(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

秦某文、刘某、秦某洁向本院提出诉讼请求：

1．请求法院判令确认被告名下位于北京市昌平区房屋为原告父母遗产；

2．请求法院判令依法分割上述遗产；

3本案诉讼费用依法由被告承担。

事实与理由：秦父秦母婚后有四个子女，分别是长女秦某莹、次女秦某文、三女秦某莹、四女秦某洁，原告二刘某系秦某莹之女。原告一、原告三、被告的父母在婚姻存续期间共同于1999年左右在北京市昌平区购买房产一处（位于北京市昌平区），当时由于其父母不符合在北京购买房产的条件，故用被告名义购买并将上述涉案房产登记在被告名下，购买后其父母至去世前一直居住在涉案房屋内。在分割上述房产时原、被告一直存在分歧。

综上，原告特请求法院依法查明事实，维护原告的合法权益。判令涉案房产为原、被告父母遗产，依法由原、被告继承。

被告辩称

秦某莹辩称，父母共有四女，三女秦某莹留有一女刘某。1998年前我父母在天津卖了两套房产，同时在天津又买了一套房子，房产证写的是我母亲和刘某的名字，父母知道房产证名字的重要性，是父母对刘某妈妈的交代，父母经过深思来北京给我买套房子，写我自己的名字，在1998年底在北京即涉案房产处买了一套房子，这是父母的真实意愿，从买房到父母去世，父母一直居住这个房子里，妹妹们也知道这个房子是我的，在我名下，也没有和父母提过异议，是父母给我买的房子，他们在这住到去世。天津的房子现在还在，是我母亲和刘某的名字。

法院查明

秦父与秦母系夫妻关系，婚后生育四女，即长女秦某莹、次女秦某文、三女秦某莹和四女秦某洁。1995年12月14日，秦某莹死亡，其生育一女刘某。2005年12月30日，秦父死亡。2019年5月8日，秦母死亡。

秦父与秦母原居住在天津市内，有两套位于天津市房产。后因二人要回昌平居住，故将上述位于天津市两套房产出售，并出资购买了两套房产，一套位于W号（以下简称涉案天津房屋），该房产登记权利人为秦母；另一套位于昌平区（以下简称涉案昌平房屋），该房产登记权利人为秦某莹。经查，购买涉案昌平房屋时，秦父是天津户籍，所购涉案昌平房屋产权证不能办至其名下，因秦某莹是北京户籍，为此，秦父借用秦某莹名义购买涉案昌平房屋。购买涉案昌平房屋后，秦父与秦母一直居住在该处至二人死亡，该房屋产权证一直由二人保管。

本案在审理过程中，秦某莹提交一份《购销住宅楼房合同书》，该合同书主要内容为：甲方为北京市昌平县城区镇人民政府，乙方为秦某莹。乙方购买甲方涉案昌平房屋，合同还约定其他条款。经询，秦某莹认可在该合同文本上乙方处“秦某莹”三字系其父亲秦父书写。

庭审中，秦某文、刘某、秦某洁提供两段录音证据，以证明借名买房存在。

本案审理过程中，诉争双方均同意涉案昌平房屋现价格为210万元。秦某莹还提出位于涉案天津房屋属于父母遗产，要求法院依法进行分割。经询，诉争双方均同意四人各占房屋25%的份额。

另查，秦父、秦母在涉案昌平房屋居住后，秦某莹、秦某文同父母共同居住时间较长，对其父母照顾较多。

裁判结果

一、位于昌平区房屋由秦某莹继承所有；

二、秦某莹于本判决生效后三十日内给付房屋折价款150万元，其中给付秦某文60万元、刘某45万元、秦某洁45万元；

三、秦母名下位于W号由秦某莹、秦某文、刘某、秦某洁各继承25%份额；

房产律师点评

根据法律规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，诉争双方对秦父出资购买涉案昌平房屋均无异议，虽秦父、秦母与秦某莹之间没有签订书面的借名买房协议，但通过录音证据可证明借名是为了获得房屋产权证且结合房屋出资、房屋占有使用及产权证书持有情况等因素综合判断，法院确定秦父、秦母借名买房是事实，二人应享有涉案昌平房屋所有权。秦父、秦母现已死亡，涉案昌平房屋属于遗产。

秦某莹还称，父母将涉案昌平房屋登记在其名下就是明确的赠与意图，且该房屋现仍登记在其名下，不属于被继承人遗产。事实上，房屋行政登记具有一定的公权力属性，但实质上是相关行政机关对房屋权利的确认或者记载，其本身并不创设房屋权利。对房屋享有权利根本上取决于相关的基础民事法律关系。本案中，虽涉案昌平房屋登记在秦某莹名下，但仅凭房屋登记不能得出其享有该房屋所有权的结论，亦不能得出父母将该房屋赠与秦某莹的结论。秦某莹提交的证据不足以证明其父母有赠与的意思表示，即不能证明存在基础民事法律关系，结合上述得出的借名买房判断，法院对其观点不予采信。

秦某莹称本案的案由是法定继承纠纷，但是诉讼请求却是确权之诉与债权的混合，不能在同一案件中解决，应当驳回原告全部诉讼请求。法院对其观点不予采信。理由为：在法定继承纠纷案件的审判实践中，诉争双方经常会对涉案财产是否属于遗产产生分歧。遇到此情况时，法院会根据查明的事实确定财产权属，即确定财产是否属于遗产。财产属于遗产的，在不损害案外人利益的前提下，法院应依法予以处理；财产不属于遗产的或虽属于遗产，但该遗产涉及案外人利益的，法院不予处理。

本案经审理后，已确定涉案昌平房屋属于遗产，法院应予以处理。如依秦某莹上述观点，诉争双方先确权再解决继承纠纷，即通过两个诉讼解决纠纷，不仅不会实现更好保护诉争双方当事人合法权益的目的，还会造成当事人诉累和浪费有限的司法资源，其观点不能成立。

法律规定，被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。本案中，秦某莹先于其父母死亡，由其女儿刘某代位继承。又根据法律规定，配偶、子女、父母为第一顺序继承人。秦父死亡时，因其父母已死亡，故秦母、秦某莹、秦某文、刘某、秦某洁为继承人。秦母死亡时，因其父母已死亡，故秦某莹、秦某文、刘某、秦某洁为继承人。关于涉案天津房屋继承问题，诉争双方均认可该房屋属于遗产且均同意分别占有25%房屋份额；

关于涉案昌平房屋继承问题，诉争双方均认可该房产现价值210万元鉴于秦某莹、秦某文与父母共同生活时间较长，对父母所尽义务较多，故二人应多分遗产。在诉讼中，诉争双方不能就涉案昌平房屋分割问题达成一致意见，考虑该房产在秦某莹名下，为此，法院确定涉案昌平房屋归秦某莹所有，秦某莹分别支付给秦某文、刘某、秦某洁房屋折价款60万元、45万元、45万元。秦某莹合理的辩论观点，法院予以采信；不合理的，法院不予采信。

办案心得

一、关于借名买房的风险与防范

借名买房在现实生活中存在诸多风险，此案件就是一个典型例子。秦父因自身户籍问题借用秦某莹名义购买涉案昌平房屋，虽有一定理由，但却引发了复杂的法律纠纷。

对于借名买房者而言，风险主要体现在以下几个方面：

1. 产权确认困难：尽管实际出资人为借名者，但房屋登记在他人名下，一旦发生争议，如本案中被借名者主张房屋为赠与，借名者需要承担繁重的举证责任来证明借名买房的事实。

2. 被借名者的信用风险：若被借名者出现债务问题，该房屋可能被法院查封或执行，影响借名者的权益。

为防范借名买房风险，应采取以下措施：

1. 签订书面协议：明确双方的权利义务，包括购房款的支付、房屋的实际归属、产权变更的条件等。

2. 保留证据：如出资凭证、购房合同、房屋占有使用的证据、产权证书的保管情况等，以便在发生纠纷时能够证明借名买房的事实。

二、关于遗产继承中的注意事项

1. 明确财产权属：在遗产继承纠纷中，经常会出现对财产是否属于遗产的争议。如本案中，对涉案昌平房屋的权属问题，双方各执一词。因此，在被继承人去世前，应尽量明确财产的归属，避免日后产生纠纷。

2. 保留遗嘱或相关证据：如果被继承人有明确的遗嘱，将大大减少继承纠纷的发生。即使没有遗嘱，也应保留能够证明财产来源、被继承人意愿等相关证据。

3. 尽赡养义务的重要性：本案中，秦某莹、秦某文与父母共同生活时间较长，对父母尽义务较多，因此在遗产分配中获得了多分。这体现了法律对尽赡养义务者的保护，也提醒人们在日常生活中要积极履行赡养义务。

三、关于诉讼策略的选择

1. 合理确定案由：在诉讼过程中，案由的确定至关重要。秦某莹提出本案的案由是法定继承纠纷，但诉讼请求却是确权之诉与债权的混合，认为不能在同一案件中解决。然而，法院根据审判实践，在确定财产权属后依法处理遗产问题，既保护了当事人的合法权益，又避免了当事人的诉累和司法资源的浪费。

2. 充分准备证据：在诉讼中，双方都应充分准备证据，以支持自己的主张。如本案中，秦某文、刘某、秦某洁提供的两段录音证据，对证明借名买房的存在起到了重要作用。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！