马冲律师亲办案例
出售宅基地给非集体成员引发的合同效力纠纷
来源:马冲律师
发布时间:2024-04-16
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原告诉称

齐某辉向本院提出诉讼请求:1.依法确认原告与被告于2006年签订的《房屋买卖契约》、于2010年签订的《关于2006年<房屋买卖契约>的补充协议》、于2011年签订的《补充协议》、于2020年签订的《房屋买卖合同书》无效;2.诉讼费用由被告承担。

事实及理由:一、原告出生于当地农村家庭,在当地依法有宅基地一处及地上房屋六间。1946年原告出生于天津市西青区xxx村一农村家庭。经分家析产原告在当地获得宅基地一处及其地上房层六间。截至2010年9月19日,上述宅基地及其房屋等,经天津市西青区人民法院、天津市第二中级人民法院一、二审判决,已经确认坐落于当地xxx院内的北房六间归原告所有。

二、原告曾将涉案宅基地及其房屋出售给被告,并签订有相关合同。2006年,原告与被告签订《房屋买卖契约》(下称原来契约),将上述的涉案宅基地及其房屋作价20万元出售给被告。2010年3月8日,原告与被告签订《关于2006年(房屋买卖契约)的补充协议》,对原来契约内容进行了变更,并同意共同雇佣一个建筑队同时翻建房屋,所需资金由原告出资18万元,其余款项由被告出资,原告退还被告10万元与原来契约中的20万元购房款抵销。此后,原告已经将上述10万元款项退还被告。

2011年,原告与被告签订《补充协议》,对原来契约及其补充协议等再次进行了变更,并同意涉案六间房原告、被告各享有50%产权(含宅基地土地使用权),即:西边三间归原告,东边三间归被告。2020年,原告与被告签订《房屋买卖合同书》,因原来契约及其补充协议的合同目的无法实现,其客观情况有新的变化,就涉案宅基地及其房屋的权属等重新签订合同,进行了约定,将其东边三间房的宅基地归被告使用,西边三间房的宅基地归原告使用。上述房屋价款、宅基地使用权转让费为10万元(已经付清、互不相欠),并约定,以原告名义办理手续。

三、合同依法无效,涉案纠纷应予妥善处理并积极止损。(一)涉案合同涉及农村宅基地买卖,依法应属无效。根据法律规定,农民集体所有土地的使用权不得转让。涉案合同应当属于无效合同。(二)原告是善意的,纠纷发生并非其一人造成,恳请被告积极止损,共同通过法律途径解决问题。上述合同签订后,虽经多次补充、变更,但至今未依约得到全部履行。 

被告辩称

赵某君辩称,2006年,齐某辉因购房缺乏资金,将xxx卖与赵某君,双方签订《房屋买卖契约》。《房屋买卖契约》得到村委会的同意和确认,赵某君向村委会交纳了宅基地有偿使用费1000元及翻房押金500元整。村委会给赵某君出具了收据。2009年左右,赵某君将xxx号房产拆除欲翻建,因齐某辉房产权属争议,齐某亮阻止,多次报案,未能解决,赵某君一直未能建成房。

因齐某辉反悔,2010年3月8日赵某君与齐某辉签订《关于2006年<房屋买卖契约>的补充协议》,约定,双方各使用一半的宅基地及如何建房事宜。因前述两份协议目的无法实现,2011年,就xxx房产的处分问题,赵某君与齐某辉夫妇签订《补充协议》。2020年,因客观实际情况又发生变化,双方又签订《房屋买卖合同书》,约定了对于在宅基地上建房及收益归属的相关事宜。2020年10月13日,本案当事人欲再次建房,为了得到了案外当事人齐某亮的同意,赵某君、齐某辉与齐某亮签订《协议书》,为了建房,赵某君给付齐某亮5万元,齐某亮同意赵某君建房。为了照顾齐某辉,赵某君同意齐某辉先建房,赵某君后建。

2020年《房屋买卖合同》是2006年《房屋买卖契约》等合同目的无法实现而达成的解决问题的一致意见,是对案涉房产建设、出资、拆迁权益归属的约定,是过程协议,不违反法律、法规的规定,是有效协议。

二、齐某辉一直在外工作多年,已非xxx集体经济组织成员,其于2006年将案涉房产出售给赵某君,因其自身资格问题,齐某辉无资格要求返还案涉房产。

请求法院查清事实,判决驳回齐某辉的全部诉讼请求,维护赵某君合法权益。

法院查明

1969年,齐某辉通过分家分得坐落于天津市西青区xxx北房3间。1981年,齐某鹏、齐某刚及齐某辉兄弟三人协议:齐某刚将其所有的坐落于天津市西青区xxx北房3间赠与齐某鹏,同时,齐某鹏又将齐某刚赠与的该3间房赠与齐某辉,由齐某辉支援齐某鹏当年建房。

2006年,齐某辉与赵某君签订《房屋买卖契约》,约定以20万元的价格出售坐落于天津市西青区xxx的6间房屋。2010年3月8日,双方签订关于2006年《房屋买卖契约》的补充协议,对签订契约的内容进行了变更。2011年,因之前签订的契约及补充协议目的无法实现,双方再次签订补充协议对内容进行变更。2020年,双方以客观实际情况发生变化为由签订《房屋买卖合同书》,就坐落于天津市西青区xxx房屋的权属、房屋价款、双方的权利义务、宅基地使用权转让费及交付期限等内容进行了重新约定。

经查,齐某辉于2010年3月将齐某鹏之继次子齐某亮诉至本院请求确认坐落于天津市西青区xxx6间房屋归齐某辉所有,本院于判决坐落于天津市西青区xxx内的6间房屋归齐某辉所有。判决后,齐某亮不服提起上诉,二审法院判决驳回上诉,维持原判。

另查明,赵某君为非农业家庭户,户籍地址为天津市西青区xxx,其非天津市西青区xxx集体经济组织成员。 

裁判结果

确认齐某辉与赵某君于2006年签订的《房屋买卖契约》、于2010年签订的《关于2006年<房屋买卖契约>的补充协议》、于2011年签订的《补充协议》、于2020年签订的《房屋买卖合同书》无效。

房产律师点评

违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。本案中,齐某辉将其所有的坐落于天津市西青区xxx的6间房屋出售给非本集体经济组织成员的赵某君,其行为违反了法律、行政法规的强制性规定,故齐某辉与赵某君就此签订的《房屋买卖契约》及一系列协议、《房屋买卖合同书》均应属无效。综上,齐某辉的诉讼请求于法有据,法院予以支持。



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