农村房屋买卖应如何避坑

一起农村房屋买卖合同纠纷案例

    因代理一起农村房屋买卖合同纠纷，并获得胜诉，颇有些感想，故总结该案的办案经过，并分析其中的各种风险，为类似买卖双方提供一些教训和建议。

一、案情介绍

原告江某（非本村集体经济组织成员，但系同街道成员）与被告张某签订《房屋买卖合同》，以115万元购买其位于舟山市普陀区某街道的农村宅基地房屋，并支付全款后入住。但因房屋涉及张某前妻徐某及母亲的共有权问题，导致过户受阻。徐某要求支付10万元签字费，张某以「非本村成员禁止交易」为由拒绝配合过户，江某遂起诉至法院。

本案争议焦点有三：1.农村房屋买卖合同是否有效？2.非本村集体经济组织成员能否取得宅基地房屋所有权？3.共有权人未签字是否影响合同效力及履行？

最终法院判决：合同有效，三被告配合原告过户，并按照LPR为标准支付逾期违约金。

二、法律分析

1. 合同效力认定
法院依据《民法典》第509条认定合同有效，核心逻辑：

交易标的合法：房屋已取得不动产权证，权属清晰，至于被告是如何闪婚离婚，又是如何取得相关建房批文的，与本案没有关系。

意思表示真实：三被告均确认知晓并同意交易（原告收集并提供了相应证据）。

不违反强制性规定：现行法律未禁止非本村成员购买农村房屋，仅限制宅基地使用权流转，舟山市普陀区本地有相关政策文件。

2. 宅基地使用权与房屋所有权分离
法院引用《土地管理法》第62条「一户一宅」原则，但明确：

房屋所有权可依法转移，但宅基地使用权需标注「非本村成员」。

当地政策允许跨村交易（承诺放弃原村宅基地申请权利+办理宅基地调剂手续）。

3. 共有权人权利边界

建房审批表核定徐某为在册人口，法院认定其享有共有权。

但徐某未在合同签订时提出异议，事后也认可房屋买卖行为，视为同意转让。

三、风险提示

⚠️ 农村房屋交易四大雷区

产权主体不清

本案暴露「假结婚骗批文」隐患：张某为获取建房资格与徐某闪婚闪离

风险点：审批表在册人口、实际出资人、户籍成员可能不一致

政策执行差异

舟山允许非本村成员过户标注，但其他地区可能直接认定合同无效

需提前咨询当地自然资源局不动产登记中心

违约成本低廉

法院将合同约定的日万分之二违约金降至LPR标准（约年化3.45%）

违约方违约成本远低于其获得的收益

执行障碍

即便胜诉，若共有权人拒不配合，仍需申请法院强制执行

农村房屋评估拍卖难，买方可能陷入长期僵局

四、律师建议