北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

宋某涛向一审法院起诉请求：1、请求法院判令赵某文、赵某杰、赵某鑫、赵某英即日起配合宋某涛将位于北京市昌平区一号房屋（以下简称一号房屋）由杨某更名为宋某涛名下；2、请求法院判令赵某文、赵某杰、赵某鑫、赵某英承担本案诉讼费用。

赵某文、赵某杰、赵某鑫、赵某英上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宋某涛的诉讼请求或发回重审。

事实和理由：一审法院适用法律错误，宋某涛不具备购买经济适用房的资格，法院判决配合宋某涛办理房屋所有权转移登记错误。

宋某涛辩称，同意一审判决。

法院查明

宋某涛之母赵某霞与赵某文、赵某杰、赵某鑫、赵某英系兄弟姐妹关系，赵某霞与赵某文、赵某杰、赵某鑫、赵某英均为被继承人杨某的子女，宋某涛为杨某的外孙女；杨某的配偶先于杨某去世，杨某于2011年去世，赵某霞于2013年去世，宋某涛之父宋某鹏于2013年去世。

2006年，杨某与北京市某单位签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》。该补偿协议约定，本次需拆迁杨某在西城区H号所有的房屋，拆迁范围内正式住房两间和自建房两间，现有在册人口4人，实际居住人口4人分别是杨某、赵某英、赵某昊（赵某文之子）、孙某佳（赵某英之女）。该协议约定拆迁补偿款及拆迁补助费共计289266．86元。本次拆迁中，杨某获得三个购买回迁房指标。杨某之子赵某鑫使用了其中一个购房指标，赵某英使用另一个购房指标，剩余购房指标为杨某享有。

宋某涛之婆母刘某于2008年分两次向杨某名下银行账户汇款322482元。2008年9月20日，杨某与北京市C公司（以下简称C公司）签订《北京市商品房预售合同》。该合同约定由杨某购买位于昌平区一号房屋，房屋总价款为322482元，该合同尾部买受人“杨某”签字为宋某涛代签。宋某涛主张签合同时杨某本人在现场，因身体原因签字由宋某涛代签。同日，C公司出具购房回执，显示上述购房款已经全部付清。

……专项维修资金12,467元等费用均由宋某涛支付。宋某涛于2009年12月16日以杨某名义办理了准住证、预交物业费等相关费用后，接收房屋并对房屋进行了装修，并实际居住至今。2010年9月28日，诉争房屋所有权登记至杨某名下，房屋性质为经济适用房，诉争房屋的购买合同、房屋所有权证以及其他交费票据的原件均由宋某涛保管。

2009年3月1日，宋某涛起草并打印书面“赠予书”一份，杨某签字并捺印确认。该赠予书主要内容如下：“本人杨某，本人原住地H号的房屋于2006年7月拆迁。拆迁补偿给了房票三个，……本人一个房票，但是因经济能力问题，我将该房票赠予我的外孙女宋某涛，由宋某涛出资购买，北京市C公司所建的昌平区一号房屋，总房价322,482元整，该房款由外孙女宋某涛一次性付清，所以本人杨某同意现将该房屋赠予外孙女宋某涛，产权归宋某涛所有。”赵某霞、赵某文、赵某杰、赵某鑫、赵某英分别在赠予书下方“同意人”处签字。

庭审中，赵某文、赵某杰、赵某鑫、赵某英对涉案房屋购房款来源于宋某涛婆母刘某没有异议，但对杨某是否将房屋赠予宋某涛存在异议。赵某文、赵某杰、赵某鑫、赵某英对“赠予书”中“杨某”的签字不认可，称存在书写错误，且杨某曾患中风不能书写自己名字，不认可该赠予书是杨某的真实意思表示。赵某文、赵某杰、赵某鑫、赵某英向本院申请就“赠予书”中杨某的签字真实性进行鉴定，但未提供有效的比对样本，不具备鉴定条件，故对上述鉴定申请，本院未予准许。

关于赵某文、赵某杰、赵某鑫、赵某英各自在“赠予书”中“同意人”处的签字，赵某文、赵某杰、赵某鑫、赵某英认可签字真实性，但称当时商量的是杨某要将房子作为遗产处理，签字时赠予书内容为空白。宋某涛对此不认可，称其借用杨某名义购房系经全体家庭成员共同协商一致，赠予书内容也是经全体家庭成员商量后由宋某涛打印，并当场签字确认；宋某涛还委托其母赵某霞向杨某及其他亲友支付了购买指标的款项5万元。赵某文、赵某杰、赵某鑫、赵某英不认可曾收到上述购买指标的款项。

关于诉讼时效的问题，宋某涛表示因涉案房屋系经济适用房，需满五年后才允许上市交易，等房屋能够过户时，赵某文、赵某杰、赵某鑫、赵某英却不同意配合了，这才提起诉讼，不认可超过诉讼时效。

法院认为，根据宋某涛提交的“赠予书”内容，可以认定杨某将拆迁获得的三个购房指标中的其中一个购房指标赠予宋某涛使用，杨某认可一号房屋购房款由宋某涛付清，赵某霞、赵某文、赵某杰、赵某鑫、赵某英在该同意书上签字表明各方对以上事实均予以认可，结合诉争房屋的购买合同、房屋所有权证以及其他交费票据的原件均由宋某涛保管，房屋也由宋某涛装修后实际居住使用，法院认定，宋某涛与杨某存在借名买房合同关系，且该合同关系真实有效。现杨某的配偶先于杨某去世，杨某于2011年去世，宋某涛之母赵某霞、之父宋某鹏也已去世，赵某文、赵某杰、赵某鑫、赵某英作为杨某现存的法定第一顺位继承人，应当承继杨某在上述借名买房合同关系所负担的协助过户义务。

该房屋取得房屋所有权证已满五年，宋某涛要求赵某文、赵某杰、赵某鑫、赵某英配合将诉争一号房屋过户至宋某涛名下的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。赵某文、赵某杰、赵某鑫、赵某英主张杨某可能存在其他遗嘱或遗赠抚养协议、诉争房屋可能有其他被拆迁安置人的利益、宋某涛的诉讼请求超过诉讼时效的主张，均未向法院提交证据加以证明，关于上述主张，法院不予采纳。赵某文、赵某杰、赵某鑫、赵某英否认“赠予书”上杨某签字的真实性，但未提供充分证据加以反驳，也不能提供符合鉴定要求的比对样本，法院对该项主张，不予采纳；

赵某文、赵某杰、赵某鑫、赵某英关于“赠予书”上的各自签名解释为在空白纸上签字，不符合常理，法院不予采信；赵某文、赵某杰、赵某鑫、赵某英关于“赠予书”对赠予房屋应当办理公证方可生效的抗辩意见，欠缺法律依据，且“赠予书”的内容主要是对杨某赠予宋某涛购房指标的确认，故关于该项抗辩，法院不予采纳。

本院二审查明，2006年宋某涛取得《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》，其上加盖有北京市经济适用住房购买资格审核专用章。本院依法调取到杨某购房档案中包括《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》（以下简称《审核表》），《审核表》记载：申请人杨某，现住址H号，同意其家庭购买最高总价28万元以下的经济适用住房，北京市城市建设综合开发办公室审核盖章日期为2006年9月28日，并加盖章注明2007年9月28日继续有效，2010年7月5日开发商盖章确认已购小区经济适用住房。

裁判结果

赵某文、赵某杰、赵某鑫、赵某英配合宋某涛将北京市昌平区一号房屋的所有权转移登记至宋某涛名下，于本判决生效后十日内执行。

房产律师点评

政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。违反相关政策、法规的规定，借名购买保障性住房，一般不应予以支持，但如该经济适用房原购房合同系新政前签订的，且已具备上市交易条件的，可以认定双方之间的合同有效。本案一号房屋不属于保障中低收入家庭困难的房屋，而是北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭对接安置的住房，且于2006年即已取得安置购房指标，不是按照2008年4月11日之后的新政策申请取得的经济适用房购房指标，虽然因为购买资格延期2008年才签订购房合同，仍应适用原有政策，因此，宋某涛借用杨某名义购房系双方真实意思，不违反当时的政策、法规规定，不侵害公共利益，应当认定有效。

赵某文、赵某杰、赵某鑫、赵某英关于不存在借名购房、借名购房无效的主张，与事实和法律依据不符，法院不予采纳。赵某文、赵某杰、赵某鑫、赵某英否认“赠与书”上杨某签字的真实性，但未能提供符合鉴定要求的比对样本，亦未提交充分证据反驳，法院不采纳该主张正确。赵某文、赵某杰、赵某鑫、赵某英关于赠与行为无效的主张，无法律依据，该项主张法院不予采纳。