【案情简介】              

2015年4月，杨某与B建筑公司签订了《商品房预售定金协议》，约定购买B公司位于某市经济开发区184.12平方米的房屋（以下简称“案涉房屋”）。

2015年5月，某省高院作出一审民事判决，判决B建筑公司于判决生效后十日内给付A建筑公司10270612.69元工程款及利息。

2021年9月2日，某市中院作出执行裁定书，查封B公司的全部房屋，其中包括案涉房屋。2023年12月1日，杨某向某市中院提出执行异议申请，某市中院裁定驳回。

杨某不服该裁定，向法院提起执行异议之诉。

【判决结果】                

一、停止对坐落于某市经济开发区184.12平方米的房屋的执行；

二、确认坐落于某市经济开发区184.12平方米的房屋归杨某所有。

【律师解读】                 

由于各种因素影响，仍然存在一定数量的由于非买受人原因未登记产权的不动产，如果不加分别一律强制执行，将严重损害买受人的合法权益。一、杨某是否享有足以排除强制执行的民事权益？依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。杨某需全部符合该条规定的四种情形才能享有排除强制执行的民事权益。首先，杨某与B建筑公司签订的《商品房预售定金协议》中明确了当事人的名称、商品房的基本状况、房屋价款、交付方式等商品房买卖合同的主要条款，具备商品房买卖合同基本要素，且没有无效事由，应予认定为合法有效的书面买卖合同。故杨某符合上述法规第二十八条第一项规定的情形。其次，根据杨某提供的物业费、取暖费、电费等缴费收据等证据，可证明杨某实际占有使用案涉房产至今的事实。故可认定杨某符合第二项规定的情形。再次，杨某于协议签订次日通过银行转账以及现金方式共计支付1012660元。结合B建筑公司向杨某出具的1012660元销售不动产统一发票、某市住建局向杨某出具的12520元住宅专项维修资金专用收据，杨某支付全部购房款的事实已达到了高度盖然性的证明标准，符合第三项规定的情形。最后，案涉房产小区负责办理产权登记工作人员的证言可以证明杨某曾多次要求办理产权登记；且杨某为了能尽快登记，还为此按B建筑公司要求办理了《某市商业网点门牌证》及缴纳住宅专项维修资金。前述事实均能证明杨某积极办理产权登记，仅因案涉房产为门市，不在优先办理范围内。杨某对此不存在过错，属于非因买受人自身原因未办理过户登记。符合第二十八条第四项规定的情形。因此，杨某享有足以排除强制执行的民事权益。二、杨某请求确认案涉房屋所有权能否得到支持？责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限，对外承担法律责任。就本案而言，基于已查明的事实，双方签订了《商品房预售定金协议》，杨某一次性支付了全部购房款，B建筑公司向杨某交付了该房产。同时，杨某实际占有、使用案涉房产至今。杨某的举证已符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。B建筑公司作为出卖人，对该房产已不再享有任何法律上的实体权利，亦不能以此房产作为自己的责任财产，承担法律责任。依据《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十条第二款规定，杨某已符合办理案涉房产产权登记的条件。因此，杨某请求确认案涉房屋所有权可以得到支持。