(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某文向本院提出诉讼请求：1.秦某英将位于北京市大兴区一号依法登记至周某文名下；2.本案诉讼费用由秦某英负担。

事实和理由：2012年4月，周某文想要购买北京市大兴区一号房屋（以下简称：涉案房屋），但因其名下已经有两套房屋，不能继续购买涉案房屋，周某文与秦某英当时关系密切，秦某英名下也没有任何房产，所以经跟秦某英协商，借用秦某英名义购买涉案房屋，涉案房屋房款、装修的后续事宜，都是周某文办理。

2018年7、8月份，秦某英曾与周某文协商要求赔偿因购买涉案房屋导致占用购房资质的损失，双方未协商一致。现涉案房屋在周某文不知情的情况下办理了不动产登记手续，且秦某英拒绝为周某文办理过户手续，故诉至法院。

被告辩称

秦某英辩称，不同意周某文的诉讼请求，涉案房屋登记在秦某英名下，秦某英是涉案房屋的合法所有权人。周某文没有购房资格，不具备将房屋登记在其名下的现实条件。

法院查明

2012年4月19日，出卖人北京E公司与买受人秦某英签订《北京市商品房预售合同》（住宅类），购买涉案房屋，购房款为1869437元，后经结算，存在面积差，退还购房款34182元，购房款最终为1835255元。

周某文与秦某英的前夫系朋友，周某文称当时想购买涉案房屋，但没有购房资质，所以借用秦某英名义购买。周某文提供的支付购房款凭证。2014年6月，周某文办理入住手续并进行装修，后于2016年开始对外出租，周某文提供了各种生活费用的交纳票据。庭审中，秦某英称原来一直认为是借名买房，但后来认为是自己前夫和女儿出资购房，并提供转账凭证，转账发生在2013年2月8日和2013年2月16日。现周某文具备购房资质。

裁判结果

本判决生效后十日内，秦某英将位于北京市大兴区一号房屋过户至周某文名下。

房产律师点评

本案的争议焦点为周某文与秦某英之间是否存在借名买房关系。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。周某文主张其与秦某英间存在借名买房的法律关系，其应就此承担举证证明责任，证明标准应达到高度可能性。

借名买房系指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为。在缺乏书面协议的情况下，认定当事人之间是否存在借名买房关系，关键在于查实当事人之间对于“买房义务实际由谁承担、房屋权益实际由谁享有”是否具有明确的认知。根据本案查明事实，涉案房屋虽系以秦某英名义购买，但所有款项系由周某文出资支付，房屋自购买后秦某英一直未占有使用，购房原始票据等材料亦由周某文持有，周某文支付了涉案房屋各种生活费用。

此外，周某文对于其借名买房的原因、过程进行了说明。基于以上事实，法院认为周某文已就其与秦某英之间存在借名买房关系的主张完成举证证明责任。涉案房屋虽登记在秦某英名下，但秦某英提供的转账凭证与实际购房时间存在差异，该证据不能证明购房款系其女儿和前夫支出，且其亦称在购房之初认可是借名买房，故对其答辩意见，法院不予采信。因原、被告之间存在借名买房合同关系，现周某文已经具备过户条件，故对于周某文要求秦某英将涉案房屋产权登记转移至其名下的诉讼请求，法院予以支持。

办案心得

一、借名买房应明确约定并保留证据

在本案中，虽然最终法院认定了借名买房关系的存在，但整个过程也凸显了借名买房的风险。如果双方在借名买房之初就签订明确的书面协议，详细约定借名买房的原因、房屋的出资情况、产权归属、过户时间及条件等关键内容，将会大大降低纠纷发生的可能性。同时，像周某文一样，应保留好所有与购房相关的证据，如支付购房款凭证、生活费用交纳票据、购房原始票据等，这些证据在证明借名买房关系时至关重要。

二、了解购房政策，避免借名买房风险

周某文因没有购房资格而选择借名买房，虽然最终通过诉讼成功过户，但过程充满了不确定性。购房者应充分了解当地的购房政策，避免因没有购房资格而采取借名买房这种高风险的方式。如果确实因特殊情况需要借名买房，一定要谨慎考虑风险，并在专业律师的指导下进行，以最大程度地保护自己的权益。

三、证据在诉讼中的关键作用

本案中，周某文能够胜诉的关键在于他提供了充分的证据来证明借名买房关系的存在。这提醒人们在任何法律纠纷中，证据的收集和保留至关重要。无论是书面协议、付款凭证、通信记录还是其他相关证据，都可能成为决定案件胜负的关键因素。在日常生活中，应养成保留证据的好习惯，以便在需要时能够有力地维护自己的合法权益。

四、诚实守信原则在民事活动中的重要性

秦某英在购房之初认可借名买房，但后来又反悔，这种行为违背了诚实守信原则。在民事活动中，当事人应当遵守诚实守信原则，履行自己的承诺。如果随意反悔，不仅会破坏社会的公序良俗，也可能会面临法律的制裁。同时，这也提醒人们在进行民事活动时，要谨慎考虑自己的行为后果，避免因不诚信行为而引发纠纷。

五、及时办理过户手续，降低风险

借名买房后，应尽快办理过户手续，将房屋产权登记在实际权利人名下。本案中，周某文在房屋办理了不动产登记手续后才发现问题并提起诉讼，如果能够在条件允许时及时办理过户手续，就可以避免后续的纠纷和风险。同时，在办理过户手续时，应按照法律规定缴纳相关费用，确保过户的合法性和有效性。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！