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在农村房屋交易中，宅基地使用权归属是核心问题，若卖方无权处分房屋及宅基地，极易引发纠纷。北京某镇一起案例中，卖方将他人宅基地上的房屋出售，最终因无权处分导致买方无法实现合同目的，法院判决卖方返还房款并赔偿部分损失。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：张某平、刘某艳（共同买方，夫妻关系，某村村民）

被告：王某浩（卖方，某村村民）

第三人：赵某刚（案涉宅基地实际权利人）

（二）交易经过

2001 年 2 月 13 日，张某平、刘某艳与王某浩签订《协议书》，约定王某浩将位于某村的三号房屋（含红砖房 5 间、青砖房 3 间）及院内树木出售给张某平、刘某艳，总价款 11200 元（房屋 11000 元 + 树木 200 元），房款一次性支付，王某浩需协助办理后续手续。

签约后，张某平、刘某艳支付了全部房款，王某浩交付房屋，张某平、刘某艳实际占有使用。但此后因宅基地归属问题引发一系列诉讼：

2022 年，张某平、刘某艳起诉确认《协议书》有效，法院判决支持其请求；

2023 年，赵某刚提起第三人撤销之诉，法院撤销了前述有效判决；

2024 年，法院再次判决《协议书》有效，但明确王某浩对三号房屋所在宅基地系无权处分（实际权利人为赵某刚）；

2024 年，赵某刚起诉要求返还宅基地，法院判决张某平、刘某艳向赵某刚返还宅基地，并由张某平、刘某艳、王某浩共同赔偿赵某刚财产损失 4245 元（二审维持原判）。

因无法继续占有三号房屋，张某平、刘某艳起诉王某浩，要求返还购房款 4200 元及可得利益损失 250000 元。

（三）各方主张

张某平、刘某艳：王某浩因第三人（赵某刚）原因违约，导致合同目的无法实现，应返还购房款，并赔偿可得利益损失（参照宅基地现值）。

王某浩：同意返还 4200 元购房款，但可得利益损失主张过高且无依据（房屋及财产价值仅 4245 元），自身违约主观恶意小，不应承担高额赔偿。

（四）关键事实

三号房屋所在宅基地实际权利人为赵某刚，王某浩系无权处分；

张某平、刘某艳与王某浩均为某村村民，签约时未核实宅基地实际权利人；

经评估机构认定，因缺乏当地普通住宅指导价，无法对三号房屋所在宅基地区位补偿价进行评估；

三号房屋宅基地面积约 208 平方米，未列入拆迁范围。

二、案件分析

（一）合同效力与违约认定

合同效力：案涉《协议书》虽被认定有效，但王某浩对宅基地无处分权，导致张某平、刘某艳无法取得合法权利，合同目的落空。

违约性质：根据《民法典》第五百九十三条，当事人一方因第三人原因违约的，应向对方承担违约责任。王某浩明知宅基地属赵某刚所有仍出售，构成违约，需承担责任。

（二）过错责任划分

王某浩：作为卖方，未如实披露宅基地真实权利状况，存在主要过错，承担 70% 责任；

张某平、刘某艳：作为买方，未审查宅基地权利人信息，存在次要过错，自担 30% 责任。

（三）损失认定

购房款：王某浩同意返还 4200 元，法院予以确认。

可得利益损失：

虽三号房屋未拆迁，但农村房屋流转中区位价值是重要考量因素，可参照区位补偿价计算损失；

结合当地拆迁标准，酌定每平方米 1200 元，208 平方米合计 249600 元；

按过错比例，王某浩需承担 70% 即 174720 元。

三、裁判结果

王某浩于本判决生效之日起十日内返还张某平、刘某艳购房款 4200 元；

王某浩于本判决生效之日起十日内支付张某平、刘某艳可得利益损失 174720 元；

驳回张某平、刘某艳的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）农村房屋交易需核实宅基地权利归属

农村房屋与宅基地使用权紧密相关，交易前必须确认卖方是否为宅基地合法权利人（以村委会登记或不动产权属证明为准），避免因无权处分导致合同目的落空。本案中，双方均未核实权利状况，最终引发纠纷。

（二）无权处分需承担违约责任

卖方明知无处分权仍出售房屋，即使合同有效，仍需对买方因无法取得权利造成的损失承担赔偿责任。买方在明知权利有瑕疵的情况下购房，也需承担相应过错责任。

（三）可得利益损失需合理举证

主张可得利益损失时，需提供市场价值依据（如评估报告、同区域交易案例等）。本案中，法院结合宅基地面积和当地拆迁标准酌定损失，为类似案件提供了参考。

农村房屋交易涉及宅基地管理等特殊规定，买卖双方应更加谨慎，必要时咨询村委会或专业律师，核实权利状况、明确合同条款，避免因无权处分、信息不实等问题造成损失。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）