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农村房屋买卖合同被确认无效后，买方需腾退房屋，卖方是否需要赔偿损失？赔偿范围又该如何确定？北京房山区一起案例给出答案：合同无效后，买方应返还房屋及相关权证，卖方需赔偿买方合理的经济损失，包括房屋及附属物价值、宅基地区位价值等，具体金额根据双方过错程度确定。法院的判决为农村房屋买卖合同无效后的权利义务处理提供了重要参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告（反诉被告）：张某军（北京市房山区 xx 镇 xx 村村民）

被告（反诉原告）：赵某强（非 xx 村村民）

关联人物：

张某国（张某军兄长，已去世）

张某梅、张某霞、张某丽（张某军姐妹）

李某国、李某磊、李某阳（张某梅的丈夫及子女）

（二）事件经过

2006 年 7 月 30 日，张某军与赵某强签订《关于宅院房产买卖合同》，约定张某军将位于北京市房山区 xx 镇 xx 村的六号房屋以 5 万元价格出售给赵某强，合同尾部有张某军及其兄长张某国的签字。同日，赵某强支付购房款 5 万元，由张某军之子代收。

2006 年 8 月 1 日，双方签订补充协议，明确房屋具体坐落。赵某强购买六号房屋后，陆续在院内新建一层房屋、进行地面硬化、水电改造、树木培植等施工。

2022 年 9 月，张某军起诉至房山区人民法院，请求确认双方签订的房屋买卖合同无效。2023 年 7 月 31 日，房山区人民法院作出 A 号民事判决，确认合同无效。赵某强不服上诉，北京市第二中级人民法院于 2023 年 11 月 20 日作出 B 号民事判决，维持原判。

合同被确认无效后，张某军诉至法院，请求：1. 判令赵某强腾退六号房屋；2. 返还涉案宅院土地的林权证；3. 案件受理费由赵某强负担。

赵某强辩称，同意腾退房屋及返还林权证，但要求张某军赔偿经济损失，并提出反诉请求：1. 判令张某军赔偿六号房屋区位价值、房屋重置成新（含装潢）及宅院附属物、地上物价值共 960242 元（其中区位价值 400500 元，按 267 平方米 ×1500 元 / 平方米计算，其他按评估报告房屋及地上物价值 559742 元计算）；2. 承担评估鉴定费 8000 元；3. 诉讼费由张某军负担。

张某军针对反诉辩称，不同意赵某强的反诉请求，认为赵某强无权购买本村房屋，新建房屋属违章建筑，不应补偿；区位补偿价需以拆迁为前提，本案房屋未涉及拆迁，不应计算；应按原价 5 万元双向返还。

（三）争议焦点

赵某强是否应腾退六号房屋并返还林权证？

张某军是否应赔偿赵某强的经济损失？

赔偿范围及金额如何确定？

双方过错程度对赔偿责任有何影响？

二、案件分析

（一）房屋返还的认定

根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效的，行为人因该行为取得的财产应当予以返还。

涉案房屋买卖合同已被生效判决确认无效，赵某强因该合同取得的六号房屋及林权证，应返还给张某军。赵某强亦同意在获得赔偿后腾退房屋，故张某军关于腾退房屋及返还林权证的请求于法有据。

虽合同尾部有张某国签字，但张某国已去世且无第一顺序法定继承人，其姐妹及相关亲属均表示相关权益归张某军所有，故张某军有权主张返还房屋。

（二）过错责任的划分

张某军的主要过错：作为本村村民，明知农村房屋及宅基地不得向非本村村民出售，仍对外转让，且在出售多年后以合同违法为由主张无效，有违诚信原则，对合同无效负有主要责任。

赵某强的次要过错：作为非本村村民，明知自己不具备购买资格仍购买农村房屋，对合同无效负有次要责任。

（三）赔偿范围及金额的认定

房屋及附属物价值：

经法院摇号确定的评估机构出具的估价报告显示，六号房屋及地上物价值 559742 元（含装潢、附属物等）。其中，摄像头属可移动电子产品，不必返还，价值 1050 元应从赔偿总额中扣除，故该部分合理价值为 558692 元。

宅基地区位价值：

虽六号房屋未列入拆迁范围，但区位价值是农村房屋价值的重要组成部分。结合房山区拆迁标准及当地实际情况，法院酌定按 1500 元 / 平方米计算，赵某强主张宅基地面积 267 平方米符合规定，故区位价值为 400500 元。

总赔偿金额：

房屋及附属物价值 558692 元与区位价值 400500 元合计 959192 元。考虑双方过错程度（张某军主要责任、赵某强次要责任）及购房款无需单独返还，法院酌定张某军赔偿赵某强 839042 元。

评估费：

评估费 8000 元系解决纠纷的必要支出，结合过错程度，法院酌定张某军负担 5600 元，赵某强负担 2400 元。

三、裁判结果

法院判决：

张某军于本判决生效后三十日内给付赵某强 839042 元；

赵某强于本判决生效后三十日内将位于北京市房山区六号宅院及房屋返还给张某军；

赵某强于本判决生效后三十日内将北京市房山区六号宅院的林权证返还给张某军；

驳回赵某强的其他反诉请求。

四、案件启示

（一）农村房屋买卖需严守法律规定

农村房屋买卖涉及宅基地使用权，根据相关法律规定，宅基地使用权仅能在本集体经济组织成员间流转。非本村村民购买农村房屋的合同通常无效，本案即为此类情形，提醒当事人切勿违规交易，避免合同无效导致的风险。

（二）合同无效后，双方均可能承担责任

本案中，卖方因主要过错需承担大部分赔偿责任，买方因次要过错自行承担部分损失。这表明，合同无效并非一方完全免责，双方均需对自身过错负责，过错程度是责任划分的重要依据。

（三）赔偿范围包括合理增值及添附价值

法院不仅支持了房屋重置成新价及附属物价值，还酌情支持了宅基地区位价值，体现了对买方合理投入及房屋增值的考量。买方在购买房屋后进行的合法添附，在合同无效后可主张相应补偿，但需注意保留相关证据（如建设、装修凭证等）。

（四）诚信原则在民事活动中至关重要

张某军在出售房屋多年后主张合同无效，有违诚信原则，法院在划分责任时对此予以考量，加重了其赔偿责任。提醒当事人在民事活动中应秉持诚实，恪守承诺，避免因失信行为承担不利后果。

（五）涉及多人权利时需明确权益归属

本案中，因合同涉及张某国的签字，需明确其继承人及相关亲属的权益归属，避免因权利主体不明确影响纠纷解决。在涉及家庭共有财产交易时，应确保所有权利人同意并签字确认，明确权利义务。

本案的判决平衡了双方利益，既维护了农村宅基地管理秩序，又考虑了买方的合理投入，为农村房屋买卖合同无效后的处理提供了清晰指引。对于农村房屋买卖双方而言，遵守法律规定、秉持诚信原则、明确权利义务，是避免纠纷及减少损失的关键。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）