石家庄仲裁委员会裁决书

申 请 人    胡某  男  汉族  1977年3月23日出生

住  所     河北省邢台市隆尧县XXXXXXXX号

仲裁代理人   齐冬梅  河北XXXX事务所律师

被申请人    河北XXXXXXX有限公司  

住  所     正定县北早现XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX楼

法定代表人   尹某某  该公司经理

仲裁代理人   游某某  该公司员工

   石家庄仲裁委员会（以下简称本会)根据申请人胡某(以下简称申请人)与被申请人河北XXXXXX有限公司(以下简称被申请人)2016年10月17日签订的《“XXXX”项目内部认购协议》(以下简称《合同》)中的仲裁条款和申请人向本会提交的《仲裁申请书》，于2024年4月25日受理了当事人之间上述合同项下的争议仲裁案，案号为石裁字[2024]第0691号。申请人向本会预交了仲裁费20712元。

   根据《中华人民共和国仲裁法》(以下简称《仲裁法》)和《石家庄仲裁委员会仲裁规则》(以下简称《仲裁规则》)的有关规定，本会向被申请人送达了仲裁通知书、仲裁申请书副本及其证据材料、《仲裁规则》、《石家庄仲裁委员会仲裁员名册》(以下简称《仲裁员名册》)和仲裁费用表等材料，同时也将仲裁通知书、《仲裁规则》、《仲裁员名册》、仲裁费用表等材料送达申请人。

   根据《仲裁法》和《仲裁规则》的规定，本案适用简易程序审理。当事人未共同选定或共同委托本会主任指定本案独任仲裁员，本会主任指定封某某为本案独任仲裁员。2024年6月4日，上述一位仲裁员组成本案仲裁庭。

   本会向当事人分别送达了组庭通知书和开庭通知书及仲裁员声明书。

   2024年6月11日仲裁庭在本会不公开开庭审理本案。申请人的仲裁代理人齐某某和被申请人的仲裁代理人游某某到庭表述了自己的主张及答辩意见，核对了本案的证据，回答了仲裁庭的提问，彼此进行了辩论，作了最后陈述。

   经当事人同意，仲裁庭主持对本案进行了调解，但未获成功。根据当事人提供的证据材料和仲裁庭审理查明的事实，仲裁庭于2024年7月12日在石家庄对本案作出裁决。

   本案的争议事实、裁决理由和裁决结果如下:

   一、争议事实

   申请人称:2016年10月17日申请人与被申请人签订了“XXXX”项目内部认购协议，并于当日向被申请人一次性交纳了全部购房款450000元。该认购协议约定，该住宅在2017 年12月31日前交付，该房屋位于河北省石家庄市XXXXXX“XXXX)项目XXXXXXXXXX室，建筑面积为128 平米。开发商还承诺一次性支付全额房款还赠送一个10-15平米的小房和一个车位。协议签订后，申请人积极履行合同义务，并一次性向被申请人支付全部购房款450000元，可被申请人并未在合同约定的时间交付房屋，后来申请人多次催促未果，等来的信息却是该房屋并不是当时开发商宣传的70年市政房屋，而是新民居项目:该土地性质为集体所有，且在2022年7月份我们才得知该房屋已经同时卖给了XX庄村民邓某，至今涉案房屋也未交付给申请人。因被申请人的严重违约行为给申请人造成了严重的经济损失，被申请人采用虚假宣传称其该涉案房屋为70年的市政房屋使得申请人与之签订了购房协议，合同签订后该房屋至今未完成交付义务，申请人多次要求被申请人退还购房款及利息，被申请人总是以资金紧张为由敷衍，故为维护申请人的合法权益，特提起仲裁，请贵委依法公正裁决。

   申请人的仲裁请求为:

(一)依法裁决解除双方签订的“XXXX”项目内部认购协议书;

(二)依法裁决被申请人退还申请人购房款450000元及利息133434.25元(以450000元为基数，按照5年期LPR自2016年10月17日起，暂计算至2024年4月17日止，实际利息金额以全部款项支付完毕之日为准);

(三)依法裁决被申请人承担申请人因本案支付的律师费24000元;

(以上3 项费用合计人民币607434.25元)

(四)本案仲裁费用由被申请人承担。

  2024年6月11日，申请人当庭变更仲裁请求第一项为请求确认双方所签订的《“XXXX”项目内部认购协议》无效。其他仲裁请求不变。

被申请人答辩称:经过我公司认真核实，申请人并未在我公司购买任何房产，我公司也未查到任何与之有关的购房信息，申请人所提供的相关证据材料也不是由我公司出具。因此申请石家庄仲裁委员会依法驳回申请人的各项仲裁申请。仲裁费用由申请人承担。

   申请人开庭时出示了以下证据:

   证据1、“XXXX”项目内部认购协议书(1-2 页)，欲证明申请人于2016年10月17日签订了购买被中请人开发的楼盘，位于正定县XX庄XXXXXXXXXXXXXXXX室;

   证据 2、证明(3页)，欲证明由被申请人公司的监事孙某某于2016年10月17日出具的欠申请人XXXXXX座，车位一个，小房(10-15平米)一个;

   证据 3、被申请人企业信息查询(4页)，欲证明孙某某为该企业的监事:

   证据 4、收据(5页)，欲证明被申请人于2016年10月17日向申请人出具的收到450000元的购房收据;

   证据5、中国建设银行交易明细(6页)，欲证明申请人于2016年10月17日将购房款450000元一次性打给了被申请人公司的负责人孙某某;

第一组证据1-5欲证明申请人于2016年10月17日购买沙案房屋并于当日支付了全部购房款，收据也有被申请人扣章，据申请人所述，当时交款时是在申请人的公司的财务室(1-6页)。

   证据 6、被申请人的宣传语:“XXXX，XXXX旁，XXXX证房”(7页)，欲证明被申请人虚假宣传涉案房屋为商品房;

   证据7、领导留言板、XX县委回复(8页)，欲证明涉案房屋为新民居项目被叫停,无法办理相关手续;

   第二组证据 6-7 欲证明被申请人虚假宣传误导消费者，涉案房屋不是商品房而是新民间项目，目前该项目已经被政府叫停，(7-8页)。

   证据8、XXXX业主群(9页)，欲证明通过群消息申请人得知涉案房屋同时卖给了XX村民邓某:

   证据 9、申请人与邓某的微信聊天记录(10页)，欲证明申请人通过群聊添加了邓某，邓某表明他手里也有涉案房屋的购买协议，该房屋同时卖给了邓某;

   第三组证据8-9欲证明涉案房屋已经被被申请人一房多卖。证据10、委托代理合同、律师费发票(11-12页)，欲证明申请人为了该案件所支付的律师费24000元;

   证据 11、孙某的通话截图1页，短信截图1页，尤某某的通话截图1页(当庭提交)、欲证明被申请人公司的监事孙某某亲自来电告知申请人同意退还房款并要求申请人撤回仲裁请求，并推荐了公司对接人尤某某，让对接人直接给申请人律师联系，并且尤某某也给申请人来电表示让其放弃利息，就会把本金退还给我们，但前提条件是让申请人先撤回仲裁请求。

   经质证，被申请人的质证意见如下:

   对证据1的真实性不认可，不是我公司出具的;

   对证据2的真实性不认可，不是我公司出具的;

   对证据3的真实性不清楚;

   对证据4的真实性不认可，不是我公司出具的;

   对证据5的真实性不清楚，我公司未收到申请人一分钱，至于给没给孙某某我方不知道;

   对证据6不清楚，因为我来公司晚:

   对证据7不清楚;

   对证据8不清楚;

   对证据9不清楚，没有听说过邓某这个人;

   对证据 10因我方与申请人没有发生任何房产买卖的交易，因此，律师费的申请更无从谈起;

   对证据 11不清楚。

   被申请人当庭未出示证据。

   被申请人庭后提交关于房屋销售情况的说明及合同编号为2023XXXXX的《房屋买卖合同》，欲证明案涉房屋已经销售。购房人为杨某某，购买时间为2021年3月2日。2024年5月28日物业公司为购房人办理了交房。申请人对此未发表意见。

   二、裁决理由

(一)关于争议事实

   仲裁庭经审理查明:2016年10月17日，申请人与被申请人签订了“XXXX”项目内部认购协议。该协议约定，被申请人将位于河北省石家庄市XXXXXX庄“XXXX”项目XXXXXXXXX室出售给申请人，建筑面积为128平米。协议约定该住宅于2017年12月31日前交付，房屋总价款为450000元。该内部认购协议有申请人签字和被申请人盖章。

   2016年10月17日，申请人通过其名下的建设银行账户(账号6227XXXXXXXXXXXXX62)向孙某某账户(账号6227XXXXXXXXXXXXX32)转款450000元。

   2016年10月17日，被申请人向申请人出具收据一份，该收据载明“交款人:胡某;交来XXXXXX室，人民币肆拾伍万元整，收款人:孙，交款人胡某”，该收据盖有“河北XXXXXXX有限公司财务专用章”印章。

   仲裁庭对以上事实予以确认。

(二)关于申请人的仲裁请求

   1、关于申请人提出的请求确认双方所签订的《“XXXX”项目内部认购协议》无效的仲裁请求

   仲裁庭认为，《“XXXX”项目内部认购协议》约定了交易房屋的具体情况、房屋价款、付款方式及期限、交付期限、交付标准、违约责任等条款，已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要条款，《“XXXX”项目内部认购协议》性质应当认定为商品房买卖合同。庭审中，被申请人确认该项目未取得商品房预售许可证明等相关手续资料，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定,《“XXXX”项目内部认购协议》应当认定为无效，被申请人庭审提出该协议所盖印章并非其公司印章，但经仲裁庭释明后其未在规定期限内提出印章鉴定申请，故其应承担举证不能法律后果，其庭后补充提交案涉房产2021年3月2日出售给杨某某的购房合同不能成为否认其与申请人签订协议的证据，仲裁庭对申请人本项仲裁请求予以支持。

   2、关于申请人提出的依法裁决被申请人退还申请人购房款450000元及利息133434.25元(以450000元为基数，按照5年期LPR自2016年10月17日起，暂计算至2024年4月17日止，实际利息金额以全部款项支付完毕之日为准)的仲裁请求

   仲裁庭认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，合同被确认无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，申请人请求被申请人返还支付的房款符合法律规定，仲裁庭予以支持。虽然被申请人抗辩称公司未收到申请人款项，但申请人提交的转款记录、收据以及孙某某在被申请人担任监事的工商登记信息可以形成完整证据链，足以证实申请人已向被申请人交付购房款，被申请人理应承担退还义务。至于被申请人称实际收款人为孙某某问题，系被申请人内部纠纷，可另案解决。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定，案涉协议被确认无效后，被申请人应当将已收取购房款的利息返还给申请人，故仲裁庭对申请人要求被申请人支付利息的仲裁请求予以支持。即以450000元为基数，2016年10月17日至2019年8月19日期间按照银行同期同类贷款利率计算，利息为60728.42元;2019年8月20日至2024年4月17日期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)标准计算，利息为79161.17元;2024年4月18日起至款项付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)标准计算。

   3、关于申请人提出的被申请人承担申请人因本案支付的律师费24000元的仲裁请求

   仲裁庭认为，申请人与被申请人签订的《“XXXX”项目内部认购协议》对于律师费的承担并无约定，且该费用不属于合同无效后申请人必然产生的损失。故本仲裁庭对申请人的此项仲裁请求不予支持。

(四)关于仲裁费的承担

   关于仲裁费，根据《仲裁规则》第五十四条之规定，本案的仲裁费由双方当事人按责任大小承担。

   三、裁决结果

   根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第二十一条,《商品房销售管理办法》第十六条及《仲裁规则》第五十四条之规定，仲裁庭裁决如下:

(一)确认申请人与被申请人签订的《“XXXX”项目内部认购协议》无效;

(二)被申请人返还申请人支付的房款450000元及利息139889.59元，剩余利息以450000元为基数，自2024年4月18日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)标准计算至款项付清之日止;

(三)驳回申请人的其他仲裁请求;

(四)本案仲裁费20712元，由申请人承担712元，被申请人承担 20000 元。鉴于申请人已经预交本案全部仲裁费，故被申请人承担的仲裁费直接给付申请人。

   上述裁决款，自本裁决送达之日起十日内由被申请人直接支付给申请人，逾期加倍支付迟延履行期间的利息。

   本裁决为终局裁决。