北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告赵某杰向本院提出诉讼请求为：1、刘某芬按约定向我支付逾期迁户违约金192500元；2、案件受理费由被告负担。

事实和理由：2012年7月17日，我与刘某芬签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同），约定我以385万购买刘某芬名下位于北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）及室内的家具、家电、装饰装修和配套设施设备。双方在合同中约定刘某芬应自产权转移登记之日起90日内向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金。

合同签订后，我依约支付了购房款，刘某芬于2012年12月13日协助我办理了产权转移登记手续，但至今未按合同约定将其户口迁出。2019年11月21日，我将涉案房屋以865万元出售给案外人，但因刘某芬未迁出户口被买家扣除30万元户籍保证金。其后，我多次与刘某芬协商迁户事宜，其始终怠于履行，导致我无法收回购房款，故我诉至法院，望判如所请。

被告辩称

被告刘某芬辩称，我不记得我签订过涉案的合同，且里面有这样的霸王条款。十年来，赵某杰没有找我要求迁移户口，违约金就是过高。派出所不给迁户口，又不是我的问题。

法院查明

2012年7月17日，刘某芬（出卖人）与赵某杰（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定第四条：成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为1850000元；（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价2000000元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。第十条权属转移登记（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。

如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过3日未迁出的，自逾期超过3日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，赵某杰于2012年12月13日取得房产证，登记在其名下。

2019年11月19日，赵某杰与案外人周某霖、陈某旭签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定赵某杰以865万元将涉案房屋出售给周某霖、陈某旭，并约定了赵某杰负有将涉案房屋内的户籍迁出的义务，后因未迁出户口赵某杰将户口迁出保证金30万退回至周某霖。

另查，2021年11月16日，刘某芬户籍因其他原因自涉案房屋内迁至北京市海淀区他处。

裁判结果

被告刘某芬于本判决生效后十五日内支付原告赵某杰违约金10万元。

房产律师点评

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，赵某杰与刘某芬签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵守。按照合同约定，刘某芬应在房屋转移登记后90日内完成户口迁移手续，但直至本案立案时，即2021年6月1日，刘某芬尚未完成户口迁移手续。该时间点距双方2012年12月13日实际办理房屋转移登记手续已远远超过90日，故刘某芬构成违约，赵某杰要求刘某芬按照合同承担违约责任，有事实和法律依据。

庭审中，刘某芬主张违约金过高，且其因无处落户而未迁出户口，鉴于赵某杰亦未就因未就因户口未迁出造成的实际损失进行举证，故法院综合考虑购房时买受人对房屋户籍及相关人员关系的了解情况、未迁出户口人员的原因等情况，酌情予以判定。