房屋买卖合同中，通常都有违约方需要按照房屋总价的20%承担违约责任的条款，但是在相关违约行为发生后，赔偿金额并非简单根据此条款确定。

      杨小姐与闵阿姨于2011年4月签署了《房地产买卖居间协议》，就购买闵阿姨位于上海市杨浦区内江二村×号×室房屋达成了初步协议，房屋总价80万元，双方于2011年5月31日签署了《上海市房地产买卖合同》，进一步确定了双方的权利义务，杨小姐依约分两次向闵阿姨支付购房款合计26万元，剩余房款53万杨小姐向银行申请贷款，贷款审批通过后由银行直接支付给杨阿姨，尾款1万元过户交易时支付。合同条款中明确约定了杨小姐未按照合同约定履行付款义务，超过7天的，闵阿姨除了有权单方解除合同外，还有权要求杨小姐按照房屋总价的20%承担违约责任。

      杨小姐也及时向银行提交了贷款申请资料，根据中介之前提交银行预审的资料，是可以审批通过的，但此时银行贷款政策收紧，贷款未获批准。此时已临近合同约定的过户时间，杨小姐为了表示诚意与闵阿姨达成了赔偿协议，愿意按照合同约定每天支付房屋总价日万分之五的违约金共计五千余元，延长了半个多月的时间，之后又向另一家银行提出了贷款申请，但由于资质问题最终被银行拒绝，杨小姐由于没有能力以现金方式补足房款，于是多次与被告协商解除买卖合同、赔偿损失，但最终双方就赔偿金额未能达成共识，闵阿姨坚持按照合同约定的总房款20%支付违约金，但是杨小姐认为这样有失公允，无奈之下找到了秦玲律师。

      秦玲律师在接受委托后，第一时间向闵阿姨发了律师函，非常希望双方能再次磋商，但是闵阿姨依然不肯退步，为了减少双方的损失，在秦玲律师的帮助下，杨小姐向法院提起了诉讼，要求解除合同，退还相应房款；法院调解之前，秦玲律师建议杨小姐寻找当时陪同办理相关手续的中介业务员和经理，以证明杨小姐未能支付房款并非恶意违约。

      闵阿姨在法院调解时依然坚持己见，并提出了反诉，要求杨小姐按照合同约定赔偿其损失16余万元。

      由于闵阿姨除了未收到房款的银行存款利息外，并无其他直接损失以及预期利益，作为杨小姐的代理人，秦玲律师根据相关法律规定请求人民法院适当减少违约金，并提出根据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定确定赔偿金额，即“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”最终人民法院采纳了秦玲律师的建议，判决杨小姐赔偿损失人民币伍万元。

律师建议：

一、如果买方需要申请银行贷款支付部分房款的，最好在补充条款中明确约定贷款未获审批的处理方式，以减轻相应的违约责任。

二、即使合同中明确约定了违约金的标准，在实际违约行为发生后，确定赔偿金额还是需要参考合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，因此买卖合同双方均应严格按照合同约定履行各自义务，否则将承担不利后果。

三、双方在履行合同的过程中由于特殊情况，通常会采取口头方式变更合同条款，建议保留相应证据，以免将来发生纠纷时，难以取证。