开发商将办公用房宣传为居住房出售，买方能否起诉退款

原告诉称

原告林某君、林某鹏向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除双方签订的《协议确认单》；2.请求依法判令被告返还原告支付的房款2520320元并支付利息；3.请求依法判令被告返还原告5万元及利息；4.诉讼费由被告负担。

事实及理由：2015年，被告在未取得《天津市商品房预售许可证》的情况下，违规宣传，对房屋进行销售。在原告不知情前提下，与原告签订《协议确认单》，将W号房屋预售给原告（约定成交后，房屋登记在原告二人名下）。合同签订后，原告分四次向被告支付W号房屋首付款共2520320元。并于签订协议当日在售楼处，按照被告优惠政策（当日交付房款5万元，可抵30万元），向天津M公司支付购房款50000元。

2017年，项目建筑完成，但被告仍未取得《天津市商品房预售许可证》，不能交房，导致该项目不符合天津市2017年3月26日出台的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的规定，该公告规定不可以将商业、办公类住房销售给个人，因此双方签订的协议已无继续履行的可能。被告也因违规操作，被天津市住建委处以173万元罚款。后原告多次与被告沟通此事项，被告对违约事实供认不讳，但仍以被告可为原告注册公司为由，引导原告以公司名义继续购买房屋，对钱款以各种理由推脱不予返还，为了维护原告合法权益，故原告诉至法院。

被告辩称

S公司辩称：原告起诉称双方签订确认单属实，S公司收到原告房款2520320元。原告购买的是商业办公楼房屋，按照2017年3.26新政，原告个人失去了购买商业办公楼房屋的资格，导致双方买卖关系无法继续履行，并不是被告不想购给原告。如原告起诉所述，如果原告能够注册公司，以公司名义购买房屋，被告可以配合。

原告交给另外的5万元S公司不清楚，具体钱是干什么用的，与S公司没有关系。如果现在原告确实不想购买房屋，因为政府政策原因，被告同意解除双方的确认单，房款及利息由法院依法判决，不同意承担5万元及利息。

法院查明

2015年3月29日，林某鹏购买被告开发的房屋一套，原总房价6428469元，成交单价19602.76元每平方米，成交总价4940320元。林某鹏于2015年3月29日支付购房款162万元，于2015年4月30日支付购房款900320元。2015年3月29日，林某鹏向天津M公司（以下简称M公司）支付电商VIP卡服务费50000元。M公司为林某鹏出具收据。S公司于2015年3月29日与林某鹏签订的协议确认单中置业顾问签字与M公司为林某鹏出具的收据右上方手写签字人名显示为同一人。

另查明，2017年8月7日，天津市密云区住房和城乡建设委员会对S公司另行进行了行政处罚，认定S公司在商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对S公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。

再查明，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，天津市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。

裁判结果

一、解除原告林某鹏、林某君与被告S公司之间就购买W号公司于本判决生效之日起七日内返还原告林某鹏、林某君购房款二百五十二万零三百二十元并支付利息。

三、被告S公司于本判决生效之日起七日内返还原告林某鹏、林某君服务费五万元并支付利息损失。

房产律师点评

林某鹏与S公司签订的《协议确认单》，虽然约定了房屋的位置、房屋总价款等事项，但并未约定房屋交付日期、办理产权登记有关事宜、剩余房款的支付方式及时间、违约责任等内容，故该协议不符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，故林某鹏与S公司之间构成商品房预约合同关系。该预约合同系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

现因为购房政策影响，林某鹏丧失购买涉案房屋的资格，故林某鹏与S公司之间的预约合同关系应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于林某鹏、林某君要求S公司退还其交付给S公司的购房款及利息的诉求，法院予以支持。

本案的争议焦点系林某鹏所交纳的5万元服务费如何定性及定购协议解除后该5万元服务费如何处理。现林某鹏与S公司之间的商品房预约合同关系因3.26购房新政导致林某鹏丧失购房资格而解除，故林某鹏向M公司交纳的电商VIP卡服务费应系林某鹏所遭受的损失。

S公司在销售房屋时将商业办公类房屋宣传为居住用途，进行虚假宣传，故S公司在与林某鹏订立合同关系时存在欺诈行为，具有明显过错，应当对林某鹏遭受的损失承担赔偿责任。庭审中S公司主张其与M公司无关，但结合S公司于2015年3月29日与林某鹏签订的《协议确认单》中置业顾问签字与M公司为林某鹏出具的收据右上方手写签字人名显示为同一人，林某鹏有理由相信M公司与S公司之间构成表见代理关系，故M公司收取5万元的法律后果，应由S公司承担，对于林某鹏要求S公司赔偿5万元服务费及利息损失的诉讼请求，法院予以支持。