北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某聪向本院提出诉讼请求：1．判令周某君继续履行双方于2021年1月15日签订的房屋买卖合同，立即支付剩余房款100万元及逾期利息；2．判令周某君支付逾期违约金；3．判令周某君支付房屋使用费；4．判令秦某鹏承担连带责任；5．判令本案诉讼费用由二被告负担。

事实与理由：自2021年1月15日起，赵某聪与周某君、秦某鹏夫妇先后签订了三份不同时间的《北京市存量房屋买卖合同》。周某君分别于2021年1月15日支付了定金1万元、2月8日和9日共计支付首付款48万元（转账54万元中的6万元为代缴中介费）、3月14日支付尾款2万元。赵某聪于2021年3月30日协助周某君办理房屋过户手续，但周某君至今未付清房款，已构成违约。

另，周某君占有使用房屋，给赵某聪造成诸多经济损失，应支付房屋使用费。而秦某鹏全程参与购房，对此债务知情；同时，周某君、秦某鹏为孩子上学而购买学区房，基于夫妻双方共同的意思表示，属于夫妻共同债务，应当承担连带责任。

被告辩称

秦某鹏辩称，第一，除赵某聪所述三份合同外，双方又于2021年7月19日签了一份《协议书》。认可2021年1月15日签署的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，实际履行的也是这份合同。

第二，四份协议中都没有约定剩余房款100万元的给付时间。双方约定这100万元向银行贷款后直接划入赵某聪的账户，但赵某聪至今也没提供账户。

第三，合同中约定双方要配合办理贷款手续。贷款时间长是因为网签合同被撤销了，造成银行贷款迟迟不能获批。现在银行贷款已经批下来了，但还没有放款。

第四，中介费已经付清，不认可赵某聪代付中介费6万元的事实。因此，赵某聪所主张的利息和违约金不成立，不存在损失。另外，秦某鹏与周某君系夫妻关系，受周某君的委托，全程参与房屋买卖过程，因此不应承担连带责任。

周某君辩称，与秦某鹏的答辩意见一致。

法院查明

2021年1月15日，赵某聪（甲方）与周某君（乙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定（摘要）：甲方将坐落于北京市怀柔区（以下称涉案房屋）卖给乙方；房屋价款为151万元，合同签订之日，乙方支付甲方定金1万元；房屋交易过程中应交税费由乙方承担；本合同签订后10日内，甲方配合乙方向银行申请按揭贷款，且双方按下列方式自行划转房款：乙方于过户前向甲方交付购房首付款48万元；通过向银行申请100万元贷款作为购房尾款，由银行放款时直接划入甲方账户；于交房当日支付甲方剩余尾款2万元。甲方承诺于2021年3月15日向乙方交房。

关于逾期付款的违约责任一节约定，乙方未按照约定期限支付房款的，逾期超过15日，甲方有权解除合同。甲方不解除合同的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金。上述合同签订当日，周某君向赵某聪支付购房定金1万元。后周某君通过银行转账向赵某聪支付首付款48万元。2021年3月14日，赵某聪向周某君交付涉案房屋，周某君支付购房尾款2万元，自此首付款已全部付清。期间，赵某聪共收到周某君57万元。赵某聪于2021年3月30日协助周某君办理了房屋过户手续。后周某君未再付款。

2021年7月19日，赵某聪与周某君签订《协议书》，约定“根据《房屋买卖居间合同》，由周某君提供银行贷款资料，中介方办理贷款事宜，周某君向某银行申请贷款；贷款给付赵某聪剩余房款100万元，以实际银行批准数额为准，如银行批准贷款不足100万元，不足部分由周某君另行向银行申请贷款。周某君不承担所欠房款本金外的其他费用，赵某聪不追究周某君逾期付款的违约责任……若银行未批准发放贷款，此协议无效”。

诉讼中，赵某聪与周某君均认可2021年1月15日所签《房屋买卖居间合同》系双方的真实意思表示，且为实际履行的合同。经询，双方均认可为规避税费，又分别于2021年2月4日、3月30日签订了房屋买卖合同，下调了房屋价款；现对已付57万元中的6万元是否用于支付中介服务费存在争议。

裁判结果

一、周某君、秦某鹏于本判决生效后十日内给付赵某聪剩余房款100万元，并赔偿逾期付款损失；

二、驳回赵某聪的其他诉讼请求。

房产律师点评

根据查明的事实，综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点有四：一、秦某鹏是否为涉案房屋买卖合同当事人；二、对于买房人欠付房款数额的认定；三、对于买房人是否存在逾期付款的认定；四、对于买房人是否应当承担违约责任的认定。

关于焦点一，一则秦某鹏自认实际参与了合同磋商、签订及履行的全过程；二则考虑秦某鹏与周某君系夫妻关系以及本市以家庭为单位的购房政策，并结合赵某聪向秦某鹏缔约的意愿，法院可以认定秦某鹏亦存在购买涉案房屋的共同意思表示，即涉案《房屋买卖居间合同》系赵某聪与周某君、秦某鹏的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。因此，秦某鹏享有该合同项下买受人的权利和承担买受人的义务。

关于焦点二，双方对于周某君已付57万元中包括定金1万元、首付款48万元及尾款2万元的事实均无异议。《中华人民共和国民法典》第一百五十八条规定：“民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”该规定中所称的生效与失效，是指合同的约定对合同当事人是否产生约束效力，有别于法定无效事由而导致的合同无效。换言之，当事人有权约定合同生效或者失效的情形，但无权决定合同效力的有无。

据此，《协议书》虽约定“若银行未批准发放贷款，此协议无效”，但此处的无效约定并非法定意义上的合同无效情形，应属于当事人约定的合同失效情形，即在未获得银行贷款时，可以解除合同。根据《协议书》的约定和秦某鹏、周某君的当庭陈述，表明其认可剩余房款100万元的事实。此后周某君、秦某鹏未再付款，故法院由此认定周某君、秦某鹏尚欠付赵某聪房款100万元。

关于焦点三，买房人以银行贷款的方式支付部分价款是当前房屋买卖中的交易习惯；如贷款受限，势必影响买房人付款义务的履行。本案中，双方虽未明确约定剩余购房款的支付期限，但根据合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，周某君、秦某鹏自《协议书》签订后至今仍未获得银行贷款，即使未获得贷款的原因不可归责于自己，也应积极采取其他方式筹措资金，故可以认定周某君、秦某鹏欠付房款现已超过了合理期限。至于合理期限的认定，法院根据本案实际酌情确定自《协议书》签订之次日起的60日。

关于焦点四，当事人均应本着诚实信用的原则积极履行合同。如焦点三所析，因周某君、秦某鹏逾期支付剩余房款的行为已构成违约，故赵某聪主张剩余房款100万元及相应违约责任的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。

当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，赵某聪既主张了利息，又主张了逾期违约金，还主张了房屋使用费，在未举证证明其具体损失的情况下，法院综合考虑法律规定的上述因素后认为，其主张的数额过高，对此酌情予以确定。