借名买房合同纠纷胜诉案例

安徽省XX县XX

民 事 判决 书

（2020）皖0221民初2218号

原告：汪XX，女，汉族,XX年XX月XX日出生，住安徽省XX县。

委托诉讼代理人：汪XX，安徽XX律师

委托诉讼代理人：许XX，安徽XX律师

被告：陈XX，男，汉族,XX年XX月XX日出生，住安徽省XX县。

第三人：XX银行XXXX行，住所地安徽省XX县XX

法定代表人：许XX，职务：行长。

委托诉讼代理人：俞XX，安徽XX律师。

委托诉讼代理人：周XX，安徽XX律师。

原告汪XX与被告陈XX、第三人XX银行XXXX行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，于2020年8月12日依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告汪XX及委托诉讼代理人汪XX、许XX，第三人XX银行XXXX行委托诉讼代理人周XX参加诉讼，被告陈XX经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告为XX县湾沚镇丽晶财富XXXX幢XX室房屋的实际购房人及所有权人；2.请求依法判决被告将坐落于XX县湾沚镇丽晶财富XXXX幢XX室房屋所有权转移登记至原告名下；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2017年8月3日，原告与XXXX置业有限公司（以下简称XX置业公司）签订购房协议，购买位于XX县房屋，购房价款为338000元，其中，首付金额68000元，按揭金额270000元。当日，原告支付XX置业公司定金10000元，出具一张58000元首付款欠条，原告在该欠条上承诺于2018年1月30日前交清欠款等内容。其后，原告获悉其办理贷款受限，遂委托其父亲汪XX与被告达成借名买房的口头协议。2015年9月15日，被告代原告以自己的名义与XX置业公司签订案涉房屋《商品房买卖合同（预售）》。2017年9月16日，原告委托其父亲汪XX与被告签订《关于顶替购买房产的协议》，当日，被告以自己名义向第三人申请开设贷款账户并与其签订借款合同，办理按揭贷款手续，被告陈XX将自己的还款银行卡交予原告，由原告按月向第三人归还按揭贷款。2020年4月17日，原告与XX置业公司办理房屋交接手续，交纳物业费4000元、装修保证金500元、垃圾清运费500元，支付房屋办证费10340元，原告为该房屋的实际权利人并占有使用至今。经原告查询，案涉房屋不动产权已登记在被告名下，证号为皖（2017）XX县不动产证明第XX号。原告接收房屋后，多次要求被告协助将案涉房屋所有权转移登记至原告名下，被告总是借故推诿拖延、拒绝协助办理。

被告陈XX未出庭答辩，也未提交书面答辩意见。

第三人XX银行XXXX行答辨：1.第三人对原、被告约定不清楚；2.被告与第三人签订的贷款合同系双方真实意思表示，合法有效应受法律保护；3.如果法院判决被告协助原告办理变更登记，前提是被告应当清偿贷款。

原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭，在本案审理期间也未提交书面质证意见。

本院经审理查明：原告父亲与被告陈XX系工友关系，诉争房屋为XX县房屋。2017年8月3日，原告汪XX与XXXX置业有限公司（以下简称XX置业公司）签订《丽晶财富XX-付款签约明细单》，注明“房号：1-407室，房屋建筑面积：89.37ｍ2；成交总价：338000元；付款方式：按揭；首付金额：68000元；按揭金额：270000元”。当日，原告汪XX支付XX置业公司定金10000元，出具一张58000元首付款欠条，载明“本人汪XX购买XXXXXX幢XX室，现欠首付款58000元…本人承诺于2018年1月30日前交清欠款…”。其后，原告办理贷款时发现自己因被拉入黑名单而贷款受限，遂委托其父亲汪XX帮助其买房。被告陈XX系原告父亲汪XX在安徽XX有限公司的工友，汪XX找到被告陈XX请求借其名为原告汪XX买房，2017年9月16日，原告委托其父亲汪XX与被告签订《关于顶替购买房产的协议》，载明“以陈XX名义顶替汪XX购买丽晶财富XXXX幢XX室房产…房产实际所有权归汪XX所有…”，落款处签字为“陈XX、汪XX”。2017年9月15日，被告代原告以自己的名义与XX置业公司签订案涉房屋《商品房买卖合同（预售）》，被告陈XX将自己的还款银行卡交予原告，由原告按月向第三人归还按揭贷款。2017年10月23日，被告陈XX以自己名义向第三人XX银行XXXX行签订《个人购房借款及担保合同》，合同编号XXXＱ117XXXX5293,载明“借款人：陈XX；抵押人：陈XX；保证人：XXXX置业有限公司；贷款金额270000元，期限为180个月，自2017年10月23日-2032年10月23日”。2020年4月17日，原告汪XX与XX置业公司办理房屋交接手续，交纳物业费4000元、装修保证金500元、垃圾清运费500元，支付房屋办证费10340元。2017年11月，被告陈XX取得案涉房屋的不动产权证，证号为皖（2017）XX县不动产证明第XX号，原告汪XX作为该房屋的实际使用人并占有使用至今。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。2017年9月15日，被告陈XX与XX置业公司签订案涉房屋《商品房买卖合同(预售)》，2017年9月16日，原告委托其父亲汪XX与被告签订《关于顶替购买房产的协议》，明确约定“以陈XX名义顶替汪XX购买丽晶财富XXXX幢XX室房产…房产实际所有权归汪XX所有…”。以上证据表明购房时名义购房人陈XX对该事实认识清楚、约定明确，该房虽是名义购房人（被告陈XX）与开发商签订商品房买卖合同，但该房首付款由实际购房人即原告支付，按揭贷款由原告按约定归还，相应因交易产生的契税、抵押登记费、维修基金均由原告汪XX交纳，上述购房合同、借款合同、房款发票等相关资料也由原告汪XX持有。综合房屋的出资情况、购房票据、费用支付、房屋占有使用等方面，上述事实足以认定双方之间存在借名买房关系，该借名购房不违反法律、行政法规的强制性规定，购房时也不存在购房资格的政策规定限制，合法有效，原告汪XX系真正的房屋产权人。原告作为借名人要求确认房屋归其所有，根据物权法不动产登记原则，本院对借名人汪XX要求出名人被告陈XX协助办理产权转移手续的请求应予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条、《物权法》第六条、《中华人民共和国民法通则》第五十五、第五十七条之规定，判决如下：

一、被告陈XX协助原告汪XX将房屋转移登记至原告汪XX名下；

二、驳回原告其他诉讼请求。

本案诉讼费用3185元，由被告陈XX承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省XX市中级人民法院。

审判员　　汪文平

二〇二〇年八月二十七日

法官助理李颖（兼）

书记员宋XX

附本案适用的相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。

《中华人民共和国民法通则》

第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。

第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。

《中华人民共和国物权法》

第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。