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租户限期搬离《通知书》,是否具有法律效力

作者:盈科王雨昕团队 来源:找法网 更新日期:2024-04-07 09:46 浏览量:1222

  【案情简介】

  中*兴公司是某产业园A楼的产权人,并将该A楼出租给投资公司,投资公司将A楼转租给某商贸公司,某商贸公司将A楼一处商铺和两处住宅转租给井某。因政策原因,包括A楼在内的整片区域无法继续对外出租,中*兴公司发出《通知书》,通知所有租户限期搬离,租户剩余租金由中*兴公司负责垫资返还。井某按期履行退租手续并腾退房屋,但中*兴公司仅向井某退还了两处住宅的剩余租金,拒不退还商铺的剩余租金。井某以合同纠纷为由将中*兴公司诉至法院,请求判令中*兴公司退还商铺剩余租金。中*兴公司抗辩称不应向井某退还剩余租金,理由为:1.本案为租赁合同纠纷,井某应起诉某商贸公司,不应起诉中*兴公司;2.《通知书》是要约邀请,不是承诺;3.中*兴公司仅为住宅的租户退还租金,不为商用的租户退还租金,该事由已经由负责退费的班组告知了井某,井某已经接受。故中*兴公司不应承担退租的责任。

  【判决结果】

  中*兴公司向井某退还商铺剩余租金。

  【律师解读】

  本案中与井某签订租赁合同的是某商贸公司,如果井某以租赁合同纠纷为由起诉,只能向某商贸公司主张权利,中*兴公司不受井某和某商贸公司之间的合同的约束,对井某没有退租义务。井某起诉前,某商贸公司已经注销,只有在其股东存在违法清算的情形下,才能请求股东在未出资范围内承担责任,而且股东还不一定有偿付的能力,该诉讼策略非常不现实。律师发现井某有一张由中*兴公司张贴的《通知书》的照片,中*兴公司承诺对租户“承租公寓预交租金剩余部分进行退还”,故劝说以合同纠纷为由起诉更有偿付能力的中*兴公司。

  对于中*兴公司的承诺退还租金系邀约邀请,不是承诺的抗辩。依据《民法典》第473条:“要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示……”,承诺是受要约方对要约方发出的订立合同的意思表示而做出的表示。很明显《通知书》中退租金的内容既不是要约邀请,也不是要约、承诺概念中的承诺。依据《民法典》第 134 条:“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立,也可以基于单方的意思表示成立”,第 136 条:“民事法律行为自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意,不得擅自变更或者解除民事法律行为”。中*兴公司做出的退还租金的意思表示属于单方行为,由中*兴公司做出意思表示而成立,无需相对人同意,中*兴公司应该因单方行为承担退租金的责任。

  最后,如果中*兴公司想要撤销该《通知书》,应通过诉讼或者仲裁程序解决,由负责退费的班组对井某告知,无法达到撤销的效果。中*兴公司的几项抗辩均不能成立,法院支持了井某的诉讼请求。


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