北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某兰向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2021年5月15日签署的房屋买卖合同于2021年9月13日解除。2.判令被告支付原告合同违约金163150元。判令本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：2021年5月15日，原告与被告签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定：房屋价款2600000元，定金50000元；买受人应于2021年8月31日前支付出卖人首付款2030000元；买受人未按照约定时间付款，逾期10日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际应付款之日止，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达5日内按照累计的逾期房款价款的10%向出卖人支付违约金，期间发生的各类费用及居间服务费由乙方承担。

被告未按照约定于应付款日（2021年8月31日）支付原告应付款203000元，截至2021年9月13日，被告仍分文未向原告支付。原告一再催促，被告拒绝履行义务。原告依合同约定，于2021年9月13日，以微信和短信通知被告解除合同，被告拒绝承担违约责任。原告于2021年10月29日与案外人签订房屋买卖合同，以2445000元的价格将房屋出卖给案外人。与被告签署的合同款相比，损失15.5万元。

被告辩称

江某辉辩称，认可双方的合同已经解除，但解除的时间应该是2021年8月2日。不同意支付原告违约金。原告与被告在同一小区居住，被告系卖自己的房，买原告的房，只有在卖出自己房子的前提下才能买原告的房子，才能支付原告的首付款，原告对此是明知，原告也应该知道房屋存在不能如期卖出去的风险。双方合同签订后，被告就积极的卖房，但是由于市场的原因，还有政策的原因，被告的房屋始终没有卖出去，被告为了减少损失以及控制双方的风险，通过微信，于2021年8月2日通知原告，让原告把房屋卖给别人，以防给原告造成损失。因为2021年8月2日被告就已经明确表示不再买原告的房屋了，所以合同解除的时间应该是2021年8月2日。

在合同履行过程中，被告主观上没有任何过错。原告和被告签订合同当天，被告向原告支付了5万元定金，被告也表示这5万元定金就不要了，作为原告的损失，原告就不应再向被告主张163150元的违约金了。且在双方没有书面达成解除协议，在双方对合同解除日期存在争议的情况下，原告单方将房屋出售，也是一种根本违约行为，存在一房二卖的行为。被告认为原告要求违约金过高，恳请法官酌情减少。

法院查明

周某兰与江某辉系邻居。2021年5月15日，周某兰（出卖人）与江某辉（买受人）通过中介公司签署了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人将登记在其名下的位于北京市房山区一号房屋出卖给买受人，价款为2600000元，买受人在签署合同时支付定金50000元，于2021年8月31日支付首付款2030000元，拟贷款500000元支付房款，于交房当日支付2万元；买受人未按照约定的时间付款，逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达5日内按照累计的逾期房款价款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。江某辉在签署合同时支付了周某兰定金50000元。

江某辉系想通过出卖自己的房屋筹措房款支付周某兰购房款，周某兰对此知悉。因江某辉未能将自己的名下的房屋卖出，担心不能如期支付周某兰首付款，2021年8月1日，江某辉的女儿江某燕联系周某兰，建议其将房屋卖给他人，只要周某兰找到合适的客户，他们立马与周某兰解约，周某兰未同意。后江某燕多次联系周某兰要求解除合同，但周某兰均未明确表示同意。

2021年9月13日，周某兰通过发短信给江某辉以及发微信给江某燕的方式发送了《解除合同通知书》，告知江某辉因未按照合同约定支付购房款，且明确表示没有能力履行合同，故通知江某辉自《解除合同通知书》到达之日起解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并要求江某辉自通知到达5日内支付违约金163150元。

2021年10月29日，周某兰与秦某贵达成房屋买卖协议，将涉案房屋以2445000元的价格出卖给了秦某贵。

裁判结果

一、确认周某兰与江某辉签署的《北京市存量房屋买卖合同》解除；

二、江某辉于本判决生效后七日内支付周某兰违约金80000元。

房产律师点评

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中，周某兰与江某辉均同意双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》已经解除，但双方对合同解除的时间存在争议，周某兰主张合同解除的时间为2021年9月13日，江某辉主张合同解除的时间为2021年8月2日。法院认为，江某辉的女儿江某燕在2021年8月2日告知周某兰，江某辉名下的房屋卖出去的可能性很低，肯定在8月31日给不了钱，但江某燕并未表示江某辉要解除与周某兰签署的房屋买卖合同，而是让周某兰先把房源在中介挂着出卖，江某辉也竭尽全力的卖自己的房子，做两手准备。江某燕的通知不能产生合同解除的法律效果。

《北京市存量房屋买卖合同》明确约定，江某辉应当在2021年8月31日支付首付款2030000元，如未按照约定的时间付款，逾期超过10日后，周某兰有权解除合同。因江某辉未能在2021年8月31日支付首付款，周某兰在2021年9月13日向江某辉发送《解除合同通知书》，周某兰系基于合同的约定行使解除权，依据法律规定，自《解除合同通知书》到达江某辉时，双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》即已解除。故周某兰与江某辉签署的《北京市存量房屋买卖合同》的解除时间为2021年9月13日。

周某兰与江某辉签署的《北京市存量房屋买卖合同》约定，因江某辉逾期支付购房款导致周某兰解除合同的，江某辉应当自解除合同通知送达5日内按照累计的逾期房款价款的10%向周某兰支付违约金，并由周某兰退还江某辉全部已付款。根据该约定计算，江某辉应当支付的违约金为2030000元的10%即203000元，扣除江某辉支付的定金50000元，还应支付153000元。周某兰与秦某贵签署的房屋买卖合同的成交价为2445000元，比与江某辉签署的房屋买卖合同约定的房款2600000元少了155000元。

从两份房屋买卖合同约定的房屋成交价来看，扣除江某辉支付的定金50000元后，周某兰的损失为105000元。但房屋买卖合同双方商定的房屋成交价不仅受市场行情的影响，也受买卖双方个人情况的影响。虽周某兰与秦某贵约定的房屋成交价比其与江某辉约定的房屋成交价低了155000元，在周某兰未举证证明2021年10月同地段的房屋出售价格比2021年6月存在大幅下降的情况下，不能简单的以前后两份合同的差额来认定周某兰的损失。法院根据周某兰与江某辉约定的违约金条款、市场行情、个人因素等酌定江某辉支付周某兰违约金80000元。

江某辉辩称其系通过出售自己名下的房屋来筹措支付周某兰购房款，周某兰对此知情，故周某兰应当知道江某辉有可能不能按期支付购房款。对此法院认为，江某辉系完全民事行为能力人，其拟通过出卖自己名下的房屋来筹措支付周某兰购房款，其自身应当预测到自己名下房屋不能出卖时可能产生的违约后果。如最终其未能将自己名下房屋出卖从而导致其违约的，相应的后果应由其本人承担。江某辉辩称周某兰一房二卖，属于违约等，现有证据不足以证明其主张。