如果2016年5月1日前张贴拆迁公告，上述房屋及相关院落土地区位补偿价、房屋重置成新价之和的30%归原告李光荣所有，其余房屋拆迁利益归被告李淑梅所有。

    四、案件受理费88元由原告负担（已缴纳）

【律师点评】

   在城市扩张的今天，农村房屋买卖，尤其是市民购买村民房屋产生的纠纷常有发生和报道。通州宋庄画家村就是曾经媒体报道最多的典型案例，至今该案件的负面影响尚没有消除。如何化解此类纠纷，的确在考验着从事法律工作的法官和律师的智慧，也在考验中国法律制度的进一步完善。希望本案例能够开启市民购买农村房屋纠纷解决机制的先河，共同为构建和谐社会做出应有的贡献。