房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师（13426037149） 团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。 

父亲与女儿私下签订《存量房屋买卖合同》，将夫妻共同的福利房过户给女儿，其他三子女 13 年后发现起诉要求确认合同无效，女儿以 “借名买房、已过诉讼时效” 抗辩，法院最终判决 “合同涉及三子女继承份额部分无效，父亲个人份额部分有效”！近日，北京市房山区人民法院审理此案，明确 “夫妻共同财产一方去世后未析产，另一方私处分房屋损害其他继承人权益，对应部分合同无效”，为家庭共有财产处分纠纷提供重要裁判参考。

一、案情梳理

（一）原告诉求与核心事实

原告陈某曦、陈某阳、陈某明（兄妹三人）诉称：

确认 2009 年 9 月 21 日被告陈某国（父亲）、陈某敏（妹妹）就房山区某镇三号房屋签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效，判令陈某敏将房屋恢复登记至陈某国名下；

本案诉讼费由陈某敏承担。

事实依据：

陈某国与张某兰（母亲，1999 年去世，无遗嘱）系夫妻，育有陈某曦、陈某阳、陈某明、陈某敏四子女；

1995 年 12 月，陈某国因单位福利分房，与原房山区甲管理局签订《购房协议》，购买三号房屋（建筑面积 78.35㎡），1995 年 12 月 15 日取得《房产所有证》（登记在陈某国名下），该房屋系夫妻共同财产；

张某兰 1999 年去世后，三号房屋未析产，应属陈某国与四子女共同共有；

2022 年 11 月，陈某国起诉陈某敏房屋买卖合同纠纷时，三原告才得知 2009 年 9 月 21 日陈某国与陈某敏私下签订合同，将房屋过户至陈某敏名下，且陈某敏未实际支付 27 万元购房款，二人恶意串通损害三原告继承权，故起诉要求确认合同无效。

（二）被告（陈某敏）答辩理由

陈某敏辩称，不同意全部诉讼请求，理由如下：

本案构成重复起诉：2022 年陈某国起诉自己要求确认合同无效，三原告作为第三人参与诉讼，法院已判决驳回陈某国诉求，现三原告以同一事实理由起诉，违反 “一事不再理” 原则；

三号房屋系 “借名买房”：1995 年购房时，全部 3.24 万元房款由自己支付，陈某国仅因 “单位职工” 身份借名登记，自己是实际产权人，三原告对此知情并同意；

合同合法有效：2009 年过户经房管部门审核备案，陈某国出具《遗嘱》明确 “房屋由陈某敏出资，百年后归陈某敏继承”，且三原告多年未提出异议，已过诉讼时效；

陈某国过户系真实意思：2009 年过户后，自己出具《承诺书》承诺 “父母在世时房屋由其居住”，不存在 “恶意串通”，三原告主张 “不知情” 不符合常理。

（三）被告（陈某国）答辩意见

陈某国辩称，同意三原告诉求，理由如下：

三号房屋是 1995 年以夫妻名义购买的福利房，购房时使用自己 36 年工龄、张某兰 18 年工龄折抵部分房款，属于夫妻共同财产，陈某敏仅支付 3 万多元（非全额）；

2009 年过户是因陈某敏需用房屋抵押贷款周转生意，双方约定 “过户仅为贷款，房屋仍归自己”，未告知其他子女，且陈某敏未支付购房款，过户后自己一直居住至 2022 年 10 月；

2008 年《遗嘱》系自行书写，仅陈某敏在场，未与其他子女协商，内容与事实不符，不能证明 “借名买房”。

（四）法院查明关键事实

1. 房屋与购房细节

1995 年购房协议载明 “陈某国以标准价购买福利房，用夫妻工龄折抵后房款 3.24 万元”，陈某敏支付 3 万多元，房屋登记在陈某国名下，陈某国一直居住至 2022 年；

2008 年陈某国自书《遗嘱》称 “房屋由陈某敏出资，百年后归陈某敏继承”，三原告否认知情，陈某国称 “未与子女协商，仅陈某敏在场”；

2. 合同与过户情况

2009 年 9 月 21 日，陈某国与陈某敏签订《存量房屋买卖合同》，约定房价 27 万元，陈某敏未实际支付；9 月 23 日房屋过户至陈某敏名下，陈某敏出具《承诺书》“父母在世时房屋由其居住”；

3. 过往诉讼情况

2022 年 11 月，陈某国起诉陈某敏要求确认合同无效（理由是 “虚假意思表示，为贷款过户”），法院判决 “证据不足，驳回诉求”；陈某国上诉后，二中院维持原判，三原告作为第三人参与该案，但未以 “恶意串通损害继承权” 主张权利。

二、案件分析

（一）争议焦点

本案是否构成重复起诉？

陈某敏主张的 “借名买房” 是否成立？

案涉合同是否因 “恶意串通损害三原告继承权” 而部分无效？

（二）胜诉关键：法律适用与事实认定

1. 本案不构成重复起诉，三原告有权主张权利

依据《民事诉讼法司法解释》第二百四十七条 “重复起诉需满足‘同一当事人、同一诉讼标的、同一诉讼请求’”：

前案原告是陈某国，主张 “合同系虚假意思表示”；本案原告是三子女，主张 “恶意串通损害继承权”，当事人、诉讼理由均不同，不符合 “重复起诉” 要件；

法院主动审查合同效力，但前案未对 “是否损害第三人（三原告）权益” 进行审理，三原告有权就该事由单独起诉，不违反 “一事不再理” 原则。

2. “借名买房” 不成立，房屋系夫妻共同财产

依据《物权法》第九条 “不动产物权登记生效” 及《婚姻法》第十七条 “夫妻关系存续期间取得的财产属共同财产”：

借名买房需 “双方达成借名合意”，陈某敏仅能证明 “支付部分房款”，但无书面协议或其他证据证明 “陈某国同意借名”；且房屋登记在陈某国名下，陈某国一直居住，不符合 “借名买房” 的实际使用特征；

房屋是陈某国单位福利房，仅陈某国具备购房资格，且使用夫妻工龄折抵房款（工龄是重要财产权益），即使陈某敏支付部分款项，也不能改变 “夫妻共同财产” 性质，陈某敏主张 “实际产权人” 无事实依据。

3. 合同涉及三原告继承份额部分无效，因 “恶意串通损害权益”

依据《合同法》第五十二条 “恶意串通，损害第三人利益的合同无效” 及第九十七条 “处分共同共有财产需全体共有人同意”：

房屋属夫妻共同财产，张某兰 1999 年去世后，未析产继承，故房屋属陈某国与四子女共同共有，三原告各享有 1/10 份额（张某兰 50% 份额由 5 名继承人平分，各得 10%）；

陈某国与陈某敏明知房屋未析产，在三原告不知情的情况下签订合同，陈某敏未支付房款（实质是赠与），处分了三原告共有的份额，主观上存在恶意，客观上损害三原告继承权，符合 “恶意串通损害第三人利益” 的无效情形；

合同部分无效不影响其他部分：陈某国有权处分自己享有的份额（60%：自身 50%+ 继承张某兰的 10%），故合同涉及该部分有效；涉及三原告共有的 30% 份额部分，因无权处分且恶意串通，应属无效。

三、裁判结果

确认被告（父亲）陈某国与被告（妹妹）陈某敏于 2009 年 9 月 21 日就房山区某镇某三里三号房屋签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》中，涉及陈某国个人财产份额的部分有效，涉及原告陈某曦、陈某阳、陈某明财产份额的部分无效；

驳回原告陈某曦、陈某阳、陈某明要求 “判令陈某敏将三号房屋恢复登记至陈某国名下” 的诉讼请求（注：因房屋未析产，需待继承权确定后另行主张）；

本案诉讼费由被告陈某敏承担。

四、案件启示

（一）家庭共有财产继承人：权益保护 “三要点”

1. 及时析产，避免长期共有

家庭成员去世后，若遗产（如房屋、存款）未分割，应在 3 年内提出析产继承主张，避免因 “长期共有” 导致财产被单方处分（如本案中房屋被私过户，间隔 13 年才发现）；

2. 留存亲属关系与财产证据

保存好 “亲属关系证明（户口本、派出所证明）、财产权属证书（房产证、购房协议）、出资凭证”，若发现财产被私处分，可及时提交证据证明 “共有权”；

3. 关注前案进展，及时主张独立权利

若其他家庭成员就共有财产提起诉讼，应作为第三人参与，明确提出自己的权利主张；若前案未涉及自身权益，可在知道权益受损后单独起诉，不受 “前案判决” 限制（如本案三原告在前案中未主张 “恶意串通”，后续单独起诉获支持）。

（二）财产处分人：单方处分需谨慎

1. 明确财产性质，不越权处分

处分夫妻共同财产或家庭共有财产前，需确认 “自身份额”，若财产未析产，需经全体共有人同意，不得单方私处分（如本案陈某国私过户房屋，因越权导致部分合同无效）；

2. 拒绝 “虚假交易”，留存真实意思证据

不得以 “过户贷款”“避税” 等理由签订虚假合同，若确需暂时过户，应签订书面协议明确 “房屋实际权属”，避免后续被认定为 “恶意串通”；

3. 尊重其他继承人权益

即使是父母处分自己的财产，也应告知其他子女，避免因 “隐瞒” 引发家庭矛盾，若涉及遗产份额，更需遵守法定继承规则，不可偏袒某一子女。

（三）借名买房当事人：风险防控 “两原则”

1. 签订书面借名协议，明确权利义务

借名买房需签订协议，载明 “借名原因、出资方式、产权归属、过户条件”，并留存 “出资凭证、实际使用证据（物业费、水电费单据）”，避免因 “无书面协议” 被认定为 “赠与” 或 “普通出资”（如本案陈某敏因无借名协议，主张未被支持）；

2. 优先选择 “可过户” 财产，避免福利房借名

不建议借名购买 “单位福利房、经济适用房” 等具有身份属性的财产，此类房屋仅限特定主体购买，借名协议可能因 “违反政策” 被认定无效，最终无法取得产权。

（四）核心提醒：家庭财产处分 “诚信为先，程序合规”

本案中陈某敏败诉的核心，在于 “无借名协议、未支付房款、无法证明三原告知情”，而三原告胜诉的关键是 “证明房屋系共同财产、被告恶意串通”。这警示所有家庭成员：

✅ 处分共有财产需 “全体同意”，程序合规是前提；

❌ 不可抱有 “隐瞒、串通” 的侥幸心理，损害他人继承权终将承担法律后果；

⚠ 家庭财产纠纷应优先协商，协商不成及时通过法律途径解决，避免因 “亲情顾虑” 延误维权时机，导致权益受损。

在家庭财产关系中，“诚信” 与 “合规” 同样重要，只有尊重每一位家庭成员的合法权益，才能避免纠纷，维护家庭和睦。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）