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签订房屋遗赠协议后是否可以反悔
来源:靳双权律师
发布时间:2024-05-13
浏览量:289

原告诉称

赵某俊上诉请求:一、撤销一审判决,依法改判驳回周某峰的全部诉讼请求;二、本案诉讼费由周某峰负担。

事实和理由:一、赵某俊与李某文签订房屋买卖协议,赵某俊支付了全部购房款而且实际占有居住涉案房屋至今,除了客观原因未能办理产权过户手续,双方已经完成了房屋买卖交易过程,买卖协议的真实性、有效性均经过人民法院庭审确认,赵某俊与李某文之间存在真实有效且已完成实际交易的房屋买卖关系。二、周某峰与于李某文之间是虚假的房屋买卖关系。周某峰是赵某俊的外甥,对李某文将涉案房屋出售给赵某俊的情况清楚,其提交的《房屋买卖合同》未涉及赵某俊。

《证明》、《声明》及《承诺书》只载明赵某俊放弃所有权利,却承担李某文的所有债务,于理不合,恰恰说明其知道赵某俊是房屋实际所有人。赵某俊与李某文的《房屋买卖合同》未经解除,也不存在法定解除事由,《证明》、《声明》及《承诺书》均不具有解除《房屋买卖合同》效力。周某峰未实际支付购房款,未实际接收房屋。三、依照北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》规定,本案应确定赵某俊为涉案房屋的所有人。

 

被告辩称

周某峰辩称,赵某俊的上诉事实及理由均不能成立。同意一审判决,请求驳回赵某俊的上诉请求。

吴某雪辩称,知道李某文与周某峰签订房屋买卖合同一事,具体内容不完全了解。同意一审判决,不同意赵某俊的上诉请求。

李某娟辩称,对于赵某俊上诉请求无异议,对于一审判决无异议。

 

法院查明

周某峰向一审法院起诉请求:1.确认周某峰与李某文签订的房屋买卖合同合法有效;2.第三人赵某俊将北京市丰台区一号西房北侧第三间前半间房屋腾退并交付给周某峰;3.诉讼费由吴某雪、李某娟和赵某俊承担。

一审法院认定事实:吴某雪系李某文之妻,李某娟系李某文之女,赵某俊系李某文姐夫。

《公证书》,载明:查林某丽于一九九八年二月八日在北京市死亡,死亡后在北京市丰台区遗留房产捌间,死者生前留有遗嘱,根据此遗嘱,西房北侧第三间(筒子房,前后共贰间)由其子李某文继承。

2005年9月5日,李某文与刘某平通过本院调解离婚,(2005)丰民初字第17752号民事调解书载明:一、刘某平与李某文离婚。二、女孩李某娟由刘某平抚养。三、坐落在丰台区一号西房两间,归刘某平所有。坐落在丰台区一号西房北侧第三间(筒子房,前后共二间),其中前一间的后半间房屋及后一间房屋归刘某平所有;其中前一间的前半间房屋归李某文所有(于本调解生效后履行)。

2016年8月24日,李某文(遗赠人、被扶养人)与赵某俊(受遗赠人、扶养人)签订《遗赠抚养协议书》,载明:双方经协商一致,决定立下该遗赠抚养协议:一、不管遗赠人面临多大、多少经济困难,受遗赠人都愿意继续承担遗赠人的日后的所有生活、医疗费用(包含住院医疗费用);二、遗赠人将自己继承母亲林某丽所有的,后又与其妻到法院离婚调解归己所有的“一号西房北侧第三间(筒子房、前后共两间)其中,前一间的前半间房屋(约7平方米)”遗赠给受遗赠人;三、遗赠人与前期刘某平于2005年8月28日曾签订的一份离婚协议书中第一条约定:院中自建东房一间归李某文所有的自建房一间遗赠给受遗赠人。

李某文(卖方、甲方)与周某峰(买方、乙方)签订《房屋买卖合同》,载明:乙方同意购买甲方拥有的坐落在北京市丰台区一号西房北侧第三间其中前一间的前半间房产,建筑面积约7平方米;交易价格为230万元,甲乙双方同意以一次性付款方式付款,当日支付房款230万元。2016年10月19日,周某峰向李某文转账三笔共计230万元。次日,赵某俊、张荣华与李某文到银行,将李某文名下的存款转出,80万元转至赵某俊名下,其余款项转至配偶名下。同日,李某文死亡。

庭审中,周某峰提交以下三份证据拟证明赵某俊知晓李某文将房屋出售给周某峰一事并同意,还承诺因拆迁获得的所有利益归周某峰所有,与其无关:1.2016年10月19日赵某俊出具的声明1份,载明:本人声明一切有关李某文的房产及资产问题和本人无关,如本人有和李某文写过的字面协议等文字性字据全部无效。关于李某文名下的平房拆迁国家给予补偿的所有福利也和本人无关。2.2016年10月19日,赵某俊出具的证明1份,载明:本人证明位于北京市丰台区一号西房北侧第三间(筒子房,前后共两间)其中前一间的前半间房屋今日出售,包括此房在拆迁办分配的楼房面积归购买者所有,此房加回迁面积楼房总款项为贰佰叁拾万元。

3.2016年10月19日,李某文出具的声明1份,载明:本人李某文因资金需求今日把位于北京市丰台区一号西房北侧第三间(筒子房,前后共两间)其中前一间的前半间房屋出售,(包括此房产在拆迁办所分配到的楼房总面积和福利款项一并归购买者所有)。今天收到购房款后本人之前以及之后与除购房人之外的任何人签署的任何书面性字据全部无效(如立遗嘱也与此房产无关)。吴某雪认可上述证据的真实性;赵某俊不认可上述证据的真实性。

另查,2016年10月19日,李某文与吴某雪至北京市丰台区民政局婚姻登记处登记结婚。

庭审中,赵某俊提交借条、银行转账凭证、协议书、证明书拟证明李某文与其早在2014年即达成房屋买卖合同,且其已支付完毕购房款,李某文不能再将房屋出售给周某峰。

庭审中,赵某俊认可涉案房屋系其占有使用。

一审法院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,关于赵某俊主张的李某文在签订该合同时不具有完全民事行为能力,但签订合同当天李某文与吴某雪至婚姻登记机关登记结婚,按照常理,婚姻登记机关进行结婚登记的前提需审核申请人的行为能力,李某文与吴某雪领取了结婚证,在无其他证据的情况下,法院对赵某俊主张的李某文在签订合同当天不具备完全民事行为能力,不予采信。

且签订合同次日,赵某俊还与李某文一起至银行将李某文名下账户内的大额存款转出,赵某俊主张李某文不具备完全民事行为能力明显不符合逻辑。关于赵某俊主张的其与李某文在2014年已经达成房屋买卖合同,且支付完毕一节,退一步讲,即使赵某俊所述为事实,但2016年10月19日赵某俊出具的声明和证明可见其对李某文将涉案房屋出售给周某峰是知情且同意的,并承诺如其有和李某文写过的字面协议等文字性字据全部无效,关于李某文名下的平房拆迁国家给予补偿的所有福利也和其无关。

综上,周某峰与李某文签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定,应属有效,双方均应依约履行各自义务。依据房屋买卖合同,涉案房屋的占有、使用的权利应由周某峰享有,赵某俊无权继续占有使用涉案房屋,故周某峰要求赵某俊腾退涉案房屋并交还的诉讼请求,合法有据,法院予以支持。

本院另查明,2016年1月赵某俊向原审法院起诉,请求确认其与李某文就涉案房屋签订的协议有效,李某文向其交付房屋,后变更诉讼请求为确认其与李某文的买卖合同有效,李某文配合其办理过户手续。2016年11月22日赵某俊撤回起诉。

本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。

裁判结果

一审法院判决:一、周某峰与李某文签订的《房屋买卖合同》有效;二、赵某俊于本判决生效后三十日内将丰台区一号西房北侧第三间其中前一间的前半间房屋腾退并交付给周某峰。

二审判决:驳回上诉,维持原判。

 

 

房产律师靳双权点评

双方二审中争议焦点在于,一、周某峰与李某文之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。二、赵某俊是否应当配合将涉案房屋交付周某峰。

关于周某峰与李某文之间是否存在真实的房屋买卖合同关系问题。赵某俊主张的李某文在签订该合同时不具有完全民事行为能力,根据已查明的事实,在签订合同当天李某文与吴某雪前往婚姻登记机关登记结婚,双方依照法律规定的条件和程序确立配偶关系。签订合同次日,李某文与赵某俊一起至银行将李某文名下账户内的大额存款转出,自行处理其重大财产。法院据此认定李某文在签定合同具备完全民事行为能力有事实依据,赵某俊主张李某文在签约当日不具有民事行为能力的上诉理由不成立,法院不予支持。

关于赵某俊是否应当配合将涉案房屋交付周某峰的问题。赵某俊称其与李某文签订的房屋买卖协议已实际交易完毕,该协议效力已经法院确认。而本案证据显示,赵某俊在起诉李某文确认合同有效合同一案中提出的诉讼请求是其办理案涉产权过户手续,与其在本案中的说法相互矛盾。赵某俊在该案审理过程中撤回起诉,法院未就其诉讼请求作出实体处理,其主张买卖协议的有效性已经庭审确认无事实依据。2016年10月19日赵某俊出具声明和证明,承诺如其有和李某文写过的字面协议等文字性字据全部无效,因拆迁国家给予补偿的所有福利也和其无关,由此可见赵某俊对李某文将涉案房屋出售给周某峰知情,也足以证明其同意李某文将涉案房屋出售给周某峰及与李某文解除房屋买卖合同关系。因李某文不存在一房二卖的情形,赵某俊主张确认其为涉案房屋所有权人,缺乏事实依据。

综上,周某峰与李某文签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定,应属有效,双方均应依约履行各自义务。吴某雪、李某娟对判决均不持异议,赵某俊亦应履行配合房屋交付义务,判决赵某俊将案涉房屋腾退并交付给周某峰,理据充分,并无不当。

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