审判长、审判员：

      河南陆达律师事务所接受原告袁XX的委托，指派我担任其一审诉讼代理人。针对本案，发表代理意见如下：

     原告购买被告的房屋，并交清了全部房款，双方存在商品房买卖合同关系；因该房屋被法院查封，导致被告无法为原告办理房产证；原告要求解除商品房买卖合同关系，被告应当退还原告缴纳的房款，并赔偿给原告造成的经济损失。

      一、原被告之间存在商品房买卖合同关系，被告收取了原告538100元购房款。

    （一）原告提供的证据证明了原告购房后交清房款并入住一年多的事实。

     2009年4月26日，原告购买被告开发的XX花园22幢1单元5层东户的房屋，该房屋建筑面积为108.72平方米，单价为4969.98元，总价款是538100元。原告缴纳了全部房款，并于2009年7月20日入住该房屋。

     原告向法庭提供了被告为原告出具的销售不动产统一发票，证明原告购买了发票中指定位置的房屋，并缴纳了538100元房款。原告同时向法庭提供了XX花园物业管理处的入住证明和缴纳物业费的收据，证明原告自2009年7月20日入住至今。

     (二）被告以未签订正式的商品房买卖合同为由否认双方的商品房买卖合同关系，其主张不能成立。

     1、双方未签订正式的商品房买卖合同，是被告的过错。

     按照郑州市房管局的规定，商品房买卖合同需在网上签订。原告交房款的当天，被告销售部的网络故障，导致无法在网上签订。被告的销售人员说过几天再通知，但后来没的再通知原告签合同，导致合同至今未签订。

     被告在庭审中多次强调：根据法律规定，商品房买卖必须签订书面合同。但是本案中未签订合同是被告的原因造成的，如果违法也是作为卖方的被告违法。

     2、被告为原告出具的不动产统一发票，属“其他形式订立的合同”。

     虽然双方未签订格式文本的合同，但是在被告为原告出具的不动产统一发票上明确记载了付款方、收款方、不动产项目名称、楼牌号、建筑面积、价款等事项。发票上所记载的这些内容已具备了买卖合同的实质性条款。

     合同法第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”

     合同法解释二第二条规定：“当事人未以书成形式或者口头形订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定对方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。”

    （三）被告以其他人的合同、其他发票否认原告发票的真实性，其主张不能成立。

     被告在庭审中提交了商品房预售认可证、茜城花园小区其他人的三份合同及发票，认为该小区系补差商品房，不允许高价售出；别人的房价低，而原告的房价高；别人的发票上有合同号，而原告的发票上无合同号；以此来否认原告发票的真实性，其主张不能成立。

     1、补差商品房允许以市场价出售。

所谓的补差商品房，是政府为了弥补经济适用住房开发商在小区配建项目中的经济损失，允许开发商将经济适用房中的部分房屋按照市场价格出售。

     2、原告对房屋的价格无决定权。被告是否违反房管局的规定高价售房是被告的行为，原告无权左右。

在商品房买卖关系中，买方是处于弱势地位，对房屋的价格、以及合同条款等无决定权，都是开发商说了算。房管局虽然在预售许可证中核定了房屋的均价，但是未核定单套房屋的价格。被告是否违反房管局核定的价格高价售房，原告没有权力去决定或改变。原告也想低价购买房屋（这是正常人的正常思维），但原告经济条件较好，不具备购买经济适用房的条件，在此情况下，被告更不会按房管局核定的均价将房屋卖给原告。

     3、其他人的房屋价格与原告的房屋价格无法类比。

众所周知，商品房的销售实行的是一房一价。其他人在其他位置的房屋，是购买于2008年世界经济危机的时候，而原告购房是在2009年4月，刚过了经济危机，冰冻了一年的房价突飞上涨，房价比2008年高的多。

     4、被告提供的其他人的三份合同，房价也均超过房管局核定的均价。说明实行对单套房屋价格的设定有自主权。

     房管局核定的均价是2451元/平方米，被告提供的三份合同中，房价分别是2881.97元/平方米、2571.16/平方米、2751.81/平方米，均高于房管局核定的均价。

     5、原告的发票上没有合同号是因为被告没有为原告签订合同。

只有在网上签订过正式的商品房买卖合同之后，才会产生合同号。被告未与原告签订合同，未将原告的购房情况向房管局备案，自然不会有合同号。这均是被告的过错造成的，也是原告本次起诉的原因之一。

     6、被告的发票管理是否规范、票号在前的票据是否使用，均是被告内部的事情，与原告无关。

     被告提供了两张空白发票，认为这两张空白发票的票号在前，原告所持的发票号在后，并且声称公司的发票遗失，以种种借口还否认原告发票的真实性，其主张不能成立。

     原告作为买方，没有权力也没有能力去决定被告的发票如何开具？从哪一张开始开具？被告的哪一张发票用过？哪一张发票没用过？被告的发票管理是否规范？这些问题均是被告公司内部的事情。先交钱后开票，这是正常的交易规则。原告把房款交给被告之后，拿到与所交房款等额的发票就行了，没有必要去追问被告的发票是不是按顺序开的。

    （四）被告以不知道原告入住为由否认买卖关系的存在，明显是在推托责任。

     原告自2009年7月入住一年多以来，被告及被告公司的任何人从未对原告的入住提出过异议。被告声称在原告起诉之前，一直不知道原告入住。这种观点荒谬至极！

     房屋都住了一年多了，开发商竟然还不知道。没有哪一个开发商会粗心或者糊涂到这种程度。被告的理由明显是在推托责任。

     二、该房屋已被法院查封，无法办理房产证；被告应退还原告支付的房款，并赔偿给原告造成的经济损失。

      由于被告拒不履行生效判决，2010年2月8日，郑州市中级人民法院（2010）郑执一字第XX号执行裁定书，裁定将本案争议的房屋予以查封，查封期限是两年。

     根据《中华人民共和国房地产管理法》等法律法规的规定，被法院查封的房屋不能办理转让过户，不能办理房产证。原告花了五十多万元购买房屋，却无法把房产证办到自己名下，其当初购房的根本目的无法实现。

     《合同法》第九十四条规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

     本案中，被告除应退还原告缴纳的房款538100元外，还应赔偿给原告造成的损失147069.5元。其中利息损失为49560.50元（按同期银行贷款利率计算至起诉之日，起诉之后至判决履行完毕之日的另行计算）；装修损失97500元。

     三、其他情况的说明：

      网络上大量的资料显示，被告在开发XX花园的过程中，多次出现违规违法行为，如：未取得预售许可证售房被处罚、一房两卖、未给业主办理房产证、小区配套差经常被业主投诉等。在2010年就连续两次上了房管局的处罚榜。

     希望法院对牟取暴利而又违法经营的开发商做出公正裁决。

     综上所述，原被告之间存在商品房买卖合同关系，由于被告的行为导致房屋被法院查封，无法办理房产证，被告应退还原告缴纳的房款，并赔偿因此给原告造成的经济损失。

     以上代理意见，供审判长参考，希望予以采纳。

　　　　　　　　　　　　　代理人：河南陆达律师事务所律师

                                             赵蕾

                                   二○一一年一月十四日

备注：本案件经法院判决胜诉，原告的房款及利息均得到支持。