律师观点分析

　　上诉人刘某云与被上诉人刘某岐所有权确认纠纷二审民事判决书

　　上诉人（原审被告）：刘某元，

　　委托代理人：张俊杰，辽宁欣合律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）：刘某岐，

　　委托代理人：邢某（刘某岐妻子）

       上诉人刘某元与被上诉人刘某岐所有权确认纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2014）北新民初字第3551号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年11月25日受理后，依法由审判员李妍担任审判长，与代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏组成合议庭，于2014年12月4日公开开庭审理了本案。上诉人刘某元及其委托代理人张某某，被上诉人刘某岐及其委托代理人邢某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

       刘某岐诉称，2003年8月10日，沈北新区（原新城子区）马刚乡某某村召开村民代表大会，决定以8万元出售该村东面农机院22间房屋。2003年9月20日，刘某岐与某某村委会签订协议书、土地使用权转让协议、房产交易契约书，并交纳8万元购房款，并提交了土地使用权变更登记申请和房屋买卖申请。2003年11月14日，刘某岐向马刚乡某某村缴纳了土地变更转让费，同时向乡财政所缴纳了房屋买卖契税。2004年，刘某岐在办理土地使用证的时候，因为土地使用证登记的面积过大，无法办理土地使用权证，刘某岐找到刘某元借用了刘某元的身份证，以刘某元名义办理了新城子集用（2004）字第740号土地使用证及沈新村办（马）字第195-3号及沈新村办（马）字第195-1号房产证；以刘某岐名义办理了新城子集用（2004）字第742号土地使用证，沈新村办（马）字第195-2号房产证。该土地及房屋购买后一直由刘某岐占用使用，刘某元未提出过异议。2014年1月，刘某岐找到刘某元希望其配合办理其名下房屋及土地的变更登记，刘某元因家庭纠纷不予配合。刘某岐认为此房屋的购房款及税费均由刘某岐缴纳，并且刘某岐一直占有使用该房屋，刘某元不予协助办理变更登记手续侵害了刘某岐的合法权益，故请求确认涉案12间房屋产权属刘某岐所有，判决刘某元协助办理土地证变更及房屋登记变更手续，由刘某元承担本案诉讼费。

　　刘某元辩称，根据《土地管理法》第12条规定，农村村民一户只能有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，且一户只享受一宅。因此，在农村应该享受房屋买卖权利的人必须是本村村民，而且该人在村里没有住宅，或者本村居民因为结婚、分户等可以购买农村房屋，其他的情况必须由县级以上人民政府作出特殊规定。本案中刘某岐已经拥有宅基地和住房，并且其在诉状中已明确办土地使用证时因面积过大无法办理，说明2003年刘某岐在购买本案房屋时不具备购买主体资格，因一户一处宅基地系法律强制性规定，故刘某岐办理不了土地证及房证，现刘某岐以确权的方式起诉系以合法形式掩盖非法目的。从2003年至今刘某岐从未主张过本案房屋和宅基地的权利，是因该地块要动迁，宅基地补偿款至少在21万元以上，刘某岐想获得拆迁补偿利益，但又不具备合法的权利主体资格，故刘某岐的诉讼请求不具有正当性。刘某元一直居住在老人的房子里，2007年刘某元曾向相关部门申请宅基地，因本案的房屋及土地登记在刘某元名下，刘某元已不具备批地资格，也就无法获得宅基地动迁补偿，对刘某元极不公平。若本案房屋归刘某岐所有，土地应归刘某元所有，刘某岐自2007年开始向刘某元进行一定的土地补偿；或者维持现状不变，如果该房屋和土地动迁，刘某元将房屋动迁补偿支付给刘某岐，土地的动迁补偿归刘某元所有。综上，请求驳回刘某岐诉讼请求。

　　原审法院查明，2003年9月20日，刘某岐与沈阳市沈北新区马刚乡某某村委会达成协议，刘某岐以8万元价格购买位于该村东面农机院22间房，并于当日交纳全部购房款。但买卖协议书、土地使用权转让协议、房产交易契约书、买卖房屋审批表、土地变更登记申请等相关材料落款时间均为2001年9月20日。某某村委会出具证实称，为了便于办理房屋及土地手续，将相关材料上落款时间写为2001年9月20日。在买房过程中，刘某元未到场未出资。购房后，涉案房屋一直由刘某岐占有使用，刘某元未向刘某岐主张过权利。

　　刘某岐自述，其于2003年12月办理22间房屋所有权证，在刘某元未到场、未办理任何相关手续的情况下，将其购买的22间房屋中的12间{10间房证号为沈新村办（马）字第195-1号、2间房证号为沈新村办（马）字第195-3号、集体土地使用证为新城子集用（2004）字第740号}登记在刘某元名下，另外10间{房证号为沈新村办（马）字第195-2号，集体土地使用证为新城子集用（2004）字第742号}登记在自己名下，并于2004年11月在相关部门办理了集体土地使用证，用途为住宅用地。三份房屋所有权证的填发时间均为2001年9月20日。

　　另查明，刘某岐购买的22间房屋原为村里农机院，没有权属证书。根据买卖房屋申请及土地变更登记申请记载，刘某岐买房理由是搞第三产业开发。

　　原审法院认为，刘某岐系某某村村民，其购买该村农机院22间房屋并未违反法律禁止性规定；本案争议的12间房屋虽然登记在刘某元名下，但刘某岐、刘某元均认可系由刘某岐出资购买且实际占有使用，刘某元未出资未使用，也未向刘某岐主张过权利，因此，能够认定争议12间房屋属刘某岐所有，对刘某岐要求确认房屋所有权的诉求予以支持。

　　刘某岐在刘某元未到场的情况下将争议的12间房屋以刘某元名义办理了房屋所有权证及土地使用证，现刘某岐不能举证证明办证行为是双方协商一致的结果，刘某元没有协助办理变更登记的义务，对刘某岐要求刘某元协助办理土地使用证及房屋所有权证变更登记的诉求不予支持。

　　综上，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，原审判决如下：一、登记在被告刘某元名下位于沈阳市沈北新区马刚乡某某村的12间房屋{10间房证号为沈新村办（马）字第195-1号、2间房证号为沈新村办（马）字第195-3号}归原告刘某岐所有，原告刘某岐是上述房屋的所有权人；二、驳回原告刘某岐其他诉讼请求。案件受理费6000元，由原告刘某岐负担3000元，被告刘某元负担3000元。

　　宣判后，刘某元不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决，并依法改判驳回刘某岐的诉讼请求，诉讼费用由刘某岐承担，理由：一、原审法院认定事实不清。刘某岐在1994年前就已经转为非农户口，享受城镇人员待遇。诉争宅基地房屋系其农转非后购买，刘某岐不具备购买农村房屋资格，并且其现在亦是城镇居民户口。二、刘某岐购买诉争房屋的行为因违反法律禁止性规定属于无效，原审法院适用法律错误。1.刘某岐不具备购房人资格。2.刘某岐属于城镇户口，购买农村宅基地房屋属于无效。3.刘某岐改变宅基地房屋使用性质，搞第三产业开发，不仅违法而且无效。4.刘某岐购买诉争房屋未通过宅基地审批。三、刘某岐侵害了刘某元只能享受一次的不可重复获得的宅基地权利，以合法形式掩盖非法目的，属无效。四、刘某岐不具备购房条件，本案属行政审查范畴，民事审判不宜确权。

　　刘某岐答辩称，刘某元知道他们借他身份证，是借他的名去办土地使用证，不是在他不知道的情况下办的。当时我们从大队买房的时候不知道面积过大，不能办一个人的土地使用证。我们是本村的村民。

　　本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本相一致。

　　本院另查明，2014年12月3日，沈阳市沈北新区马刚乡某某村民委员会出具证明一份，称本村村民刘某岐从出生至今一直在本村生活享受本村村民的各项待遇，只因在1994年因其父亲被评为沈阳市劳动模范变为城市户口，他因没有成家，随其父亲变为城市户口，但其仍享受本村村民待遇。

　　上述事实，有双方当事人陈述笔录，买卖协议书、土地使用权转让协议、房产交易契约书、买卖房屋审批表、土地变更登记申请、房屋所有权证、土地使用权证、证明等证据在卷为凭，经开庭质证及本院审查，本院予以确认。

　　本院认为，刘某岐购买沈阳市沈北新区马刚乡某某村东面农机院22间房屋时目的虽为搞第三产业开发，并于2001年申请土地变更使用用途为第三产业开发，但其最后办理的《集体土地使用证》载明用途为住宅用地，其中刘某岐名下土地使用证面积为1342.05平方米，刘某元名下土地使用证的面积为1540.44平方米。刘某岐将所购买农机院22间房屋其中12间房屋登记在刘某元名下，建筑面积共计294.3平方米。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”之规定，刘某岐已拥有宅基地一处，现要求本院确认涉案12间房屋产权属归其所有，并要求刘某元协助办理土地证变更及房屋登记变更手续，没有法律依据。另刘某岐自称未能将诉争房屋及土地使用证办理到自己名下的原因系因所购买的房屋及土地使用权面积过大，刘某岐亦未能提供证据证明其所购买的房屋及土地使用权面积符合相关法律、法规或政策规定，故对刘某岐的上诉主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款之规定，判决如下：

　　一、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2014）北新民初字第3551号民事判决；

　　二、驳回刘某岐的诉讼请求。

　　一审案件受理费6000元，二审案件受理费6000元，均由刘某岐承担。