【案情简介】              

2020年10月6日，王某与刘某敏签订《房屋买卖合同》及相关文件，约定刘某敏将其所有的某区房屋出售给王某，房屋建筑面积为75.81平方米，总价款260万元；自房屋取得所有权证之日起60日内办理权属转移登记手续。王某已经履行了部分付款义务，房屋也具备转移登记条件，但刘某敏在合同未履行完毕即去世。房屋登记在刘某敏的妹妹刘某平名下，另外得知，刘某敏父母先于刘某敏去世，刘某敏有刘某平、刘某清、刘某军三个兄弟姐妹。为维护自身合法权益，王某便委托律师向法院提起诉讼，要求刘某平、刘某清、刘某军将涉案房屋过户至王某名下，在过户时，王某支付房屋买卖合同的尾款。同时，要求对方支付违约金三十余万元。庭审中，刘某平、刘某清、刘某军向法院提起反诉，要求确认刘某敏与王某之间签订的《房屋买卖合同》无效。

【判决结果】                

一、被告（反诉原告）刘某平于判决生效后十日内配合原告（反诉被告）王某办理某区某房屋的所有权转移登记手续，将房屋的权利人登记至王某名下；二、原告（反诉被告）王某于取得不动产权证书当日向被告（反诉原告）刘某平、刘某清、刘某军支付购房款400000元；三、被告（反诉原告）刘某平、刘某清、刘某军于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）违约金314600元。

【律师解读】                 

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案中，王某与刘某敏签订《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗，因此，《房屋买卖合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。

《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一千一百六十一条规定：“继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”本案中，刘某敏、刘某平、刘某清、刘某军四人系亲兄弟姐妹关系。刘某敏在《房屋买卖合同》履行过程中去世，刘某敏的父母早于刘某敏去世。涉案房屋现在登记在刘某平名下。另外，2020年10月6日，被告刘某清出具《同意出售及继承履约承诺书》，表示作为继承人愿意继续履行原告与刘某敏签订的《房屋买卖合同》及相关协议的全部义务，办理房屋买卖交易所需的全部手续。因此，刘某平、刘某清、刘某军作为刘某敏的继承人，应当承担继续履行《房屋买卖合同》的义务，将涉案房屋过户至原告王某名下。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第五百八十二条规定：“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本案中，《房屋买卖合同》第四条第（1）项约定：“当事人双方同意，该房屋取得房屋所有权证之日起60日内双方共同向房屋权属登记部门申请房屋权属转移登记手续”第（2）项约定：“当事人任一方违反以上约定，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款0.05%的违约金……”。涉案房屋自2022年已取得所有权证，但时至今日，三被告仍未按照合同约定，将涉案房屋过户至原告王某名下。三被告的上述行为已构成违约，因此，三被告应当向原告支付逾期过户违约金。违约金以房屋总价款260万元为基数，按照日万分之五计算，自2023年3月16日原告起诉之日起至2023年11月13日止，违约金共计314600元。