上海市第二中级人民法院

民事判决书

（2012）沪二中民二（民）终字第168号

     上诉人（原审被告、反诉原告）邹某某、男，XXXX年X月日生，汉族，住上海市XX区XXXX路 XXXX号。

    委托代理人陈XX，上海XX律师事务所律师。

    被上诉人（原审原告、反诉被告）牛X，女，XXXX年X月XX日生，汉族、住上海市XX区XX路XXX弄X号XXX室。

    委托代理人潘宇虹，女，XXXX年X月XX日生，汉族，住X。

    委托代理人邓晓红，上海慧谷律师事务所律师。

    上诉人邹XX房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市XX区人民法院(2011)宝民三（民）初字第1 504号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年2月9日公开开庭进行了审理。上诉人邹XX及其委托代理人陈XX，被上诉人牛X之委托代理人潘宇虹、邓晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

   原审法院经审理查明2011年2月28日，邹XX（甲方）与牛X（乙方）签订房屋租赁合同约定甲方将上海市XX区XXX路XXXX号房屋(以下简称系争房屋)2间出租给乙方，租期期限从2011年3月1日起至2016年2月29日止，每月租金为人民币（以下币种均由人民币）1万元，租金每年递增5%，乙方应在房租到期前1 0天交纳租金，逾期按每日1%收取滞纳金；乙方支付押金1 5，000元，甲方负为乙方配备水表、电表；乙方在合同期未满之前退房，押金不予退还。合同签订后，牛X支付押金l 5，000元，支付租金至201l年7月底，2011年6月，邹XX通知牛X需在系争房屋内开通消防通道，牛X将房屋交给了邹XX。2011年7月4日，邹XX与牛X签订合同终止协议，约定牛X于今日向邹XX提出终止租赁合同，租赁合同已经解除（钥匙已收），现牛X认为邹XX在未先行通知的情况下擅自将店内的3组卡座、涉及消防通道内的装潢设施折除造成牛X经济损失并致使无法继续经营。故牛X起诉至法院，要求邹XX返还押金1 5，000元，2011年7月的租金l万元，并赔偿装修损失22，354元。邹XX则反诉要求牛X赔偿提前解除合同损失4万元、电费3.044 元及垃圾清运费2，000元。2011年7月4日之后多收的租金折抵牛X的应付费用。

     原审中，牛X提供：1，上海市XX装潢工程牛X门面内部结构损坏明细表，载明损坏部分施工总费用为22,354元，2,现场照片;3、牛X于2011年6月16日与邹XX的谈话录音，主要内容为牛X问邹XX，店给拆的七零八落、赔3. 000元如何了事，邹XX回答，该修的修，该赔的赔；牛X问邹XX，到底拆了几个位子，现在还有几个位子;邹XX回答，如果牛X有疑问，邹XX保证修复后跟新的一样；牛X要求邹XX先退房租，什么时候修复再交，邹XX未予同意。

   邹XX提供：1，邹XX（乙方）与上海XXXXX装潢建材有限公司（乙方）签订的租赁合同复印件，约定甲方将XXX路XXXX号底楼北侧2—4号区域门面房出租给乙方；租期从2009年11月1日起至2012年10月31日止，免租期为30天；2，上海XXXXX装潢建材有限公司出具的情况说明，载明XXX路XXXX号底楼2 -3号门面房有独立的电表，2011年2月，2-3号门面房电费为253. 26元，2011年3月电费为2，23902元，2011年4月电费为375.48元，2011年5月的电费为168.84元，2011年6月的电费为7.56元，2011年7月的电费为零元，此外该两间房屋每月需缴纳垃圾费400元，截至到2011年7月，邹XX已经支付前述电费及垃圾费。牛X表示，系争房屋原装有独立的电表，但邹XX曾表示，并非按照电表上的读数计算电费、而是由牛X与其他承租人分摊电费，情况说明中的电费牛X不予认可、需邹XX提供确切的电力公司的电费发票，且牛X曾支付过一次电费，但邹XX未提供收款凭证。

    原审审理过程中，经法院释明，牛X表示无需对装修进行审价，邹XX曾同意给予3,000 - 5,000元的补偿，但迟退未付，法院可以酌情确认装修损失。

原审法院认为，邹XX在牛X承租系争房屋期间，在房屋内开通消防通道，并损坏牛X的装潢，牛X为此要求解除台同，邹XX对合同终止负有责任。邹XX要求牛X赔偿租金损失，法院不予准许。合同终止后，邹XX应将押金返还牛X。邹XX要求没收押金，法院不予准许。邹XX主张其仅破坏l张咖啡桌，牛X主张邹XX破坏装潢价值22，354元，均未提供确凿证据证明，法院不予采信。法院结合谈话录音等，酌情确定邹XX赔偿牛X装修损失3，000元。邹XX于2011年7月4日收回7房屋，之后的租金应予以退还．考虑到消防通道施工期间牛X亦不能经营，牛X要求邹XX退还一个月的租金l万元无不妥，法院予以准许。合同未约定垃圾清运费由谁负担，但牛X是系争房屋使用人，实际享受该项服务，邹XX要求牛X支付垃圾清运费，法院子以准许。鉴于消防通道施工期间牛X未经营，且邹XX于2011年7月4日收回房屋，法院酌情确定牛X支付垃圾清运费800元。系争房屋装有独立的电表，邹XX在收回房屋时未与牛X核对电表读数，现邹XX主张牛X欠电费共计2，239.02元依据不足。牛X主张曾支付过电费，未提供相应证据，法院不予采信。鉴于牛X确实用电，法院酌情确定牛X支付邹XX电费2,000元。原审法院据此判决如下一、邹XX于判决生效之日起十日内，返还牛X租金1万元，押金15,000元，并赔偿牛X装修损失3.000元；二，牛X于判决生效之日起十日内，支付邹XX电费2，000元、垃圾清运费800元，三，邹XX要求牛X赔偿租金损失等反诉请求，不予支持；四、牛X的其他诉讼请求，不予支持。

    原审法院判决后，邹XX不服，向本院提起上诉称被上诉人牛X提出解除合同缺乏依据。被上诉人主张因乙方安装消防通道时拆除座位导致其无法经营，但被上坼人于2011年5月已不经营，并有转让意向。乙方于2011年6月安装消防通道时，被上诉人早已停止了营业。因此乙方的安装行为不会影响被上诉人的经营。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回牛X的全部原审诉讼请求，并支持邹XX的原审全部反诉请求。

    被上诉人牛X辩称：乙方并没有于2011年5 月开始停止营业，况且乙方的营业情况、是否转让也与本案无关。即使乙方有转让意向，乙方作为承租人一直及时支付租金，并无任何违约行为。综上，牛X请求二审法院驳回上诉，维持原判。

    经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，2Oll年7月4日，邹XX与牛X签订合同终止协议，合意解除双方签订的租赁合同，但对解除合同的原因未予确认。邹XX上诉认为，牛X在邹XX安装消防通道前已经停止营业并有转让意向，安装消防通道并不影响牛X营业，双方提前终止租赁合同系牛X违约。然即便如邹XX所言牛X经营不佳，停止营业并有转让意向，但牛X按时缴纳租金，转让行为亦无结果，牛X也未构成违约，相反上诉人邹XX安装消防通道的行为确实给牛X的店门装潢产生损害，在双方多次交涉后邹XX仍未将其修复。如此情况之下，双方解除租赁合同，本院有理由相信安装消防通道的行为确实给牛X后期的营业带来一定影响并致双方最终解除合同。因此原审法院认定邹XX对合同终止负有责任并无不当，原审法院根据本案实际情况所作的判决、亦无不当。具体理由因原审法院已作充分陈述，本院不再赘述。综上，上诉人邹XX的上诉请求依据不足，本院难以支持。原审判决均无不当，本院子以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条笫一款第（一）项之规定，判决如下

    驳回上诉，维持原判。

    本案二审案件受理费人民币 928元，由上诉人邹XX承担本判决系终审判决。

                                                     审判长  韩X

                                                    代理审判员 焦XX

                                                    代理审判员 刘XX

                                                     2012年2月21日

                                                       书记员  何X

  附：相关的法律条文

    《中华人民共和国民事诉讼法》

    第一百五十三条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列

情形，分别处理；

    （一）原判决认定事清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉维持原

判决：