卖家反悔不卖房，定金违约金赔偿要恰当。

【案情】2005.年3月.1日，刘先生通过某中介公司看中了一套二手房，并与该房屋产权入张先生签订了一份房屋买卖意向书。意向书中约定房屋总价80万元，意向书签订时先交1万元定金，10天后再签正式的《房屋转让合同》。:此外，意向书中还约定，若张先生违约不卖房了除双倍返还定金外;还需吏付刘先生总房价5%的违约金，若刘先生违约不买房，张先生除没收定金外，还有权要求刘先生支付总房价5%的违约金。2005年3月4日，刘先生按约交了1万元定金，三天后即3月7日，中介公司通知刘先生，张先生不卖房了，并愿向刘先生双倍返还1万元定金。但是刘先生认为：按意向书约定，-张先生除了应双倍返还定金外，还应支付总房价5%的违约金(4万元)，于是刘要求张先生支付违约金及返还双倍定金，共计6万元，双方协商未果，诉至法院。法院最终判决张先生双倍返还刘先生定金，即2万元，驳回刘先生的其他诉讼请求。

【评析】

此纠纷涉及守约方能否在向违约方主张的同时适用定金条款和违约金条款的问题。所谓定金是指合同一方当事人为了担保其债务的履行而向对方给付的一定金钱或其他替代物。按照我国《担保法》第八十九条和《仓同法》第一百一十五条之规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权担保。债务人履行债务后定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的无权要求返运定金；收受定金的一方手履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据给付的目的和效力的不同，定金分为成约定金、证约定金、违约定金。解约定金和立约定金，我国《担保法》规定的定金兼有证约足金和违约定金的性质。但是，根据私法自治的原则，定金的给付与收受双方当事人可以在合同中约定定金的性质。根据《担保法》第八十九条规定，除非合同另有约定，定金的性质和效力表现在以下几个方面:①当合同履行时定金应当抵作价款或者收回②当合同由于可归责于定金给付当事人的事由而陷入不能履行时，给付定金的一方无权要求返还定金。③当合问由于可归责于定金收受当事人的事由而陷人不能履行时，收受定金的一方应当双倍返还定金。在这种情况下，定金就具有了惩罚性赔偿的性质。④当合同由于不可归责于双万当事人的事由而陷入不能履行时，收受定金的一方应当返迁疋盆。另外，我国《合同法》遵循“契约自由”的原则，合同当事人为保证合同的履行，既可以约定由一方向另一方给付定金作为担保的定金条款，也可约定一方违约不履行合同义务时应向另一方支付一定钱款的违约金，如果合同双方既约定了违约金条款，又约定了定金的。据我国《合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定退违约金，又约定定金的，一万违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

就本案而言，双方当事入在合同中既约定了定金罚则也约定了违约金，根据有关法律规定，当事入一方违约时究竟是适用定金条款还是违约金条款，其选择权在守约方，即违约方(即本案中的张先生)无权决定适用定金条款还是违约金条款。事实上了本案中刘先生应该选择违约金条款，即要求卖方返还交付的1万元定金，同时要求卖方承担4万元违约金的损失。而本案中刘先生同时要求定金及违约，所以，法院也只能按其中之一判决。这对刘先生不利。

提醒大家，购买二手房者应该注意，约定定金或违约金条款时不能盲目地为防止对方违约而不恰当地约定定金或违约金的金额。我国法律规定，定金不应超过合同标的额的20%，违约金不应超过合同标的额的30%，除非造成的实际损失超过或达到约定标准，否则过高的部分法院不予支持。

在二手房买卖中，当买方签署了定金协议，交付了定金后，如卖方以“尚未签订买卖合同”为由，不愿签订《房屋买卖合同》，买方应如何维护自身权益?是履行《定金协议》，还是继续签订并履行《房屋买卖合同》?

房价上涨了，卖家不卖了,买家如何维护自己的利益？
    案情： 房价上涨了，卖家不卖了

    买卖双方签订了《定金协议》，约定卖方将其名下110平方米的房屋，以64万元的价格卖给买方。双方约定定金为5万元，预付房款45万元(含
定金)，余款待买方取得房产证后5日内由贷款银行直接划入卖方账户。如买方反悔则没收定金;若卖方反悔则双倍返还定金。当天，卖方把房及有关资料给买方，买方也将45万元支付给卖方。

    五个月后，卖方书面通知中介公司，请转告买方，《定金协议》暂缓执行，需要买卖双方另行协商等。5天后，买方起诉到法院，诉称卖方因房价上涨而不愿再继续办理产权过户手续，并擅自撬门换锁不让买方装修和入住。请求法院判决双方的二手房买卖合同继续履行，并赔偿经济损失。

    争议焦点：定金协议是否就是买卖合同

    买方认为双方签订的合同虽名为《定金协议》，但内容包括了房屋坐落地址、室号、面积等基本状况、房价款、付款时间及付款方式、房屋交付、产权过户等房屋买卖合同所应当具备的条款，其实质是一份买卖合同。双方履行了合同大部分义务，自己也支付了70%的房款，房屋也在自己的实际使用中。

    卖方则辩称，双方所签署的是《定金协议》，在上述协议中约定待取得房屋产权证后再签订买卖合同。但双方意见有分歧，至今未签订买卖合同，在双方签订《定金协议》时卖方尚未取得房产证，不具备转让房屋的法定条件。

    法院判决：合同有效，卖方必须交房

    法院审理后认为，该《定金协议》虽名称是定金合同，但此《定金协议》已基本涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方尚未取得房屋的产权证，这才冠以定金协议之名。买方除了支付定金外，还支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务。遂认定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同，现卖方取得了房屋产权证，该买卖合同当属有效，于是一审判决卖方继续交房给买方。

    律师点评：合同性质不仅仅看名称