北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某君、刘某杰向本院提出诉讼请求：1．撤销赵某君、刘某杰与孙某慧之间的赠与合同关系（赠与购买北京市海淀区××室的款项3165036元）；2．判令孙某慧将购房款及税费共计人民币3165036元赠与资金返还赵某君、刘某杰。

事实与理由：赵某君、刘某杰系孙某慧原公婆。2014年赵某君、刘某杰与孙某慧及其父母签订《说明》，赵某君、刘某杰出全资以孙某慧名义购买北京市海淀区××室（以下简称案涉房屋），并明确赵某君、刘某杰赠与孙某慧资金购买的案涉房屋应在孙某慧与刘某鹏（赵某君、刘某杰儿子）结婚登记后，办理产权变更手续，变更为孙某慧和刘某鹏共有产权，且案涉房屋用于孙某慧和刘某鹏今后婚房的特定用途。

2021年10月21日经赵某君、刘某杰向孙某慧核实始获悉，孙某慧与刘某鹏在2020年11月已协议离婚，市场估值670多万元的案涉房屋归孙某慧所有。同时，经赵某君、刘某杰追问发现，孙某慧并未履行赠与承诺义务，在孙某慧与刘某鹏结婚登记后，未按约定办理案涉房屋共有产权登记手续。目前，孙某慧获取了案涉房屋所有权，

赵某君、刘某杰认为，孙某慧违反诚实信用原则，违背对赵某君、刘某杰的承诺，在与刘某鹏结婚后，故意不办理案涉房屋房产权利人变更手续，导致刘某鹏丧失作为登记产权人地位，给刘某鹏落户北京积累积分造成无可挽回的损失。因赵某君、刘某杰与孙某慧协商未果，故赵某君、刘某杰特依法提起诉讼，请求人民法院判如所请。

被告辩称

孙某慧辩称，不同意赵某君、刘某杰的诉讼请求。第一，双方之间不存在附义务赠与合同关系，双方只有在孙某慧结婚之前有一份《说明》，因刘某鹏不具有北京购房资格，所以赵某君、刘某杰出具说明，赵某君、刘某杰出全资为孙某慧和刘某鹏购买婚房。还为了说明购房债务是赵某君、刘某杰承担，与孙某慧、刘某鹏无关。此后赵某君、刘某杰出资购买房屋，案涉房屋是孙某慧与刘某鹏的财产，孙某慧与刘某鹏结婚登记，孙某慧与刘某鹏认可房屋为共同财产，说明目的已经实现。

2020年10月，由于刘某鹏出轨，导致与孙某慧协议离婚，离婚协议中双方一致同意刘某鹏将案涉房屋全部归孙某慧所有，且无需孙某慧承担补偿。

第二，赵某君、刘某杰赠与行为已经完成，其无权撤销赠与，已完成出资。孙某慧与刘某鹏离婚，赵某君、刘某杰作为刘某鹏的父母应知晓离婚，撤销权除斥期间已过。

法院查明

2014年2月18日，赵某君、刘某杰与孙某慧等签订《说明》，内容为：一、由刘某鹏父母全资购买北京市海淀区××房房屋一处，作为刘某鹏和孙某慧今后的婚房；二、房子产权人写刘某鹏和孙某慧的名字，所借外债不需刘某鹏和孙某慧婚后偿还，由刘某鹏父母负责还清；三、按照购房政策，未办理结婚登记前，所购房子不能以刘某鹏和孙某慧名义共有，故先以孙某慧名义购买，结婚登记后，再办理变更手续，变更为刘某鹏、孙某慧共有产权……。

2020年11月12日，刘某鹏与孙某慧签订《离婚协议》，载明：双方于2014年12月1日在西城区民政局登记结婚，婚后无子女，因感情破裂，自愿离婚，协议如下；案涉房屋系双方共同财产，刘某鹏同意，该房屋归女方单独所有，男方就该房屋不享有任何权利，女方也无需向男方给予任何补偿……。

2021年10月，赵某君当面询问孙某慧案涉房屋房产证上是否添加刘某鹏的名字，孙某慧表示没有。赵某君询问原因，孙某慧表示因为刘某鹏的纳税记录一致在外地，加不上。

庭审中，孙某慧认可赵某君、刘某杰为购买案涉房屋出资共计3165036元。赵某君、刘某杰与孙某慧均认可案涉房屋于2014年3月登记在孙某慧名下，孙某慧与案外人刘某鹏于2014年12月登记结婚。

裁判结果

一、撤销赵某君、刘某杰与孙某慧之间的赠与合同关系；

二、本判决生效后三十日内，孙某慧向赵某君、刘某杰返还款项1582518元；

三、驳回赵某君、刘某杰的其他诉讼请求。

房产律师点评

结合当事人诉讼请求及庭审情况，本案争议焦点为：双方是否存在附义务赠与合同法律关系；赵某君、刘某杰是否有权撤销合同。

关于焦点一，赵某君、刘某杰与孙某慧之间存在附义务赠与合同法律关系。赵某君、刘某杰认可双方存在附义务赠与合同法律关系，所依据的材料为双方于2014年2月18日签订的《说明》。孙某慧不认可，表示即使是赠与，也是赠与孙某慧与案外人刘某鹏，《说明》并非赠与合同。根据《说明》内容，赵某君、刘某杰出全资由孙某慧购买案涉房屋，一则是作为孙某慧与案外人的婚房，二则是孙某慧需在婚后将房屋登记至孙某慧与案外人名下。赵某君、刘某杰将款项赠与孙某慧，并非无条件赠与，而系附义务赠与，所附义务在《说明》中予以载明。同时案外人刘某鹏并非在《说明》上签字，故此附义务赠与合同法律关系的合同主体应为赵某君、刘某杰与孙某慧，所赠与款项为3165036元。

关于焦点二，赵某君、刘某杰有权撤销合同。首先，孙某慧并未完成所附义务。双方并未约定履行义务的具体期限，故此孙某慧应在赵某君、刘某杰催告时积极完成。赵某君与孙某慧沟通时，孙某慧说明未办理登记原因，该原因并非客观合理。孙某慧与刘某鹏登记结婚后，已具备夫妻加名的条件，孙某慧在与刘某鹏离婚前未完成该义务。与刘某鹏离婚后，客观上该义务不具备履行之条件。故此，应认定孙某慧并未完成所附义务。

其次，孙某慧不能以《离婚协议》作为其完成赠与合同法律关系所附义务的抗辩。案涉房屋系登记在孙某慧与刘某鹏婚前，并非孙某慧、刘某鹏夫妻共同财产。孙某慧与刘某鹏签订《离婚协议》时孙某慧、刘某鹏确认案涉房屋为夫妻共同财产且案涉房屋归孙某慧所有，所谓共同财产之陈述不符合事实状态，案涉房屋本应即归孙某慧所有。赵某君、刘某杰并非该离婚协议当事人，不受该离婚协议内容之当然约束。虽赵某君、刘某杰与孙某慧签订《说明》之实质其将款项之权利赠与孙某慧、刘某鹏，但刘某鹏对案涉房屋放弃权利之行为不能当然导致孙某慧有权不按照《说明》履行义务。

如孙某慧已将案涉房屋转移登记至孙某慧、刘某鹏名下，刘某鹏再在《离婚协议》中放弃己方权利，赵某君、刘某杰便无法再以附义务赠与合同法律关系向孙某慧主张权利。事实上，孙某慧并未将房屋转移至孙某慧与刘某鹏名下，继而引发本案。《离婚协议》并未发生在孙某慧履行合同约定义务之后，不成为孙某慧不履行义务之有效抗辩。

最后，赵某君、刘某杰有权撤销赠与合同。结合赵某君与孙某慧在孙某慧与刘某鹏离婚后的微信往来，无法认定赵某君早已知晓二人离婚之事实。2022年1月赵某君、刘某杰向法院提起诉讼，并非超过一年的除斥期间。综上，赵某君、刘某杰有权在孙某慧未履行赠与合同约定的义务时撤销赠与。

赵某君、刘某杰向孙某慧赠与款项为3165036元，赵某君、刘某杰赠与之目的部分实现，孙某慧与刘某鹏结婚多年，后因刘某鹏原因导致孙某慧、刘某鹏离婚，且赵某君、刘某杰赠与之实质权利人刘某鹏也在《离婚协议》中对本应由刘某鹏获取的权利有所表态，参考上述因素，法院酌定孙某慧仅需向赵某君、刘某杰返还1582518元。