靳双权律师主页
靳双权律师靳双权律师
134-2603-7149
留言咨询
靳双权律师亲办案例
一起夫妻出资买房登记老人名下是否属于借名买房法院认定案例
来源:靳双权律师
发布时间:2024-04-03
浏览量:318

北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷,腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房,离婚房产分割等房产案件。从业十七余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告杨某文、林某、杨某斌向本院提出如下诉讼请求:1、判令林某鹏、杨某文与林某欢之间就位于北京市通州区T号房屋存在借名买房关系,且借名买房合同有效;2、判令林某欢返还杨某文、林某、杨某斌650万元;3、本案诉讼费用由被告林某欢承担。

事实和理由:2013年,林某鹏与林某欢签订《家庭房产协议书》,约定林某鹏出全资以林某欢名义购买坐落于北京市通州区T号的房屋(以下简称T号房屋),由林某鹏使用居住并享有该房屋的处置权及其他全部利益。杨某文与林某鹏系夫妻关系,于2009年10月28日结婚。该房屋系林某鹏与杨某文婚姻期间实际购买,为二人的夫妻共同财产。

购房后,林某鹏与杨某文及此后出生的林某、杨某斌均长期居住于该房屋内,房屋相关手续均存放在林某鹏和杨某文处,符合借名买房的构成要件,只是借用林某欢的名义购买,协议书实为借名买房协议。林某鹏于2018年12月15日去世,林某欢系林某鹏之父,林某、杨某斌为林某鹏与杨某文之女。林某鹏继承人为本案原被告四人。鉴于林某欢已经将T号房屋出售,交易金额为650万元,违反了借名买房协议约定,给原告方造成了严重损失,因此原告起诉至法院,请求法院支持其诉讼请求。

 

被告辩称

被告林某欢辩称:一、三原告曾于2019年在贵院同样以合同纠纷为案由,以借名买房为事实和法律关系起诉林某欢,没有被贵院采纳,后三原告以证据不足为由撤诉,此次起诉也未提供新的证据,说明了三原告对于借名买房的起诉自认证据不足,没有事实和法律依据。

二、《家庭房产协议书》各方均没有借名买房的合意。《家庭房产协议书》的主体为林某欢、林某鹏和林某贤,三原告均不是合同的主体,也不可能替代合同主体确定意思表示。合同关系具有相对性,合同的合意只能在合同相对人之间形成,非合同相对人之间不存在,也不能形成合意。现林某鹏已过世,无法核实其当时的真实意思表示,但纵观《家庭房产协议书》全文,各方却明确约定涉案T号房屋所有权人为甲方即林某欢,足以说明协议各方并无任何借名买房的意思表示。

有以下原因:1、林某鹏借名买房不具有合理性,也没有必要性。2017年3月14日,林某鹏、杨某文办理离婚登记,并共同购买坐落于北京市海淀区一号房屋,后于同年10月复婚。假如按照原告诉称,其与林某鹏没有购房资格,为规避本市限购政策才借名买房,为何不可以同样方式购买诉争房屋?假如二人确系诉争房屋的实际权利人,为何离婚时不要求先将诉争房屋过户至自己名下?甚至在林某鹏生前从未对诉争房屋主张任何权利,却在林某鹏过世后立即对同为法定继承人的林某欢提起诉讼?种种事实足以说明,诉争房屋所有权自始至终归林某欢单独所有,与林某鹏、杨某文二人无任何关联,只能在林某欢去世后才由林某鹏一人继承诉争房屋,林某欢生前有权自主处分诉争房屋。

所谓借名买房协议,借名人为最大限度保护自身利益,通常会在协议中明确约定:实际所有权人是谁、实际权利人具备过户条件时出名人应配合过户等条款。本案中《家庭房产协议书》却对借名买房、过户条件等关键条款未做任何约定,反而明确载明“房屋所有权人为甲方(即林某欢)”、“甲方(即林某欢)百年归老后,该房屋所有权、使用权由乙方(即林某鹏)继承”。足以说明林某鹏没有必要借名买房,《家庭房产协议书》实质上是林某欢对其身后之事的遗嘱。

2、诉争房屋的购买、《家庭房产协议书》的签订均有其特定的家庭背景。林某鹏为孝敬父亲,也为便于照顾已年近八旬的父亲,决定买房赠与林某欢养老,并期望能与父亲同住、共享天伦。但杨某文不愿与林某欢同住,遂以其婚房—坐落于本市通州区X号房屋过于狭小,不便于照顾子女为由,要求搬入诉争房屋居住。林某欢为家庭安定和睦、不让林某鹏为难,迫于无奈同意了杨某文的要求,与林某鹏夫妇互换居住,搬入与诉争房屋同小区的X号房屋居住。但林某欢顾全大局未入住诉争房屋并不能否认其单独享有诉争房屋的所有权,更不能由此认定存在所谓的借名买房。

3、退一步讲,假使如杨某文诉称,因其与林某鹏不具有购房资格才借名买房,但根据司法实践及相关判例,为规避国家限购政策进行借名买房,明显违反了法律、行政法规的强制性规定,亦有违背公序良俗原则,借名买房合同也应属无效。

三、诉争房屋系林某鹏对林某欢的赠与,《家庭房产协议书》本质是林某欢的遗嘱。结合杨某文作为见证人在《家庭房产协议书》上签字,也说明其对林某鹏对林某欢赠与房屋的行为是知情且认可的,也因此林某鹏在世时,其与杨某文二人从未对诉争房屋主张过任何权利,且赠与行为早已履行完毕。赠与人的出资来源、出资方式等并不影响赠与行为的效力。

2、《家庭房产协议书》签订目的为保护林某鹏的继承权利,本质上具有林某欢的遗嘱性质。林某鹏生前时承诺为林某欢养老送终,也在自身具备一定能力后对林某欢尽了主要赡养义务。林某欢为免自己百年后林某鹏姐弟因财产引发纠纷签订《家庭房产协议书》,约定诉争房屋由林某鹏一人继承,排除其姐林某贤的继承权利。而林某欢承诺生前不对诉争房屋进行任何处置,亦是为了保障林某鹏将来的继承权利。这也侧面说明,正是因为诉争房屋所有权人为林某欢,才会产生“今后的分配归属问题”,即林某欢百年后诉争房屋所有权由林某鹏继承,其姐林某贤放弃诉争房屋的继承权。

四、《家庭房产协议书》情势显著变更,不具备继续履行的条件和意义,且林某欢生前处分自己所有的财产系有权处分。诉争房屋购买及《家庭房产协议书》签订时,林某鹏对林某欢履行主要赡养义务,照料其日常生活,林某欢亦始终未对诉争房屋进行任何处分并约定百年后由林某鹏一人继承。但令林某欢没有想到的是,原本作为继承人的林某鹏却先于其过世,签订《家庭房产协议书》的情势已显著变更,林某鹏继承诉争房屋已不可能实现,其也无法再尽赡养义务,限制对诉争房屋处分的约定亦没有继续履行的条件和意义。

诉争房屋自始登记于林某欢名下,林某欢是诉争房屋法定的所有权人。林某欢出售自己所有的房屋系有权处分,视为对自己遗嘱的变更,且出售房屋合同、手续正当合法,并未侵犯包括三原告在内的任何第三人的财产利益。

综上,各方当事人并无借名买房的合意,诉争房屋系林某鹏对林某欢的赠与,且赠与行为已履行完毕;具有林某欢遗嘱性质的《家庭房产协议书》在林某鹏过世后已无继续履行的可能和必要,三原告的主张无事实和法律依据,却基于错误的法律关系缠诉至今,请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

第三人林某贤的答辩意见:首先,《家庭房产协议书》签订的主体是林某鹏和林某欢、林某贤,其他人员(包括杨某文)均不是该协议的主体,是林某鹏和林某欢、林某贤三人对于协议中提及的房屋分配归属的约定,是三人的真实意思表示。协议中约定林某欢为房屋的所有权人,也正是因为房屋所有权人是林某欢,才会产生房产的分配归属问题。此外,该协议在签订时,杨某文亦作为见证人签字,也说明其当时对林某鹏为林某欢买房养老的行为以及该房产的所有权归林某欢是知情且认可的。

其次,根据该协议第二条约定,林某鹏全资以林某欢名义购买房产,由林某欢使用、居住,待林某欢百年后,该房屋所有权、使用权由林某鹏继承。继承该房产的前提是被继承人对被继承的财产拥有所有权,这也正好说明了林某欢对该房屋拥有所有权,且林某鹏也对此认可。协议中排除林某贤对该房屋的继承权也能说明同样的道理。针对杨某文认为该房产系杨某文与林某鹏夫妻共同财产的主张,我方不予认可。

购买该房屋虽系林某鹏出资,但买房的初衷和目的是出于林某鹏的孝心和报答林某欢的养育之恩,同时,林某鹏在大学毕业不久由林某欢、林某贤共同出资购买了一套房产(位于北京市朝阳区Z号),登记在林某鹏的名下,所有权归了林某鹏,为了平衡这一利益关系,林某鹏出资给林某欢买房也是理所当然的。林某鹏出资为林某欢买房的行为性质应认定为对林某欢的一种赠与,并且该赠与行为已实际完成,林某欢取得了该房屋的所有权。该协议订立的真实目的是在林某欢去世后林某鹏能够通过继承方式获得该房屋的所有权,排除林某贤的继承权。

协议书第三款也明确载明了林某欢享有房屋的所有权。杨某文是该协议签订的见证人,涉及该房屋的处置和分配,她代表不了林某鹏,对于协议的上述约定,杨某文也是认可并签字确认的。

 

法院查明

林某欢与吴某娟系夫妻关系,二人育有一女林某贤、一子林某鹏。林某鹏与杨某文系夫妻关系,二人于2009年10月28日登记结婚,于2017年3月14日协议离婚,离婚协议中第四条关于财产分割问题约定:位于北京市通州区T号房屋归男方所有,……2017年办理了复婚登记手续,二人育有二女林某、杨某斌。吴某娟于2005年去世。林某鹏于2018年去世。

2019年4月,林某欢以法定继承纠纷为由将杨某文、林某、杨某斌作为被告起诉至北京市海淀区人民法院(以下简称海淀法院),要求对林某鹏的遗产按照法定继承原则予以继承分割,海淀法院经审理判决,该判决未对涉案T号房屋予以处理。

一、涉案T号房屋的购买、出资及产权登记情况。

2013年3月14日,林某欢(买受人)与北京M公司(出卖人,以下简称M公司)签订《北京市商品房现房买卖合同》,约定由林某欢购买涉案T号房屋,总价款376万元。

关于涉案T号房屋的购房款支付情况。杨某文提交了六笔银行转账支付凭证,其中显示2013年3月14日以杨某文的名义支付108000元、以林某鹏的名义支付120000元及900000元。2013年4月9日,以林某鹏的名义支付115000元及2529885元,以杨某文的名义支付100000元。上述款项总额为3872885元。

林某欢表示涉案T号房屋的购房款中其并未出资,涉案T号房屋系林某鹏个人出资购买,杨某文表示上述款项均系以其与林某鹏婚姻关系存续期间的共同所得支付。

本院依法调取了林某鹏及杨某文的中银行自2008年至2013年期间的银行账户交易明细,其中林某鹏的银行账户中显示林某鹏存在频繁的资金交易情况。

二、涉案家庭房产协议书签订的背景、性质及关于借名买房的诉辩争议焦点。

2013年3月14日,林某欢(甲方,父亲)与林某鹏(乙方,儿子)、林某贤(丙方,女儿)在涉案T号房屋签署《家庭房产协议书》,杨某文在乙方配偶见证(儿媳)处签字确认。上述协议书载明:防止家庭纠纷产生,甲、乙、丙三方为坐落于北京市通州区T的一套房屋(一手新房)今后的分配归属问题,在征求女婿及儿媳意见后,达成如下协议,以资共同遵守。

甲方(父方)代表:林某欢,身份信息略。甲方配偶见证:吴某娟(已故)由甲方代理。乙方(儿子方)代表:林某鹏,乙方配偶见证:杨某文。丙方(女儿方)代表:林某贤,丙方配偶见证:邹某坤。第一条本协议书中所述的一套房屋位于北京市通州区T,登记的房屋所有权人为甲方。第二条本协议所述房屋,经甲、乙、丙三方协议:由乙方全资以甲方名义从开发商处购买,由乙方使用、居住,并由乙方享有该房屋的处置权及该房屋相关的全部利益和义务;与甲方、丙方及其他人员无关;

待甲方百年归老后,该房屋所有权、使用权由乙方继承,丙方自愿放弃对该房屋的继承权,且丙方清楚放弃该房屋继承权产生的法律后果。除非甲、乙双方另行书面同意,甲方不得将该房屋相关的任何利益或义务,包括但不限于所有权、使用权,转让给第三人。第三条甲方承诺:在享有上述房屋所有权期间,甲方不对该房屋做出任何处置行为(包括但不限于赠与、出卖、出租、抵押等行为);如乙方需对该房屋做出任何处置行为(包括但不限于赠与、出卖、出租、抵押等行为),甲方须全力配合乙方办理相关手续。……

北京市住房和城乡建设委员会于2014年5月核发的T号的房屋所有权证登记的房屋所有权人系林某欢,共有情况载明为单独所有。

1、杨某文对家庭房产协议书签订背景、该协议书性质问题的陈述。

杨某文表示婚前林某鹏名下在北京市朝阳区有一套房屋,其与林某鹏结婚后以林某鹏的名义购买北京市通州区X号房屋(以下简称X号房屋),其和林某鹏居住在X号两居室房屋中,2013年3月时其已经怀孕,孩子出生后其父母要来照顾所以想换套面积大点的房屋,因林某鹏名下在北京已经有两套房屋,根据北京市当时的限购政策其和林某鹏已经没有购房资格,且当时和林某欢关系也不错,因此就与林某欢商量借用林某欢的名义购买房屋,林某欢表示同意.

为了避免将来产生家庭纠纷,让林某贤知道房屋是其与林某鹏借林某欢的名义购买、让林某贤知晓借名买房的事实,所以签订了上述《家庭房产协议书》;当时其和林某鹏在网上查询了一下,感觉继承的方式经济成本比较低,而且林某欢当时年事已高,打算以继承的方式办理过户手续的费用比较低。涉案T号房屋购买后一直由林某鹏、杨某文及其两个女儿居住使用。

2、林某欢对家庭房产协议书签订背景、该协议书性质问题的陈述。

林某欢表示林某鹏购买涉案T号四居室房屋的是出于孝心,为林某欢改善居住条件,目的是为了和林某欢一起居住、方便照顾和赡养老人。涉案T号房屋购买后确实是由林某鹏、杨某文及其两个女儿居住使用,但原因是杨某文和林某欢、林某贤关系不好,林某鹏与林某欢商量让老人别在涉案T号房屋居住,林某欢出于家庭和睦和杨某文当时怀孕等因素的考虑,将涉案T号四居室房屋让给了林某鹏一家居住,以方便照顾新生儿,自己到X号两居室房屋居住。

林某欢表示涉案T号房屋系林某鹏个人出资购买,之所以签订《家庭房产协议书》的目的系为了排除林某贤的继承权,为了避免林某欢去世后林某鹏和林某贤因为继承问题产生纠纷,因此通过该协议明确了林某鹏享有房屋继承权,林某贤放弃继承权。林某欢对杨某文所述因杨某文和林某鹏不符合北京市限购政策才借名买房的事实不予认可,表示杨某文与林某鹏2017年3月离婚的目的是为了在北京市海淀区购房,二人离婚后不久就以杨某文的名义在海淀区购买房屋一套,2017年10月二人复婚。如果杨某文所述为规避限购政策借名买房属实,杨某文和林某鹏完全可以再离婚一次,从而将购买的房屋登记在林某鹏或杨某文名下,因此杨某文所述《家庭房产协议书》签订的背景并不属实。

另需指出的是,本案审理过程中,原告提交了涉案T号房屋的《北京市商品房现房买卖合同》、购房款发票及契税发票、供暖费、物业费、燃气费、电费及水费等票据,予以证实涉案T号房屋购房后一直由林某鹏和杨某文居住使用、居住使用期间的相关费用均系林某鹏与杨某文缴纳、缴费票据由杨某文持有的事实,进而证明借名买房的事实,原告同时表示涉案T号房屋的《房屋所有权证》亦由林某鹏和杨某文持有,在林某鹏去世后由杨某文持有。

林某欢对原告提交的上述证据的真实性不持异议,但对证明目的不予认可,表示涉案T号房屋是在林某鹏的陪同下,由林某欢签订的购房合同,系林某鹏出资购买赠与给林某欢养老之用,购房款及契税等票据上都是林某欢的名字,并没有林某鹏和杨某文的名字,杨某文并未在购房合同中签名,但结合家庭房产协议书可知,杨某文作为配偶见证人签字,其对林某鹏向林某欢赠与涉案T号房屋并登记于林某欢名下、林某欢单独享有所有权、林某欢百年后由林某鹏一人继承涉案房屋的全部事实均是知情且认可的。

房屋产权归属问题应以登记为准,涉案T号房屋属于林某欢个人所有是法定的,林某鹏或杨某文出资购买涉案T号房屋不能影响涉案房屋产权的归属问题,另外家庭房产协议书也是明确约定了涉案T号房屋的所有权归林某欢,只是在林某欢去世后才归林某鹏。林某欢为家庭和睦,顾全大局,同意暂不入住涉案T号房屋,居住期间缴纳的物业费等费用,也都是杨某文应该缴纳和自行负担的各项费用,不能以此影响涉案T号房屋的产权归属。

林某欢对上述购房手续及房产证由杨某文持有的事实不持异议,但表示因林某欢年事已高,因此购房手续和房产证及林某欢的个人户口本都存放在涉案T号房屋的保险柜中,林某鹏在世时双方的关系都很好,因此就没有区分谁是谁的,都是在共同的地方存放着。杨某文对购房手续和房产证等存在在涉案T号房屋的保险柜中的事实予以认可,但表示涉案T号房屋林某欢根本没有居住过,购房手续和房产证都是林某鹏和杨某文存放在保险柜中的,因林某鹏和林某欢之间存在借名买房的关系,因此购房手续和房产证与林某欢没有任何关系。

三、林某欢出售涉案T号房屋及由此产生的诉讼情况。

2021年2月1日,林某欢与买受人程某亮签订《北京市存量房屋买卖合同》,将涉案T号房屋以650万元的价格出售给程某亮,程某亮于2021年2月2日将购房款650万元支付给林某欢。

2021年2月18日,程某亮以返还原物纠纷将杨某文起诉至本院,2021年3月程某亮撤回了起诉。

三原告表示涉案T号房屋在林某鹏生前一直由林某鹏及三原告居住使用,林某鹏去世后由三原告居住使用,林某欢2021年2月出售涉案T号房屋系恶意行为,且涉案T号房屋的《房屋所有权证》原件由林某鹏和杨某文持有,在林某鹏去世后由杨某文持有,林某欢是在挂失并补办房产证、原告在涉案房屋居住、林某欢未与原告协商的情况下、以明显的低价(出售时的市场价格约为900万元)出售涉案房屋,充分证明林某欢系恶意出售房屋。

四、杨某文之前的起诉情况。

2019年8月,杨某文、林某、杨某斌以所有权确认纠纷为由将林某欢、林某贤起诉至本院,以杨某文、林某鹏与林某欢之间存在借名买房关系为由,要求确认涉案T号房屋归其三人所有。2019年12月,杨某文、林某、杨某斌撤回了起诉。

2021年3月11日,杨某文以确认合同无效纠纷为由将林某欢、程某亮起诉至本院,要求确认林某欢与程某亮签订的买卖合同无效,2021年3月31日,杨某文撤回了起诉。

五、原告提出的返还售房款问题是否属于本案合同纠纷的审理范围问题。

林某欢认为本案的案由为合同纠纷,解决的系是否存在借名买房法律关系的问题,原告提出的返还售房款的请求,属于借名买房法律关系被确认后的析产继承问题,这是两个不同的案由和法律关系,不能同时在一个案件中主张两个案由和法律关系。

针对林某欢的上述观点,原告表示本案属于家事纠纷,具有特殊性,如果在本案中只能解决是否存在借名买房的问题,而不解决析产继承问题,对双方而言都是一个非常难以解决的问题,林某欢擅自出售涉案T号房屋违反了家庭房产协议的约定,原告有权依据家庭房产协议要求林某欢返还售房款;且林某欢年事已高,随时存在去世的风险,为了节省司法资源,应当在本案中将借名买房、返还款项和析产继承问题一并予以处理。

 

裁判结果

一、林某鹏与原告杨某文与被告林某欢之间就位于北京市通州区T号房屋存在合法有效的借名买房合同关系;

二、驳回原告杨某文、林某、杨某斌的其他诉讼请求。

 

房产律师点评

一、林某鹏、杨某文与林某欢之间就涉案T号房屋存在合法有效的借名买房合同关系。

1、关于涉案T号房屋的购房款出资问题。

林某欢和林某贤均表示并未出资,但林某欢表示系由林某鹏个人出资购买,杨某文主张系以林某鹏和杨某文的共同所得支付,因此双方关于购房款出资问题的争议是购房款系以林某鹏个人出资,还是以林某鹏和杨某文的共同所得出资。

对此法院认为,原告提交的购房款支付凭证显示涉案T号房屋的购房款均系林某鹏和杨某文的银行账户予以支付,根据法院调取的林某鹏和杨某文的银行交易明细可以证明和认定,涉案T号房屋系以林某鹏和杨某文婚后的共同所得出资购买的事实,家庭房产协议中约定由乙方全资以甲方名义购买,并未约定系以林某鹏的婚前个人财产出资购买,且根据本案查明的事实,涉案T号房屋的购房款系以林某鹏和杨某文的共同所得予以出资,林某欢亦未对涉案T号房屋系林某鹏以其婚前个人财产出资的主张和说法提供相应证据,法院对林某欢主张涉案房屋系林某鹏以其婚前个人财产出资购买的辩解意见不予采信。

2、关于认定家庭房产协议性质应当遵循的原则和考量的因素问题。

法律规定,当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。双方对家庭房产协议约定内容和性质存在不同的理解和解释,对此应根据规定,并结合涉案房屋的购房款支付情况、税费缴纳情况、居住使用情况、居住使用期间相关费用的缴纳及票据持有情况、购房手续(包括购房合同、税费票据)和产权证书的持有情况,并结合当事人对借名买房有无合理解释等方面予以综合判定。

3、林某鹏、杨某文与林某欢之间存在借名买房的合同关系。

家庭房产协议第二条约定:由乙方全资以甲方名义从开发商处购买,由乙方使用、居住,并由乙方享有该房屋的处置权及该房屋相关的全部利益和义务,与甲方、丙方及其他人员无关;第三条约定:甲方承诺:在享有上述房屋所有权期间,甲方不对该房屋做出任何处置行为(包括但不限于赠与、出卖、出租、抵押等行为);如乙方需对该房屋做出任何处置行为(包括但不限于赠与、出卖、出租、抵押等行为),甲方须全力配合乙方办理相关手续。

家庭房产协议中的上述约定,结合涉案T号房屋的购房款及相应的税费由林某鹏、杨某文出资支付的事实、房屋一直由林某鹏和杨某文居住使用、林某鹏去世后由三原告居住的事实、涉案房屋居住使用期间的相关费用均由林某鹏及杨某文支付及相关票据由杨某文持有的事实、购房手续及产权证书等均由杨某文持有等事实,形成一条完整的证据链,足以证明林某鹏、杨某文与林某欢就涉案T号房屋存在借名买房的法律关系。

关于为何家庭房产协议第二条约定“待甲方百年归老后,该房屋所有权、使用权由乙方继承。丙方自愿放弃对该房屋的继承权,且丙方清楚放弃该房屋继承权产生的法律后果。”及借名买房的合理解释方面,原告亦作出了合理解释,法院认为原告所述林某鹏和杨某文购买涉案T号房屋的原因和目的,二人因不符合北京市房屋限购政策借用林某欢名义购房,因房屋登记在林某欢名下,为避免林某欢百年后与林某贤就房屋的归属问题发生家庭矛盾而签署家庭房产协议,将借名买房的事实告知林某贤,林某贤放弃继承权以保障真正购房人林某鹏(及杨某文)的权益,约定在林某欢百年后房屋由林某鹏继承系出于节省过户税费的考虑,并不能因此改变借名买房事实的一系列解释和陈述,与本案查明的事实、在案的证据相吻合,且符合近亲属之间借名买房的惯常逻辑及日常经验法则,法院对原告的上述主张和解释予以采信和确认。

综上所述,原告主张的林某鹏和杨某文与林某欢就涉案T号房屋存在借名买房合同关系的诉讼请求,具有充分事实及法律依据,法院对此予以支持。

4、林某欢关于涉案T号房屋系林某鹏赠与给其养老之用、所有权归林某欢的辩解意见依据不足。

关于林某欢表示根据家庭房产协议第二条“待甲方百年归老后,该房屋所有权、使用权由乙方继承。丙方自愿放弃对该房屋的继承权,且丙方清楚放弃该房屋继承权产生的法律后果。”的约定,涉案T号房屋系林某鹏以个人财产购买、赠与给林某欢用于林某欢养老之用、房屋所有权归林某欢所有、不存在借名买房的辩解意见。

如前所述,涉案T号房屋系以林某鹏和杨某文的婚后共同所得支付,林某欢主张涉案T号房屋系林某鹏购买并赠与给林某欢养老之用,原告对林某欢主张的赠与事实不予认可,林某欢对其主张的赠与事实负有举证责任,因家庭房产协议中并未体现出林某鹏存在赠与的意思表示,林某欢亦未对其主张的林某鹏与其之间就涉案T号房屋存在赠与关系的事实提供相应证据,法院对林某欢主张的赠与事实不予采信。

另需指出的是,确定家庭房产协议的内容及性质应当将该协议的条款作为一个整体来予以考量,不能断章取义地以个别条款的内容作为确定协议性质的依据,林某欢断章取义、采取割裂协议条款与条款的内在联系的方式作为其取得涉案T号房屋所有权的依据,于法无据,亦有违诚实信用原则,法院对此不予采信。

林某欢关于涉案T号房屋的购房原因和目的、家庭房产协议签订背景的陈述,明显有违常理,不符合惯常逻辑和日常经验法则,林某欢亦未对此作出合理解释,因此法院对林某欢关于房屋购买原因和目的、家庭房产协议签订背景的陈述不予采信。

综合所述,林某欢在本案中提出的上述辩解意见依据不足,法院不予采信。

5、林某鹏、杨某文与林某欢之间借名买房合同关系合法有效。

依法成立的合同自合同成立时生效,虽然借名买房之时林某鹏、杨某文不符合北京市房屋限购政策,但根据规定,民法典实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据,因此北京市房屋限购政策的性质并非法律和行政法规,不能作为确认合同无效的依据,因此法院对原告主张的林某鹏、杨某文与林某欢的借名买房合同关系合法有效的诉讼请求予以支持。

二、返还涉案T号房屋售房款问题不属于本案的审理范围。

本案的案由为合同纠纷,解决的系林某鹏、杨某文与林某欢之间是否存在借名买房合同关系的争议,如前所述,林某鹏、杨某文与林某欢之间就涉案T号房屋存在借名买房合同关系。2018年12月,林某鹏去世,未留有遗嘱,在此情况下,本案原被告作为林某鹏的法定第一顺序继承人,应当妥善协商和处理林某鹏的遗产继承问题。

涉案T号房屋虽然登记在林某欢名下,但因该房屋系林某鹏、杨某文作为借名人借用被借名人林某欢的名义购买,林某欢仅系涉案房屋的名义所有权人,涉案房屋的实际所有权人为林某鹏和杨某文,林某欢作为名义所有权人在未征得实际所有权人杨某文及林某鹏的法定第一顺序继承人林某、杨某斌同意的情况下将涉案T号房屋出售、并持有该房屋的售房款的行为,违反了家庭房产协议的约定,构成了违约。

法院认为,林某欢在出售涉案T号房屋时具有双重身份:涉案T号房屋的名义所有权人和林某鹏的法定第一顺序继承人,就林某欢系名义所有权人身份而言,林某欢擅自出售涉案T号房屋的行为虽然违反了家庭房产协议的约定,房屋的实际所有权人林某鹏和杨某文有权依据家庭房产协议要求林某欢返还售房款(售房款即作为房屋财产价值的转化),但在林某鹏去世的情况下,林某欢的身份亦系林某鹏的法定第一顺序继承人,林某欢存在作为售房款返还义务人和主张返还售房款的权利人的身份上的重合,林某欢负有的返还售房款的范围为扣除其应继承林某鹏遗产部分的剩余售房款,而明确林某欢应继承林某鹏的遗产比例和数额属于析产继承纠纷的审理范围,因此关于涉案售房款的归属、分割及返还问题,均应通过另案的析产继承纠纷予以解决,本案对原告主张的返还售房款的诉讼请求不予审查和处理。


以上内容由靳双权律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电靳双权律师咨询。
靳双权律师主办律师
帮助过13359好评数939
  • 办案经验丰富
  • 服务态度好
  • 咨询解答快
134-2603-7149
在线咨询
LAWYER INFORMATION
律师信息
  • 律师姓名:
    靳双权
  • 执业律所:
    北京市东卫律师事务所
  • 职  务:
    主办律师
  • 执业证号:
    11101*********920
CONTACT ME
联系本人
  • 服务地区:
    全国
  • 咨询电话:
    134-2603-7149
  • 地  址: