因卖家原因房屋被查封，买家已支付房款并占有房屋的可向法院提执行异议

涉案房产因开发商原因被法院查封，买受人在房屋查封前已实际占有该房屋，同时已按合同约定支付全部房款，涉案房屋未能办理产权登记手续的原因并非买受人的，买受人有权提起执行异议，要求中止对涉案房屋的执行。

基本案情：2017年7月，丙某与某开发商签订了《北京市商品房预售合同》，约定丙某购买某开发商预售的商品房一套，并委托某开发商授权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，登记时间为丙某交清办理商品房权属转移登记所需的资料及税费并办理完毕涉案房产交付使用手续之日起720日内。后丙某办理涉案房产网签手续并支付全部房款。2021年1月，丙某办理涉案商品房收房手续。后丙某要求某开发商办理权属登记时，才得知某开发商因与某信托公司产生纠纷，涉案房屋于2022年7月被法院查封。丙某主张其已支付全部房款并实际占有该房屋，且非因其过错未办理过户手续，向法院提出案外人执行异议之诉，请求解除对涉案房产的查封措施。

裁判结果：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，丙某于2017年7月与某开发商签订了书面房产买卖合同并向某开发商支付了涉案房产的全部价款。某开发商于2021年1月向丙某交付了涉案房产。上述签订书面买卖合同、交付涉案房产的时间均在法院2022年7月查封涉案房产之前，在无其他证据证明涉案房产至今未办理过户登记系因丙某导致的前提下，丙某提出的案外人异议符合法律规定，法院予以支持。

风险提示：开发商在建设中可能会采用借款或抵押担保等形式进行资金周转或融资，而商品房产权证的办理时间是可以通过合同进行约定的，消费者有时会忽视约定时间对其权利可能产生的影响，造成上述期间内因开发商资金原因导致房屋被查封或抵押，为降低风险，消费者在签订商品房预售合同时，可与开发商进行协商，要求缩短办证时间，在双方合同对办证时间无约定时，法律规定预售的商品房应在房屋交付使用之日起90日内办理房屋权属证书，因此消费者可根据签订的合同情况要求开发商办理权属证明。同时，提示消费者在签订书面房屋买卖合同后，应当及时办理网签手续，还可依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条的规定，按照约定向登记机构申请预告登记，以保障将来实现物权。如出现房屋逾期交付或逾期办证的情形，消费者可敦促开发商履行义务，必要情况下提起诉讼保障自身的合法权益。如果出现房屋被查封的情况，消费者可及时向法院提出书面执行异议，在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条的情形下，法院可以解除查封。