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买房后确诊癌症，买家以 “情势变更” 为由拒履行合同，卖家因房价下跌损失 70 余万，主张 20% 违约金能否成立？近日，北京市昌平区人民法院审理一起房屋买卖合同纠纷，认定买家构成根本违约，结合卖家实际损失、双方过错程度，判决买家支付 25 万违约金（扣减 10 万定金后），为 “疾病导致合同无法履行” 类纠纷提供关键裁判标准。

一、案情梳理

（一）本诉：卖家主张解除合同并索赔违约金

原告陈某峰、李某娜向法院提出诉讼请求：

确认陈某峰、李某娜与被告张某宇签订的《北京市存量房屋买卖合同》，及三方与甲公司（原链家公司）签订的《补充协议》于 2024 年 3 月 3 日解除；

判令张某宇支付违约金 72 万元（总房款 360 万元的 20%）；

本案诉讼费、保全费由张某宇承担。

陈某峰、李某娜诉称，2023 年 11 月 22 日，二人与张某宇签订合同，将共有的北京市昌平区一号房屋（下称一号房屋）以 353 万元出售，屋内设施另作价 7 万元，总房款 360 万元；张某宇当日支付定金 10 万元，约定以贷款方式购房，需在 2023 年 12 月 15 日前（网签后 5 个工作日内）办理贷款申请，2024 年 2 月 29 日前完成过户。合同明确约定 “张某宇拒绝购房构成根本违约，需按总房款 20% 支付违约金”。

合同签订后，张某宇仅配合完成 2023 年 12 月 8 日的网签，未按约办理贷款，且自 2023 年 12 月 17 日起多次以 “患病” 为由要求解除合同，2024 年 1 月 8 日明确表示 “不买了”，构成根本违约。因张某宇拒绝配合解除网签，导致二人无法及时出售房屋，最终 2024 年 5 月 26 日以 282.5 万元低价转售，直接损失 70.5 万元（原售价 353 万元 - 现售价 282.5 万元）。二人多次要求张某宇承担违约责任遭拒，故诉至法院。

（二）被告答辩与反诉：以 “情势变更” 为由求解除并退定金

被告张某宇辩称并反诉：

不同意本诉全部请求，主张自身情况符合《民法典》“情势变更”，有权解除合同，不构成违约；

反诉请求：①解除案涉合同及补充协议；②判令陈某峰、李某娜退还 10 万元定金；③反诉费由原告承担。

张某宇反诉称，2023 年 11 月 22 日签约后，其积极履行义务，2023 年 12 月 6 日突发高烧，12 月 8 日仍配合网签，后经诊断发现肺部结节，2024 年 5 月确诊肿瘤。因患癌需辞职休养，丧失收入来源，且需预留高额治疗费，无力承担房贷，故自 2023 年 12 月 17 日起通过中介协商解除合同，2024 年 4 月 25 日配合解除网签，已尽到 “减少损失” 义务。其并非恶意违约，而是因 “不可预见的重大疾病” 导致履行不能，符合情势变更，请求法院支持反诉。

（三）第三人述称：合同有效，争议与己无关

第三人甲公司（居间方）述称，三方签订的合同合法有效，本案争议系买卖双方纠纷，与居间方无关，不发表其他意见。

（四）法院查明核心事实

合同履行关键节点：

2023 年 11 月 22 日：陈某峰、李某娜与张某宇签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，张某宇支付定金 10 万元；

2023 年 12 月 8 日：双方完成网签手续，合同约定 “网签后 5 个工作日内（即 12 月 15 日前）张某宇办理贷款申请”；

2023 年 12 月 17 日：张某宇首次通过中介向陈某峰、李某娜提出 “因患病需解除合同”；

2024 年 1 月 8 日：张某宇微信告知陈某峰 “不买了，同意承担部分损失，但无力支付全款违约金”；

2024 年 3 月 3 日：陈某峰、李某娜向张某宇发送《解除合同声明》，明确 “因张某宇根本违约，合同于当日解除”；

2024 年 4 月 29 日：双方配合办理网签注销手续；

2024 年 5 月 26 日：陈某峰、李某娜与案外人签订《房屋买卖合同》，以 282.5 万元出售一号房屋。

张某宇患病与履约能力：

2023 年 12 月 6 日：张某宇因高烧就医，诊断为 “上呼吸道感染”；12 月 15 日复查发现 “肺部结节”，医嘱 “定期随访”；2024 年 5 月 10 日，经某三甲医院确诊为 “肺部肿瘤”，并于当日办理住院；

履约情况：张某宇自 2023 年 12 月起未向银行提交贷款申请材料，未支付首付款；2024 年 1 月后明确拒绝配合后续过户流程，庭审中认可 “签约时名下有存款 20 万元，患病前月收入 1.5 万元”，未提交 “医疗费已耗尽资产”“完全丧失劳动能力” 的证据。

原告损失认定：

直接差价损失：原合同约定房屋成交价 353 万元，2024 年 5 月转售价 282.5 万元，差价损失 70.5 万元；

其他损失：陈某峰、李某娜为本案支出财产保全费 4120 元，提交保全费发票佐证。

二、案件分析

（一）争议焦点

张某宇未按约办理贷款且明确拒绝购房，是否构成根本违约；案涉合同解除时间应如何认定；

张某宇主张的 “情势变更”（患癌导致履行不能）是否成立；

陈某峰、李某娜主张的 72 万元违约金是否过高，10 万元定金能否冲抵违约金。

（二）法律适用与胜诉关键

1. 张某宇构成根本违约，合同于 2024 年 3 月 3 日解除

根据《民法典》第五百六十三条第一款第二项，“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，守约方有权解除合同；第五百六十五条第一款，“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。

核心义务未履行，构成根本违约：房屋买卖合同中，买家的核心义务是 “按约支付房款并配合过户”。本案中，张某宇未在 2023 年 12 月 15 日前办理贷款申请（以行为表明不履行付款义务），2024 年 1 月 8 日又明确表示 “不买了”（以口头方式拒绝履行），符合 “明确表示 + 行为表明不履行主要债务” 的根本违约情形；

合同解除时间以 “通知到达” 为准：陈某峰、李某娜 2024 年 3 月 3 日发送《解除合同声明》，张某宇当日通过微信接收，故合同解除时间为 2024 年 3 月 3 日，与原告主张一致，张某宇反诉 “要求解除合同” 已无必要（合同已解除）。

2. “情势变更” 不成立，张某宇无权以此免责

根据《民法典》第五百三十三条，“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同”。适用 “情势变更” 需满足 “不可预见、非商业风险、继续履行显失公平” 三个要件，本案中：

患癌不属于 “不可预见” 的重大变化：疾病是自然人可能面临的正常风险，不属于 “极端罕见、超出一般人预期” 的情形，张某宇在签约时应能预见 “自身健康可能出现问题”，不符合 “不可预见” 要件；

无证据证明 “继续履行显失公平”：张某宇庭审中认可 “签约时有存款 20 万元，患病前月收入 1.5 万元”，未提交 “医疗费支出凭证”“劳动能力鉴定报告”“资产耗尽证明”，无法证明 “继续履行合同（支付房款、承担房贷）会导致自身权利义务严重失衡”；且其确诊癌症的时间（2024 年 5 月）晚于合同约定的过户时间（2024 年 2 月 29 日），签约至违约期间仍有履约能力，故 “履行不能” 的主张不成立；

“情势变更” 与 “违约” 的本质区别：情势变更需是 “客观情况变化导致履行困难”，而本案中张某宇是 “主动拒绝履行”，属于主观违约，而非客观履行不能，故其抗辩无法律依据。

3. 违约金酌减至 35 万元，定金可冲抵

根据《民法典》第五百八十五条第二款，“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”；第五百八十七条，“收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金”。

原约定违约金与实际损失基本持平，但需考虑过错程度：合同约定违约金 72 万元（总房款 360 万元 ×20%），原告实际损失 70.5 万元，二者金额接近，但法院需综合双方过错调整：

张某宇存在 “扩大损失” 过错：2024 年 3 月 3 日合同解除后，其未及时配合解除网签（直至 4 月 29 日才办理），导致原告无法尽快转售房屋，对 “房价下跌损失扩大” 存在责任；

原告已尽 “减损义务”：在张某宇违约后，原告及时发送解除通知、提起诉讼，并于 2024 年 5 月低价转售房屋，避免损失进一步扩大，无过错；

定金冲抵违约金合法：张某宇作为违约方，无权要求返还 10 万元定金（定金罚则）；法院酌定总违约金 35 万元，扣除 10 万元定金后，张某宇需再支付 25 万元，既弥补了原告的实际损失（70.5 万元损失中，25 万元违约金 + 10 万元定金可覆盖部分损失），又兼顾了张某宇 “患癌” 的实际情况，符合 “公平原则” 与 “违约金填补损失为主” 的司法导向。

三、裁判结果

北京市昌平区人民法院作出民事判决：

确认原告陈某峰、李某娜与被告张某宇于 2023 年 11 月 22 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，及三方与第三人甲公司签订的《补充协议》均于 2024 年 3 月 3 日解除；

被告张某宇于本判决生效之日起十日内向原告陈某峰、李某娜支付违约金 25 万元（已扣减张某宇已支付的 10 万元定金）；

驳回被告张某宇的全部反诉请求（即驳回 “退还 10 万元定金” 的诉求）；

本案本诉诉讼费 11000 元、保全费 4120 元，合计 15120 元，由被告张某宇负担；反诉诉讼费 1150 元，由被告张某宇负担。

四、案件启示

（一）卖家：做好 “3 步维权”，最大化降低违约损失

1. 签约时 “细化违约条款”，锁定维权依据

明确根本违约情形：在合同中注明 “买家出现下列情形视为根本违约：①明确表示不购买房屋；②未按约办理贷款申请超 3 日；③未按约支付首付款超 5 日”，避免后续对 “是否违约” 产生争议；

约定违约金计算与定金规则：明确 “违约金按总房款 20% 计算，买家已付定金可直接冲抵违约金”，同时注明 “若违约金不足以弥补实际损失（如房价下跌差价、诉讼费、保全费），卖家有权另行主张”，为 “违约金不足时追加赔偿” 留空间。

2. 违约后 “留存 3 类证据”，支撑损失主张

违约事实证据：保存买家 “明确拒绝履约” 的沟通记录（微信、短信、通话录音）、网签后 “未办理贷款” 的银行证明、买家拒绝配合解网签的书面材料，证明 “根本违约行为”；

实际损失证据：收集 “原合同成交价、后续转售合同及付款凭证”（证明差价损失）、诉讼费、保全费、律师费发票（证明维权成本），确保证据与损失直接关联；

减损行为证据：留存 “向买家发送的催告函、解除通知”（证明及时主张权利）、“与新买家沟通的记录”（证明积极寻找新买家减损），反驳 “卖家扩大损失” 的抗辩。

3. 履约中 “主动减损”，避免损失扩大

及时解除合同：发现买家违约后，在合理期限内（如 15 日）发送《解除合同通知》，避免 “拖延导致房价进一步下跌”；

尽快重新出售：合同解除后，立即通过中介挂牌出售房屋，即使低价转售，也需留存 “与中介沟通的记录、挂牌信息”，证明 “已尽最大努力减损”，确保后续可就 “合理差价损失” 索赔。

（二）买家：规避 “3 类风险”，避免违约代价

1. 签约前 “全面评估履约能力”，不盲目签约

健康与收入评估：购房前自查健康状况，确认无重大疾病风险；评估收入稳定性（如是否存在失业、降薪可能），避免因 “健康恶化、收入中断” 导致无力履约；

资金与贷款预审：提前向银行提交贷款申请材料，确认 “贷款额度、审批时间”，避免因 “贷款失败” 违约；同时预留 “应急资金”（如 3-6 个月房贷），应对突发情况。

2. 履约中 “遇困及时协商”，不消极违约

主动沟通解决方案：若出现健康问题、资金短缺等情况，第一时间与卖家协商（如 “延期付款”“支付部分违约金后解除合同”），避免 “直接拒绝履约”；

配合减损降低责任：即使协商解除合同，也需及时配合办理解除网签、房屋交接等手续，避免因 “不配合” 导致卖家损失扩大，否则可能承担更多违约金（如本案张某宇因拖延解网签，需多支付部分违约金）。

3. 主张 “情势变更” 需 “实质举证”，不侥幸免责

收集 3 类关键证据：主张 “情势变更” 时，需提交①“不可预见” 证据（如罕见病诊断证明、突发重大灾害证明）；②“履行不能” 证据（如劳动能力鉴定报告、资产负债表证明无资金履约）；③“继续履行显失公平” 证据（如履行合同需支出的费用远超自身承受能力的明细）；

区分 “情势变更” 与 “违约”：仅以 “患病”“收入减少” 为由主张免责，难以得到法院支持；需证明 “疾病是突发且不可预见、已导致完全无履约能力”，才可能适用情势变更，切勿抱有 “患病即可免责” 的侥幸心理。

（三）居间方：履行 “2 项义务”，减少交易纠纷

1. 签约前 “提示风险”，避免信息差

向买家提示履约风险：明确告知 “购房需评估健康、资金、贷款资质，突发情况可能导致违约，需承担违约金”，不可为促成交易隐瞒风险；

向卖家提示条款完善：建议卖家 “细化违约条款、约定定金冲抵规则”，帮助卖家提前做好风险防范。

2. 违约后 “协助化解”，降低双方损失

留存交易记录：保存买卖双方的沟通记录、履约节点（网签、贷款办理）的书面材料，在纠纷发生时配合法院提供证据；

推动协商解约：发现一方可能违约时，主动居中协调，推动双方达成 “解除合同 + 违约金赔偿” 的和解协议，协助办理网签注销手续，避免矛盾升级为诉讼。