【集体房产证转让】转让未取得房产证的房屋 转让合同是否有效?

　　案例： 2008年8月，王某与李某签定了一份《房屋买卖合同》合同约定李某将其定位于北京市朝阳路的一小区的一套已取得安置的回迁房560000元价格出售给王某，房屋的具体位置由李某协助王某抽签决定。双方还在合同中约定了付款时间几房屋交付时间。合同另约定在房屋交付时，李某协助王某办理房产证及相关变更手续。合同签定后，王某即按约付清够房款560000元。2008年10月在北京某公证机关的公证下，李某通过抽签摸到某小区7幢301室回迁房一套。此后，王某多次要求李某交付房屋并办理相关的手续，但均遭拒绝。李某认为，自己并未取得房屋所有权证，因此与王某签定的合同无效。李某因此不愿交付房屋，办理房屋过户手续，而只愿返还购房款。双方为此协商不成，遂诉至法院。

　　评析：本案中，签定协议的双方均具备完全民事行为能力，协议内容系双方真实意思的反映，且没有违反法律或行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益，应属合法由效。 首先，李某作为被拆迁人对将来的安置房屋享有期待物权。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人位置。用途特定的房屋对被拆迁人予以安置补偿，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求取得补偿安置房屋的，应予支持。”

　　因此，李某在取得拆迁安置证时，从法律上已经取得了对拆迁人补偿安置的房屋的合法权利，且该权利在经公证处公证摸号确定为7幢301室时进一步明确。李某预先处分自己在法律上和事实上都能实现的权利行为是符合法律规定的，其与王某签定的合同行为系合法有效的民事法律行为。

　　第二，本案中双方的行为并不违反法律法规的强制性规定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条规定“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”依此规定，房屋买卖未办理房产变更登记并不影响合同本身的效力。李某、王某签定了房屋买卖合同，虽然没有办理房产权变更登记，但合同本身仍然有效，只是不发生物权的转移。《城市房产管理法》第37条规定“未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。”这里的“不得转让”，应理解为不发生物权的转移，但不影响合同的效力。同时对于“权属证书”的理解也不应仅拘泥于房产证，其他能证明权利人拥有房屋所有权的证明材料，如拆迁安置协议书、安置证、公证书等均是房产权属证书的表现形式。

　　因此，本案中李某有权处分其在法律上和事实上均享有权利的房屋。他与王某签定的房屋买卖合同合法有效，李某应当依据合同约定履行交付房屋，并协助王某办理房产权证的合同义务 。