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 通过口头协议买农村房，付了定金和部分房款后，因为一些原因买不成了，这笔钱能要回来吗？

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告赵某磊向法院提出诉讼请求：请求法院判令孙某强、刘某芳返还房屋定金 1 万元及预付房款 8 万元，共计 9 万元。

赵某磊称，孙某强、刘某芳是夫妻关系，他们有一处位于某村的二层楼房要出售，经人介绍，他和孙某强、刘某芳口头达成房屋买卖协议，约定房屋价款 160 万元。他在 2021 年 4 月 29 日通过微信转账给孙某强定金 1 万元，又在 5 月 5 日转账给孙某强预付房款 8 万元。现在因为孙某强、刘某芳无法证明其购买房屋的真实性，导致他无法正常买卖该房屋，他要求退还预付房款及定金，多次催要都没结果，于是诉至法院。

（二）被告的抗辩主张

刘某芳提交书面答辩意见：某村的那处二层楼房是她和孙某强在婚姻存续期间购买的。2021 年 4 月 29 日，赵某磊想购买这处房屋，当天实地看了房，还看了房屋的《集体土地建设用地使用证》和《购房合同》。双方达成口头协议，约定房价 160 万，赵某磊当天付了 1 万元定金，5 月 5 日又付了 8 万元定金。过了一段时间，赵某磊提出不买了，是赵某磊先违约，不是他们不卖，所以协议终止，赵某磊应承担全部责任，请求法院判令 1 万元定金不予退还，8 万元双方各担一半责任。她和孙某强在 2024 年 7 月 15 日已经离婚，当时那 9 万元她用于做生意了，她要求该案责任由她承担，她有偿还能力。

孙某强辩称，当时涉案房屋是以他的名义从郑某手中购买的，赵某磊提出不买后，他们把房屋卖给了别人。认可收条和转账，共计收到 9 万元，收条是他们本人签字。赵某磊不买房子属于违约，定金不应退还。他和刘某芳经法院调解已经离婚，他认为这笔钱应由刘某芳承担，刘某芳也认可由其偿还。

（三）法院查明的关键事实

赵某磊不是某村村民。刘某芳与孙某强原是夫妻关系，后于 2024 年 7 月 15 日经法院调解离婚。

2017 年 12 月 10 日，孙某强与郑某签订购房协议，购买位于某村的自建住宅（即七号房屋）。

2021 年 4 月 29 日，赵某磊与孙某强、刘某芳达成口头协议，约定赵某磊以 160 万元价格购买七号房屋。赵某磊当日向孙某强微信转账 1 万元，孙某强、刘某芳出具收条，写明收到购房定金 1 万元。5 月 5 日，赵某磊向孙某强银行转账 8 万元，孙某强出具收条，写明收到房款 8 万元。

七号房屋并未交付给赵某磊，后来赵某磊提出不再购买，孙某强、刘某芳又把房屋卖给了别人。双方因款项返还产生争议，赵某磊诉至法院。

二、案件分析

（一）争议焦点

赵某磊与孙某强、刘某芳达成的口头购房协议是否有效？

孙某强、刘某芳是否应返还赵某磊支付的定金 1 万元及预付房款 8 万元？

（二）法律分析

涉案房屋是农村宅基地上的房屋，农村宅基地使用权只能由本村集体经济组织成员享有，与特定身份相联系，非本村集体经济组织成员无权取得或变相取得。赵某磊不是某村村民，所以双方达成的口头购房协议属于无效合同。

民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当返还。合同无效自始没有法律约束力，不涉及违约定金罚则，所以孙某强、刘某芳应返还赵某磊支付的定金 1 万元及预付房款 8 万元。

双方的买卖行为发生在孙某强、刘某芳夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，二人应承担连带责任，共同返还上述款项，他们关于由刘某芳一人承担责任的主张不能对抗赵某磊。

三、裁判结果

法院判决：

被告孙某强、刘某芳于本判决生效后七日内返还原告赵某磊购房定金及房款共计 90000 元。

四、案件启示

（一）非本村村民购买农村房屋风险大

农村宅基地具有很强的身份属性，仅限本村集体经济组织成员享有，非本村村民购买农村宅基地上的房屋，买卖合同通常会被认定为无效，购房者要谨慎考虑，避免陷入纠纷，造成不必要的经济损失。

（二）房屋买卖尽量签订书面合同

口头协议在发生纠纷时难以举证，房屋买卖这样的重大交易，最好签订书面合同，明确双方的权利义务、违约责任等内容，减少后续争议，更好地维护自身权益。

（三）合同无效不影响财产返还

即使房屋买卖合同被认定为无效，因该合同取得的财产也应当返还，出卖人不能以买受人违约为由拒绝退还已收取的款项，但有过错的一方可能需要赔偿对方损失。

（四）夫妻共同债务需共同承担

在婚姻关系存续期间产生的债务，如用于夫妻共同生活、共同生产经营等，通常属于夫妻共同债务，离婚后双方仍需共同承担责任，不能以离婚为由对抗债权人。

如果考虑购买农村房屋，一定要先了解自己是否具备购买资格，了解相关法律法规和政策，必要时咨询专业律师，避免遭受不必要的损失。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）